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问答416期
中午12点直播，主题：2025年，西安买房求保值，是不是伪命题？主打一个陪伴式问答，放飞自我！
（中午12点直播间，预约可看）
问：曲江CCBD大平层和南湖二手别墅，谁更保值？
答：我特意查了下南湖边的二手别墅价格，独栋代表中海百贤府，最低门槛2600万，叠拼代表曲江凤凰池，下叠1400万，联排代表湖城大境1900万，而1000万以内的主要是洋房，小高居多，距离湖越远，价格越低，面积越小，价格越低。
这说明即便是南湖边，房价也两极分化，极少数的独栋，叠拼，上下叠，这些新房里几乎没有的，虽然房龄老了，户型也旧了，但凭借人无我有的优势，在西安豪宅里依旧有一席之地。
再看CCBD南区大平层，新房，产品，物业，户型，社区内配套必然更好，总价集中在1000万以内，以金茂，华发为代表，凭借曲江名号，南区做大户型，做改善也是趋势。
但也意味着无论是金茂璞逸曲江，还是华发安泊府，产品复制是必然的，以后的CCBD南区不缺大平层，但不会有南湖边的别墅。
且南湖边配套，低密，居住圈子所见所得，已经固定，但CCBD南区充满不确定性，比如区域开发初期，商业办公改住宅用地，公园，学校，商业建设速度等。
西安这个城市，最稀缺的房子，仍然是主城区的低密，低容积率房子，既然别墅再难复制，为啥极限二选一，要买大平层，如果非要选，文教园的金茂，星河湾，是不是更加所见所得呢？
人无我有，人有我优，极度稀缺，才是保值的前提！
问：西安哪个开发商房子楼板厚，隔音比较好？
答：如果都是33层的高层住宅，隔音好的小区，确实没有几个，一方面，叠叠乐居住，楼上楼下的噪音源变多，家里有孩子的，喜欢晚上弹琴的，夫妻半夜打架的，都是噪音来源。
千金买房，万金买邻的俗语，外加淘宝上震楼器夸张的销量，说明这是全国的普遍问题。
房子本身，高层上下层楼板厚度本就有限，如果施工工艺不过关，这其中有偷工减料的因素，隔音自然也难保证，楼上楼下装修的时候，装修时对隔音的处理也有差异，无法保证统一。
最后才是个人对声音的敏感度不同，喜欢安静，要么住低密，要么住顶楼，要么亲戚朋友住上下层，出问题了好协商。
至于，西安哪些小区隔音不好，大家可以评论区集思广益。
问：对高三不报希望，期待高新主城新房，改善需求靠近地铁？
答：从数量上看，高新内的地铁不算少，8号线过唐延路，6号线过高新路，西太路，3号线过科技路，规划还有11和12号线。
目前覆盖不足的主要是丈八北路沿线的住宅区，以及软西，软东这些大量新房在售的区域，工作在高新，地铁便利，住在高新，没有地铁是现状。
以6号线找房，改善社区，不看高三，首先新房就没有，二手次新房里，高新里沿线太老，家属院为主，天地源丹轩坊，丹轩梓园价格过高，只有木塔寺周边的大户型，万科天玺、天樾。
以8号线找房，唐延路周边住宅太老，办公为主，可重点关注高新医院东门外新的住宅用地，51亩， 容积率2.5，长了地王的脸，不便宜，预算得非常充足才行。
以3号线找房，可看软件新城的二手，中铁建西派国樾、樘樾、招商臻观府、天谷雅舍等，高新云吧换乘3号线。
不去高三，还要地铁附近，真找不到什么看得上的新房。
问：21年高位买高新二手房，掉价厉害，要不要出手置换？
答：比较典型的就是中铁缤纷南郡，五小三中的学区，丈八宾馆旁边，位置不错，普通公办，但在21年最贵的时候，二手房卖到27000+，如今成交价格也就17000+附近，小区换了金茂物业后，稳住了没有继续掉。
如果不自住，不上学，那这套二手房算是投资失败，房价还在下行，同样预算，选择太多，可以考虑止损，置换的思路，新房和二手都可选。
以25000+均价为锚，丈八北路的次新房，包括万科翡翠国宾，保利天悦，金泰新里城，万科翡翠天誉，前四个卖四校的学区，最后一个是普通小区，但房龄新。
新房部分，软东待售的绿城四章熙海棠，五章锦海棠，紫薇时光云境、天地源高新宸樾都有房。
跨过西三环，大小面积都有，苏宁云著，中海天谷时代，中铁建西派国樾，招商臻观府，天谷雅舍，目前不少业主赔钱在出手。
问：朋友北京的别墅区，0.18容积率，敢想象吗？
