最近，东海国际公寓“5折清盘”的消息，不断刷屏。
据悉，这批房源户型约为77-285㎡不等，价格从原来的1200-3400万，降至560-1860万。
基本等于5折甩卖，最高直降1500多万！
而“打骨折”的方法，堪称疗效显著。
前两天，就有中介透露：
深圳某科技公司一次性打包了19套房源，总金额达3.7亿。
一瞬间不禁感慨：
不是房子没买家，只是价格没到位啊！
“亚洲十大超级豪宅”，最高29万/㎡
卖了12年都没清盘
到底是什么样的千万豪宅，才需要打5折来卖呢？
东海国际公寓位于福田香蜜湖片区，是深圳传统豪宅区。
位置优越，项目又是约308米的地标性高度，加上楼下是购物中心、楼上是朗廷酒店，内部还打造了恒温泳池、SPA中心等，所以项目一开始就号称“深圳首个国际豪宅”。
后续在2016年，更被评为“亚洲十大超级豪宅”。
▲东海国际公寓
然而，也因为一开始就走豪宅路线，导致项目定价过高。
2013年，项目备案均价约13万/㎡。
顶层复式更是约29万/㎡、总价约2.5亿！
当年，深圳平均房价才2万/㎡出头。
翻了5、6倍的价格，又有几个人能承受？
更别说项目是商务公寓性质，产权年限短、转售费用高，增值很难跑赢住宅。
在这种情况下 ，开发商竟还惜售！
2021年，项目曾加推“稀有小户型”，总价在900万以上。
侧面说明项目在开盘时，就搞了批“保留房源”。真的不得不感叹开发商的自信程度。
更尴尬的是：
老业主挂盘量大、价格比新房还便宜。
在@贝壳找房 上，东海国际公寓就有34套房源在售，挂牌价在6.3-13.6万/㎡区间。
但平台显示，2024年，整个小区就只成交了一套房源：户型约202㎡，成交总价1300万。
▲2024年@贝壳找房 上唯一成交房源
而这个户型，当年的备案总价在2000万左右。
等于现在跌价35%以上。
▲如今卖1300万的房子，当年备案总价超过2000万 | 图源：深圳房地产信息平台
二手房都那么惨，新房又怎么可能不打折？
回顾来看，东海国际公寓从2020年左右开始 ，就一路降价。
2020年，顶复从约2.5亿，降至约2.3亿；
2023年，约150㎡的大平层按备案价8折出售；
到现在，已经开始5折清盘。
也不知道老业主们是何想法。
直到今天，东海国际公寓还剩下约109套房源未售。
16个大平层公寓大混战
有的已撑不住打折了！
其实，东海国际公寓不断打折的另一大原因可能是：大平层公寓的竞争太激烈了。
我们综合@深圳中原研究中心 的在售数据，发现光是福田/南山/罗湖，在售的大平层公寓项目就有16个，均价在6.7-15.3万/㎡不等。
▲数据来源：@深圳中原研究中心
其中不少项目卖了三五年都没清盘。
比如后海的恒裕深圳湾、岗厦的中心天元，最早在2019年、2020年左右就开盘。
在几年前，楼市火热，住宅供应跟不上，加上深圳限购门槛高，让这些大平层公寓一度吸引了不少土豪买入。
2020年，恒裕深圳湾备案入市，均价超过15万/㎡，但丝毫没浇灭买房人的热情，据传开盘吸金超过60亿！
同年，太子湾公寓以均价约12万/㎡的价格入市，三度“日光”。
但高峰之后就是一路滑坡。
2021年开始，深圳楼市热度骤降，住宅去化都变慢，公寓就更难卖了。
于是不少项目开始打折：
南山的京基御景峯，从均价6.7万/㎡，降至最低3万+/㎡；
福田的岁宝壹品，也从6-7万/㎡，降至最低约4.4万/㎡；
就连曾经热卖的太子湾公寓，也开始推特价房。
▲蛇口太子湾公寓推出特价房
好在降价之后，公寓的出租回报率开始提高。
比如前面提到的东海国际公寓：
77㎡户型的产品，总价约560万起，租金约在1.45万/月左右。
算下来，租金回报率约为3%，远高于住宅的约1.8%。
这样的产品会吸引你吗？
