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会员
提问
房段子老师，春节回农村老家的时候，发现我好多邻居都修了新楼房。我也蠢蠢欲动，问了下预算，大概是20-30万可以修一个平房，这样回老家也比较方便，不知道你觉得农村自建房有没有未来？值不值得？
房段子解答
首富把钞票洒在大街上也是一种乐趣，不能说值不值得，只能说有钱任性。如果你是纯消费主义的话，修农村自建房我并不反对，但是要抱着保值甚至流通性的话，那么我认为还不如城市老破小。
比起城市里买房，农村自建房更是一套永流传，100%纯消费属性。
这次春节和亲戚讨论了下，农村自建房，一场性价比存疑的选择。
不少人都动过农村自建房的念头，可要我说，这对大多数人而言，就是一场不太明智的消费。
当然，要是你家底丰厚，钱多得没处花，或者一心想在农村让父母纯自住，又或是从事自由职业，无需依赖城市资源，那自建农村住宅或民宿倒也可行。
但对于普通工薪阶层来说，就得好好掂量掂量了。农村自建房的花费跨度极大，从 30 万到 300 万都有可能，下面咱们就理性分析一下，看看它到底值不值。
1、居住频率与成本：根据相关调查，超 70% 的城市务工人员一年回农村老家的天数平均不超过 20 天 。假设投入 50 万建房，按 10 年使用期算，每年住 20 天，每日居住成本高达 2500 元，远超城市中高端酒店的日均住宿费，这性价比实在太低，如果真要回老家，不如当晚住镇上酒店，一般就几十百来块一晚。
2、资产流动性：农村住宅基本没有流动性。据统计，农村房屋交易市场极为冷清，近 80% 的农村自建房即使降价出售，也很难在一年内找到买家。一旦把钱投进去，急需用钱时，房子很难卖出去变现，资金就这么套牢了。
3、父母养老难题：父母在农村养老，看似美好，可当父母生活无法自理，需要人照料时，你能回村全天候照顾吗？有数据显示，超 65% 的在外工作子女无法在父母需要照料时及时回村。就算请了护工，下班后你能及时赶回去看望吗？多数情况下，还是得把父母接到城区自己家里或者医院附近。
4、后续居住可能：等父母离世，你和子女还会回农村生活吗？据某机构对城市年轻一代的调研，仅有不到 10% 的人表示未来有回农村定居的打算，大概率连回去的次数都会屈指可数，父母不在了，也就回不去了。
5、农村发展趋势：如今城市化进程已到后半段，农村年轻人大量外流，毫无生机。第七次全国人口普查数据显示，近十年来农村常住人口减少了 1.64 亿。村校纷纷关闭，听到的净是老人去世的消息，只出不进，农村未来是堪忧的。
6、交通便捷性：回农村方便吗？从所在城市到农村有多远？相关数据表明，我国约 75% 的城市居民老家距离城市超过 50 公里，往返一次耗费的时间平均超 4 小时，路途奔波的时间和精力成本，不容小觑。
7、配套设施完善度：农村的水电气供应稳不稳定？道路好不好走？公共交通发不发达？附近有没有超市、医院、菜市？快递能不能直接送到家门口？有数据显示，超 50% 的农村地区存在供水不稳定问题，超 40% 的农村没有直达公交，超 60% 的农村距离大型医院超 30 公里，这些生活必需的配套，往往都差强人意。
对于工薪阶层而言，农村自建房看似是圆梦，实则藏着诸多问题，做决定前一定要慎之又慎。
会员提问
你好，我住宅桐梓林，想买高新锦江，南边最远到麓湖吧，然后东边最远到三圣乡，青羊也可以，最多三环边，八九百万有啥好推荐的吗？想要个200平以上的套四？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
综合来说就我们前面沟通的需求和情况，考虑到你孩子目前的工作地点以及生活习惯还有出差的实际情况，我也比较赞同你们的大致思路，那就是买一套三环内核心成熟地段的，偏向自住舒服，租金收益可观的买法。
成都三环内的格局是东门年轻时尚，南门偏学区昂贵，西门则是人文气息浓厚，北门杂乱商贾居多。你的活动范围基本上就是锁定在南门东南门，方位还是非常精准的，也是成都最聚集的富人区，大的概念没问题匹配度很高，现在要做的其实就是分析和推荐一些比较好的买法。
可选的还是多，但是都不会让人非常激动说马上就要买下来，都需要挨个查看比对，分析性价比。
二手房典型的可以看南站，这边有地段配套学区和品质的买法，偏向老而弥坚的话，可以看桐梓林壹号（楼盘品质高，2T2，但是房龄稍大，目前价格比较坚挺，208平的大套四，大概总价**万出头，含精装，折合单价**万），偏向次新干挂石材品质买法，可以看人居盛和林语北区（196平套五，2T3户高层，目前的行情大概是**万的单价，总价**多万可以拿下来，从长远的角度来说，如果是好楼层+装修房的话，这个价格是没啥问题的，可以达到保值和改善的双重效果）。
金融城你的预算也买得到，但是品质好次新一点的誉峰，这种200p的大概是要1000多万，或者差一些的181户型，目前行情也在900多万，略超预算，单价来看稳定在了五六万的样子。如果要稍微单价便宜点的话，看中海城南一号是对的，170多的套四，单价4万多，总价可以控制在800多万。天府大道东侧的招商大魔方玺悦轩、银泰泰悦湾这两个盘，也大致类似，4万多单价，总价八百多万拿下，小区紧凑一些，但是次新而且颜值高。
大源也有零散的改善二手房买法， 比如万科公园5号一百六七十平的套四，改善次新，单价5万左右。