答：主要还是明星买的多，把北京七环的顺义别墅区带火了，据说那英、王菲、鹿晗、刘诗诗、高圆圆、易烊千玺等都在这里有房，顺义的好处是靠近首都机场，又有地铁15号线，基本生活配套都齐全。
机场便利，明星效应，七环外，外加是北京，多个因素叠加在一起，单纯的低容积率也不是问题了，但同样情况，在西安是不现实的。
明星可以住的远，买菜做饭有保姆，周边可上国际学校，通勤机场近是首位，也不挤地铁，也不996，但西安可这么多明星，叫得上名字的，也都不住西安，不在本地发展，即便买房，也是南湖边的别墅。
以故宫为中心，到顺义区机场直线是26公里，在西安以钟楼为中心，到咸阳机场同样26公里，也是空港新城的核心，也有地铁14号线，地理位置何其相似，但这里的别墅，却少有人来买。
问：自己的房子，舒服就行，总想着赚了赔了，累不累？
答：俗话说越富足的人越从容，既是财富也是内心，能真正把房子当作自住的消费品，无关市场，无关他人喜好，只服务于自己的，确实算活的通透。
但对于90%的人，房子仍然是金融产品+消费品的混杂，尤其是房价的上涨，会带来财富的增值后，涨跌才是买房的核心命题，当下普跌后，学区房仍是核心命题。
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贷款买房这件事本身，就意味着不涨就是赔，你以为手握500万买了大平层，就是人生巅峰，但对银行而言，只是多了优质的还贷客户。
改善都是如此，更别说刚需，挤着牙缝省出来的月供，即便不卖，但房价的变动依旧足以撩骚内心的躁动。
虽然大家都是住，五年十年也都不搬家，可以一起涨，可以一起跌，但不能你涨我跌，不患寡而患不均。
房子背后，银行，土地又左右房价，换句话说，你想把房子当商品，但太多群体是把房子当工具，这是税收极为重要的来源。
问：房哥，怎么看保利在青龙寺拿地？
答：从20年5月保利签约，再到25年拿地，一晃五年又过去了，城改的推进难度可想而知。
要知道青龙寺组团 （铁一村、铁二村、观音庙村、王家村）的体量可是882亩，即便是央企保利，这也是巨无霸的项目，没个五年，八年，根本卖不完，这么大的地也不会一次性供应。
这一次保利摘地的是首批地块， YT5-24-8宗地，63亩，容积率4.79，建筑密度不大于24.8%，绿地率不小于30%，限高100米。
YT6-6-113宗地11亩，容积率2.8，建筑密度不大于23.6%，绿地率不小于30%，建筑限高100米。
从基本数据看，大地块方正，但容积率偏高，小地块，容积率正常，但面积太小，可能做偏入门的刚需产品，小面积，后续更方正的，再做大户型，纯改善。
城改的土地就是这样，容积率，地块大小和招拍挂的相比，有差距，但胜在地多，位置好，基本都是主城区，实际卖房时，周边人需求旺盛，不比远郊的新房卖的差。
青龙寺周边，市场，企事业单位，医院，学校的密度非常高，但周边住宅二手房龄老，家属院，谈不上品质，但凡有新房，从不缺人看，就看保利天瑞后期产品，价格如何规划了。
问：从学校和保值角度，卖长安万科城换港务西安玺靠谱吗？
答：万科城虽有师大学位房的加持，但房龄，房价摆在当下，周边也一直在跌，小区偏刚需，也到了置换的时间，先卖并没有问题，目前仅一期，贝壳挂牌房源就261套，小高层降价到17000+。
再看西安玺，确实是当下港务区奥体，位置，产品，品牌没得挑的小区，招商过往的豪宅，改善小区交付能力，也为这里加分不少。
学校部分，周边铁一中陆港小学，中学，算是城北当下的优质学区，配套部分，周边商业，场馆，公园齐全，是奥体的白菜心位置。
价格上，放风价25000+，450万左右的门槛，也是港务区新房价的一梯队，周边虽有绿城，华润，中粮等小区，也也偏向于刚改，和招商做豪宅的相比，还有差距。
至于保值，大面积，高总价的天花板小区，短期转手都是难题，长期看西安玺产品，位置都不错，需要有缘人，相比保值购买，上学，自住，改善反而更加实用。
【楼盘点评】
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作者：Kikyo
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