文/乐居财经 严明会
徐汇滨江，一直是上海的热门置业地。
去年，这里诞生了上海单盘销售额最高的项目。随着联动价14.2万/㎡的中海领邸全盘售罄，14万+/㎡入住徐汇滨江的机会只剩下了中能建项目。
等了一年多，中能建徐汇滨江即将入市的消息再度传来，大约是5月中旬。目前，销售团队已组建，最快3月份开放售楼处。项目案名未正式公布，现场围挡有“能建誉府”字样。
2023年12月15日，中能建附属子公司能建城市发展公司（简称“能建城发”）和华东建投与国达志荃组成的联合体，以底价53.57获得徐汇区斜土街道xh128A-11a地块，即上述项目所在地，三者所占的权益分别为85%、10%、5%，房地联动价为14.3万/㎡。地块规划为商住办综合性用地，住宅占比30%。
此价格一出，市场上出现了很多声音说“太贵了”，各种不看好。
这样的质疑不无道理。对比周边项目：
2022年11月开盘的御江庭，均价为13.1万/㎡。2023年初的百汇园三期，173-193平改善户型的均价大约为13.2万/㎡。汇元玺在2023年11月开盘，均价为13.04万/㎡；2024年3月，二批次48套房源，均价13.36万元/㎡。
除非是有很强的产品，不然很难卖上14.3万/㎡的联动价。
去年，外界对中能建能不能守住这个联动价，依然保持怀疑态度。
去年上半年就有消息传出中能建项目有望在下半年入市。现在看来，晚一点反而成了好事。
除了该项目，徐汇滨江今年还有两个重磅项目将入市，一个是绿城徐汇滨江项目，在去年8月7日拿地；另一个是宸嘉龙华项目，在去年12月30日拿地。
在这两个项目面前，中能建的项目算是个“弟弟”。
绿城项目是全国单价地王，光楼面价就高达约13.1万/㎡；宸嘉摘得的龙华地块溢价率40%，楼面价也高达12.6万/㎡。这两个新房项目未来售价都很可能超过18万/㎡，甚至到20万+/㎡。
去年年底，中海领邸卖完之后，外界都在讨论徐汇接下来可能都是17万/㎡、18万/㎡单价的新房了。绿城项目的案名几天前已经公布：潮鸣东方，入市也快了。
项目北侧的东安新村已经动迁完成，成本接近15万/㎡，售价大约在18-20万/㎡。
但价格摆在这儿，中能建一点不慌。
一年等待下来，倒挂了近6万/㎡，一下成了徐汇滨江的“价格洼地”。在同行的衬托下，当初的“贵”是缺点，现在已经成了项目最大的卖点。
再来看产品。中能建徐汇滨江项目分南北两块，中间用公共通道隔离，南侧有1栋高层办公楼（地上38层，高度195米）和1栋商业及公寓式酒店（地上10层，高度47米），北侧有2栋住宅（地上26层，高度78米）和6层的社区配套建筑，未来中能建上海总部也将落址于此。
住宅总供应大概312套，主力户型是建面约100-143㎡的3房和4房。100㎡260套占比83%，143㎡仅52套。
按照联动价14.3万/㎡、再结合徐汇滨江小户型定价比大户型低的惯例，总价大概率会是1200万左右起。对于想低价入住徐汇滨江的人士非常友好。
产品上总结下来有如下不足：
1、3梯6户，中间有连廊。3个单元通过三部电梯与两个楼梯相连接，其中，东单元无可直接使用的楼梯，需要借助空中连廊前往中间单元的楼梯间。这也就意味着，中间户四套都是面对北连廊，采光和隐私都会受影响。
2、在当下的市场来看，中能建项目的户型已经不是市场主流。有很多两开间朝南的户型，狭长户型占比很高，仅2号楼中间的100㎡户型、3号楼东边套143㎡户型是三开间设计。
3、是采光问题，项目南侧的超高层办公楼和金融城高楼，会对2号楼低区和3号楼的采光产生影响。
4、小区并非人车分流，2号楼南侧存在人车流线交叉的情况。
不得不说，徐汇滨江这几年的泡沫很大。2020年尚海湾豪庭的过会价格在10-11万元/㎡。两年前，徐汇滨江成为“豪宅新贵板块”，价格在14万/㎡左右。如今18万/㎡的均价，已经和黄埔滨江、陆家嘴北滨江一带看齐。
中能建徐汇滨江项目是当下所剩不多的带联动价的楼盘，卖一个少一个。在徐汇滨江，更是最后的联动价新房。
板块大热之下，中能建最后开盘是否会突破联动价还是个未知数。
相关公司：能建城发,能建集团
