香港楼市在经历了一系列政策调整后，正面临前所未有的挑战。自2024年2月底香港特区政府全面撤销楼市“辣招”以来，市场的反应并未如预期般乐观。根据最新数据显示，香港私人住宅物业的总市值在过去一年中暴跌近4800亿元，平均每名业主的财富蒸发约47万元。这一现象引发了社会各界的广泛关注与讨论。
2023年2月28日，香港政府在财政预算案中宣布撤销所有楼市“辣招”，包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。这一政策的推出旨在刺激楼市，促进交易活跃度。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，撤辣后楼市气氛略有改善，去年一、二手私人住宅市场的成交量显著上升，首季平均每月成交2873宗，升至第二季的5387宗，增幅近90%。
然而，这一反弹似乎只是昙花一现。随着市场的冷却，第三季成交量回落至3017宗，显示出市场的恢复力并不如预期。尽管政府进一步推出救市措施后，第四季成交量有所回升，但整体私人住宅买卖仍然显著低于历史高位。
在“辣招”全面撤销后，内地客的购房热情高涨，数据显示，去年内地买家以普通话拼音姓名的成交宗数达到11522宗，涉及金额达1282.8亿元，创下历史新高。然而，尽管成交量大幅上升，楼价却未能随之上涨，反而在撤辣后经历了连续五个月的下跌。
根据中原城市领先指数（CCL）的数据，目前楼价已跌至138.47点，较撤辣前的145.37点下降近5%。与2021年的历史最高位191.43点相比，楼价累计跌幅接近28%。这一数据不仅反映出市场的疲软，也让许多业主感到失落。
在过去的一年中，香港的楼市经历了剧烈的波动。2021年9月，全港私人住宅楼价总市值超过12万亿元，平均楼价达到982万元。然而，随着楼价的持续下跌，到2025年1月，总市值跌破9万亿元，降至8.99万亿元。这一变化意味着，平均每名业主的财富贬值超过47万元，而与2021年高位相比，业主的身家平均缩水达283万元。
市场对“撤辣”政策的担忧并未如预期般平息，反而在当前经济环境下，楼价的回升面临重重困难。即使全面撤辣，市场依然难以恢复炒卖热潮，个别“炒㶶”事件的出现更是让人对未来的市场走向感到不安。
撤辣后，发展商为了去库存，纷纷采取减价策略，导致二手市场持续低迷。全港二手楼流通率已连续三年低于2%，去年仅为1.8%。这一数据与1997年高达8%和2003年2.1%的流通率相比，显示出当前楼市交投的惨淡。
与此形成鲜明对比的是，新盘市场却呈现出一片繁荣。由于部分发展商担心市场进一步恶化，纷纷采取“以价换量”的策略，2024年新盘市场活跃，登记宗数超过1.5万宗，按年上升55%。发展商在这一过程中成功套现逾1952亿元，显示出市场的另一面。
面对当前楼市的困境，陈永杰表示，未来一两年仍将是发展商的“清货年”。他指出，尽管市场成交量有所回升，但整体楼价仍未见起色，息口走势也将继续困扰楼市。香港人对经济前景的信心不足，导致置业步伐放缓。
政府将在未来推出新一份财政预算案，希望能够通过振兴经济的措施，为楼市带来正面刺激，激活物业交投量，使楼价逐步回稳。市场参与者对此充满期待，希望能够看到政策的积极效果，重燃楼市的活力。
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