开年广州重磅大招目不暇接，房地产方面有：全年将完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上；时隔五年再次出台新版“商品房销售现场信息公示”（2月28日起实行）等。
不过，有一个辣招，大家关注比较少，但在我看来，这才是“扭转乾坤”的终极大招。
它叫做：“有序推进商品房现房销售”。
现楼销售，这个话题并不新。印象中，被广州在开年政府报告中作为楼市的主要内容提及，却是头一回。
现房销售，所见即所得，一手交钱、一手交货，百利而无一害。
其实，去年年底，建设部就将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”，列为2025年的重点工作内容。
一直以来，国内的商品房销售以期房为主，主要还是跟现金流，也就是房地产的命根子有关。
以前宇宙第一房企碧桂园一套“456方法论”很是出名（拿地4个月开盘，5个月资金回笼、6个月资金回正），正是基于楼盘预售制玩转起来的。
但说出来你可能不相信，比碧桂园更甚，现在广州有楼盘最快从拿地到开盘只用40来天的时间。
这样的楼盘在开卖时，买家能看到什么？当然是沙盘+PPT，要不再整一套AI视频……
发展商神速开盘一时爽，买家买房后等收楼时间就越来越长了。
如果一个项目从开工到落成的周期是三年的话，发展商开工一年后开始预售，买家需要等两年可以收楼入伙；建设两年后再卖楼，则需要等一年；而拿地一个多月卖楼，业主要苦等三年……
这对于刚需或者卖一买一的买家来说更是被动。一边交完首付款后马上就要供楼，一边却还要苦等三年左右的时间才能收楼入住，买房的月供和租房的租金，一个都不会少，双重压力，可想而知。
甚至，收楼即维权，近年来更是常有的事。一旦真正实现现楼销售，那就没“保交楼”什么事了。
以前，除了老城区的学位房外，我一般都比较推荐买一手房。理由是，买二手房更多地靠缘分，不光得要有你看得上的房子，最关键还要有业主放盘才行。
再有就是整个买房过程总是背负着要和中介斗智斗勇，甚至踩坑的心理负担。买房本是大喜事，可不是糟心事。
但从去年开始，我经常建议身边的朋友不妨也看看二手次新房。因为相对于新房而言，二手房就是所见即所得。过户后很快可以入住，不会烂尾、不用收楼即维权。
还有比起一手房来，现在二手房的价格虽然称不上超跌，但也显现出性价比来。
还有一个大家可能会忽略的因素，现在的新房物管费那叫一个高啊，基本上四五元每平方米每月都成起步价了，10元/㎡都不是什么稀罕事。
而早几年的次新房，2.8元/㎡是常态，友好太多。
言归正传，从去年底开始，多地都有政策推动现房销售，比如北京在土地竞拍时要求部分地块进行现房销售；深圳土拍也开始出现“竞现房销售面积”的条件。
今年广州土拍，不知道会不会有抄北京、深圳作业的地块出现呢？
不过，现在广州的现房也是越来越多。
因为期房卖着卖着，两三年的时间，就自动变成了现楼。这类楼盘多见于郊区。
所以，现在广州加快推进现房销售，从特定的区域开始推广宣传，并推出适当的税费等优惠，也是双赢的一大招。
比如湖南衡阳提出，将引导房地产开发企业采取现房销售模式。同时鼓励商业银行按照市场化、法治化原则，对现房销售项目给予以下支持：
1、提高开发贷款额度
2、延长开发贷款期限
3、降低开发贷款利率
对于现房销售项目购房业主的首套按揭贷款，银行将实施"双优先"政策：优先受理、优先审批。
这样一来，发展商因现楼销售而资金压力倍增的痛点，也能有所化解。
现在广州新盘扎堆，连中心区天河、海珠、荔湾都仓位拉满。如果真正有魄力，逐步植入现房销售的话，也拉长了后续新货的入市时间，确实是调节市场供应的一大辣招。
