观点网 香港报道 2月19日，持有中环花园道三号及旺角朗豪坊物业的冠君产业信托表示，受地缘政策及经济疲弱，加上需求及供应仍然失衡影响，预期写字楼租赁需求会继续放缓。
商用物业市场充满挑战，冠君产业信托公布的截至2024年12月底止全年业绩显示，期内租金收益总额下跌5.5%至21.85亿港元，物业收益净额下跌6.5%至18.2亿港元，可分派收人下跌14.6%至9.58亿港元，每基金单位分派则减少15.5%至0.1422港元。
按照2024年12月31日的基金单位收市价1.73港元计算，相当于年度分派收益率8.2%。
受到消费者行为和旅客消费模式改变，以及港元强势促使本地旅客纷纷外游等影响下，朗豪坊商场亦难以完全独善其身，惟表现仍优于大市。
于2024年，朗豪坊商场租户销售额减少4.3%，相比之下香港整体零售销售则下跌7.3%；于2024年12月31日，商场出租率维持在99.3%的高水平。
期内，由于租约改为收取基本租金加分成租金，以及部分新签租约录得较高租金，基本租金收入增至4.75亿港元。
可是，基本租金的升幅不足以抵销分成租金的跌幅，分成租金因租户销售放缓而跌至1.96亿港元。
整体而言，商场的租金收益微跌1.6%至7.28亿港元，现收租金减至每平方呎157.5港元，较2023年底的185.3港元跌15%。
业绩会上，冠君产业信托行政总裁侯迅表示，今年一月份市道畅旺，加上农历新年市民办年货，商场人流提升。不过，由于农历新年假期长达5天，有不少市民外游，故新年期间表现较新年前逊色。
她提到：“香港未来会有不少盛事举行，一签多行扩大、旅游产业2.0蓝图等有效果，将会有利零售市道，对香港零售整体保持审慎乐观。”
尽管朗豪坊商场的租户销售额在2024年继续超越香港零售市道，但写字楼租金因供应充裕及需求疲弱而持续受压。
据信贷评级机构标准普尔最新报告预期，香港写字楼租金今年将继续下跌，估值亦将跟随。
侯迅亦坦言，受地缘政策及经济疲弱，加上需求及供应仍然失衡，预期写字楼租赁需求会继续放缓。旗下花园道3号去年继续面对续租租金下跌的问题，租金收益总额按年跌7.4%至11.32亿港元，物业收益净额按年跌8.2%至9.93亿港元，现收租金于2024年底跌至每平方尺87港元，2023年底则为91.7港元。截至2024年底写字楼出租率为82.6%，较2023年底82.8%微跌。
为保持出租水平，侯迅指，已主动与租户商讨2025年到期租约的续租事宜，同时亦为2026年才到期的租约提前办理续租，目前已有约40%的2025年到期租约及50%于2026年到期租约已确认续租。
至于朗豪坊办公楼，疫后医疗旅游复苏步伐较预期慢，令朗豪坊办公楼的表现受到影响，部分美容和医疗租户缩减了他们在该物业的业务规模。
于2024年12月31日，该物业的出租率为87.2%，较2023年底的93.3%跌6.1个百分点。该物业的市场租金亦面对压力，现收租金微跌至每平方尺44.0港元。受平均出租率和续租租金下跌影响，租金收益减少7.3%至3.24亿港元。
事实上，除了调整租金，公司将用不同的方法留下住户，包括提升租户参与度、资产增值等。侯迅相信，香港仍是国际金融中心，对长远前景仍具信心。
根据全年业绩报告显示，冠君产业信托截至去年底资产负债比率维持在23.7%的健康水平，2023年底为22.8%。
信托于2024年成功以新融资和内部财务资源为合共52亿港元的到期债务作再融资。于2024年底，共有37亿港元未提取的已承诺备用信贷额度，足以应付2025年再融资需求。
目前信托的固定利率债务比例于2024年12月31日为40.4%，低于2023年同期的54.5%。
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