最近，土拍又火了，2025年春节后，中国重点城市土地市场呈现显著升温的态势，尤其是以上海、杭州为代表的一线城市和新一线城市，沪杭土拍市场可以说直接“杀红眼”了。
上海首轮土拍于2月20日完成，4宗涉宅用地全部溢价成交，共吸引了17家企业参拍，总成交金额达159.26亿元，平均溢价率26%。其中，虹口区地块历经183轮竞价，溢价率高达38.2%，楼面价突破11.7万元/平方米；浦东新杨思地块溢价率33.38%，松江、奉贤等区域地块溢价率也均超13%。杭州市场同样活跃，2025年2月20日，杭州共出让了3宗宅地，总揽金约31.4亿元，平均溢价率达33%，部分地块土拍竞争激烈程度攀升。
房企为什么突然就不差钱了呢，大概有两个方面的原因1. 政策松绑+核心地块稀缺，上海取消了溢价率上限，杭州放宽了限价，房企们也都非常看好未来的房价。再加上虹口、城东新城等黄金地段供应稀缺，不抢就没了。2. 房企们缓过气了：去年底金地、滨江等巨头刚熬过偿债高峰，手握现金急需补仓。滨江董事长甚至喊话：“之前卧倒，现在该站起来了！”
而核心城市土拍市场火热，是不是就说明楼市要回暖了呢？
只能说过去房地产是普涨时代，遍地都是机会，房企采取“广撒网”的投资策略，就可以取得规模、利润双丰收。而现在呢，在整体供求关系转换、城镇化增速减缓、新出生人口连续降低等的大背景下，市场预期发生了根本改变，销售市场规模腰斩，量价处于深度调整中，大部分城市的投资开发机会急剧减少。尽管大量房企已经暴雷并退出市场，但存量房企的生存空间依然受到明显挤压。它们普遍将目光集中在少数经济发达、人口密集的一线、新一线及强二线城市，导致核心城市的优质地块成为争夺焦点，竞争热度也随之上升。
此外，根据数据统计，从2020—2024年，TOP100房企拿地总额总体呈下滑趋势，2024年拿地金额9280亿，同比下降30%，已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减。这与房地产市场下行、融资环境偏紧、民营房企违约事件频发密切关联，甚至有不少经营正常的企业受市场调整等因素影响，也在收缩拿地，等待市场风险释放，
此外，房企拿地模式也发生了变化，联合体拿地成为常见方式。比如在上海首轮土拍中，4宗地块均由华润+越秀、金茂+庆隆等联合体竞得。而且当前热度都是集中在核心城市优质地块，三四线城市依然是很冷清的。
虽然说房企通过高溢价获取核心城市核心地块，可间接提升周边项目的市场价值，有利于推动一线城市及强二线城市止跌企稳，但对于整体楼市回暖仍然还有距离。什么时候，房企愿意在大部分普通城市拿地了，那才是整体楼市止跌回稳的典型信号。