再说新房的话，当前能撑得起的话，我觉得是麓湖+大源西+林家坝+少量外围产品（川师、三圣乡）
麓湖无需多说，改善品质是很到位的，但是目前最新的推盘节奏还不清楚，我回头再打听一下。
新房整体的地段也是没问题的，产品结构，从户型到整体板式、外立面，绿化等都做了全新升级。
大源可以看远达天宸名邸可以看227平的大平层，总价卡点900万内，14F的板式T2小高层，很不错的买法。旁边还有高投天悦锦萃，有临河的199平套四户型，板式T2小高层，精装总价700万，也很不错很适合你。
林家坝的成都璞逸锦江，地王2.45万，预计9月底~10月首批次开盘，主打190-240p，只有2个面积段，总价800-1200w左右，单价4w+...从长远来说，也是很核心的买法，可以当做弱一档的金融城，直线距离到主城区是一个优势，未来的爆发力强，但也存在短期的一些墓地和界面呈现度的影响。
比它再弱一档的是林家坝的中铁建西派交子，一共8栋，14-17F，均为2T2设计，户型分布为143-147-186平，和中交锦江颂类似，但是在产品系列和价格预期上会更高一点。
你可以看186户型的楼王，得房率101%，总价估计在700万出头的样子，也是很改善的买法了。
至于说外围区，我觉得川师TOD锦江府值得一看，比如楼王的207户型，位于中庭的4栋，套四三卫，约16米长的L型270度采光端厅，也是当前200平左右的主流产品。
最后三圣乡的话，其实我不太推荐了，锦江赋这类的产品稍微有点过时（户型得房率），关键是周围被医院养老院和学校围绕，可能以后的噪音比较大，缺乏豪宅的纯粹性，建议再三思一下。不如等一等后面的其他驸马土拍和迭代新产品。
综合来看，如果是我的话，我可能会优选新房，重点去比对大源和林家坝的4个盘，目前你还没去过的话，也可以先跟我说，我这边帮你安排下销售看房，尽量争取一点额外的福利优惠给你。
会员提问
我们本身的情况：预算250w左右，要求距离电子科大清水河校区车程20分钟以内，所以我们看了国宾的几个盘。我们是置换改善。第一套：电建华曦府，110²套三，房号1**，266w（同一栋的端户256w，旁边靠近高压电线）第二套：保利西堂和煦，127²套四，房号2**，267w；第三套：华侨城熙成里，129²套四，房号3**，285w。
我们想对比下这三套的优劣，然后有几个问题求解：1、这三套房，未来十年内，哪一套更保值？2、未来一年内，这三个小区类似户型是否还有降价空间？3、现在是不是下手的好时机？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
整体来说，这三个盘都是紧挨着的，三角形的轴线状态，围着跑一圈也不过1公里，所以综合的基础配套和外部差异并不大。
像地铁的话，华侨城稍好一点，商业氛围来说，半斤八两，学区来看都是茶店子的那个金禧校区，所以外部的差异不是很大，需要对比的其实是内部的结构。
比如楼盘公区细节好坏，比如房源本身户型的差异，比如单价总价的性价比。
电建华曦府主打的是改善路线，因为当初拿地成本高，所以必须走高端才能活命。占地90多亩，2.0的容积率，算是有条件做园林公区的，整体来看对于喜欢颜值，喜欢大小区概念的人有吸引力，但是因为货值大，房源多，周边强敌不少，所以必然要顺销慢慢卖，不过成本又很顶，所以大降价就意味着亏本，僵持着也很难受，最终意思很明显，购房者买单。
如果你不是对公区有颜控的需求，我不建议盲目入场电建这个盘，本身电建在国宾的口碑也一般般，没有什么很好的优良传统。户型110的得房率90%中规中矩，不算高，但套三的功能性的确在以后的二手房市场上会遭到嫌弃，尽量还是买个小套四吧，以后就算卖，都好一些。退一步说，这种面积段不做紧凑套四，但是大套三可以吧？但是次卧的面积也只有9平多，依然不伦不类，加上这个单价成本，我觉得性价比不高。还有就是**，采光不佳（4.7小时日照），慎重考虑，并不算很优质的房子哈。
然后看保利西堂和煦，这个盘是价格刺客哈，保利喜欢做这种事，127平的套四，是比较经典的（虽然也有一个书房面积小，但除此以外没有啥大槽点），功能性比较偏向居家自住。
价格来说，优势明显，去化也是很快的，但缺点也多，比如小区硬化路面多，公区园林品质感不强，然后距离地铁站远一些（你虽然用不着，但是未来买家和市场价值来说会考虑这个因素），**房号，北侧临街，有一定的噪音污染问题，采光也比较差，大概是3.3小时的日照，因为各种遮挡是明显的。这个综合来说，单价性价比高，但也是以牺牲品质采光得来的答案。
最后再说华侨城熙成里，明显的一个优点是距离地铁稍近一些，这一点要考虑进去。在小区细节上来说，谈不上非常精致，但也用心了的，我觉得能匹配这个价值的，129户型是套四，得房率功能性都还可以的，没啥大问题，不过缺点来看，有个医院（规划中），看你们介意不？*房号近西侧的社区运动公园，采光有5小时，算是三套房里最好的了，整体来说，还比较满意。
总的来说，电建偏品质，保利偏价格战，华侨城偏中庸兼顾（尤其是2.2的单价以及近地铁的优势）。
所以再来回答你的三个问题，1、华侨城更保值；2、如果去化不佳，我觉得肯定还会降价的，比例也是以当前的行情为基础以此下降；3、现在来说，我觉得不算是很好的时机，楼盘没错，价格没错，但是房源有错，其实可以蹲守一下，到时候买更好的楼层，但是也可以同样的价格入场，买方市场，不要稳不住。
