近日，楼主朋友圈的一条中介信息引起楼主的注意。
越秀和樾府三期一套115㎡南向四房，原全款740万购入，现540万卖，折算单价4.69万/㎡，巨亏200万。
如果这套房是真实价挂牌，那单价4.69万/㎡卖肯定是亏的，因为2021年9月三期加推一口价是6.2万/㎡，没有中介说的740万也有713万，足足亏了173万。
我们再来看看贝壳的实际成交价，是真笋盘还是“街货”。
根据贝壳成交历史，越秀和樾府三期至今成交了三套，单价为4.29-4.88万/㎡，面积为98-104㎡三四房，并没有115㎡成交记录。
贝壳在售的越秀和樾府三期中，有一套115㎡北向四房，挂牌4.96万/㎡，挂牌4个月仍未卖出。对比成交历史，这套房源价格明显是高了。
这么一来，与成交历史及挂牌房源对比，中介推荐的115㎡南向四房4.69万/㎡，确实比市场挂牌价格便宜，但又比最低成交价贵。
越秀和樾府作为番禺万博四年前的标杆项目，是番禺北部新房及二手房定价“基准线”。
当年，万博“头牌”二手房——万科欧泊就是典型代表，成交价一度达到5万/㎡，现在竟然跌破3字头。
万科欧泊在2025年1月成交了一套80㎡北向两房，总价238.5万，单价2.97万/㎡，接近万科欧泊近年来二手房最低成交价2.7万/㎡。
新房中，2公里外的珠江铂世湾二手房成交价也是频频下跌，最新成交价为3.2万/㎡，与当年冲上5万/㎡的房价比，业主都在割肉卖。
抛售业主的心在滴血，但想进入二手市场的购房者又在观望，希望再低点、再低点。
其实，万博有一个奇怪的现象，一边的二手房降价叫卖，一边新房却冲上广州新房销量榜。
冰火两重天。
根据克而瑞统计，2024年度广州住宅市场最热销成交金额排行榜，长隆万博悦府以75.87亿元排名第二，仅次于年度销冠琶洲南TOD。
长隆万博悦府在2024年番禺区成交金额排行榜中排名第一，甩开第二名亚运城几个身位，相当于亚运城年度成交金额的3倍。
在低迷的市场中，长隆万博悦府依旧表现突出，这主要得益于其引入的教育资源。
这个市场并不缺客户，缺的是“懂买家需求”的项目。
楼主找到一张2021年9月中旬广州房产销售情况，越秀和樾府三期加推去化率高达94%，跟增城、从化个位数的去化率形成鲜明对比。
你说，当年是客户少了，还是项目多了？
据克而瑞统计，2024年汉溪万博板块商品住宅成交金额117.67亿元，在番禺区中贡献了26%的成交金额。
你看，在最冷的2024年，万博有冷过吗？
所以，中介这套二手房是卖便宜了，还是卖贵了？
灵魂三问！
