东莞作为国内两大工业城市之一，曾与苏州一南一北引领国内制造业的发展，后来随着房地产的热潮，东莞的楼价也持续飙涨，而松山湖因为高科技的标签更是一度高涨，但是随着时代的变化，东莞的楼市如今反而成为二线城市中最悲伤的。
由于高科技企业的进驻，东莞松山湖的楼价一度飙涨至单价6万，当时一些楼盘甚至还要抽签，诸多购房者以为松山湖的楼价将会跟上深圳，冲破10万单价，然而随后发生的变化却让这些业主捶胸顿足。
据悉当下松山湖诸多标志性楼盘都已跌穿3万，万科金域松湖跌至2.6万，普遍的跌幅都是腰斩价，最高跌幅达到57%，很明显高科技企业并无法带动松山湖成为另一个小深圳。
除了松山湖之外，东莞的其他各区域楼盘都普遍跌价，虎门因为服装而闻名，虎门的楼价也一度被炒作至单价4万以上，但是如今虎门的几家标志性楼盘也已跌穿2万，价格腰斩。
至于其他远离东莞核心市区的洪梅镇、石龙镇等更是已跌穿单价万元，凸显出东莞楼市的衰颓，东莞的楼市变成如此样子，其实与它旁边的两座城市广州和深圳的影响分不开。
深圳作为珠三角的领头羊，楼价曾经一往无前，单价冲破20万，由于深圳的造富效应，东莞、惠州这两个深圳的周边城市也跟随着楼价猛涨。
但是经济环境的变化，深圳楼市的上升势头戛然而止，如八卦岭这个靠近深圳核心区的位置，6年时间从6万涨到14万单价，然后又跌回4万单价，财富就如过山车，深圳核心区尚且如此，它的两个邻居东莞和惠州同样如此。
惠州楼市当初曾希望借助深圳的溢出效应带动楼市的发展，在深圳楼市疯狂的时候确实如此，许多深圳消费者去惠州购房，再加上当时海景房的火热，惠州楼市直线上涨，惠州一些区域单价突破2万，然而随着海景房被抛弃以及深圳楼市的影响，如今已出现单价7000的房子。
惠州如此，东莞也如是，而东莞旁边的广州远郊楼盘同样暴跌，增城作为广州的远郊高峰期被炒作到3万，但是如今单价1万的已比比皆是，增城高铁站旁边的某小区近期更是大举降价促销，低至单价6700,。
广州的远郊楼盘被抛弃，在于广州市区居民终于认识到远郊房子并不适宜居住，消费者都不愿买了，已买了远郊房子的房东如今抛售难度极大，尤其是数年前增城一房东以市价六折抛售让人看清了远郊楼市的泡沫非常严重，如此情况下与增城相邻的东莞边缘城镇自然也跟着暴跌。
此外东莞的人口变化也在给楼市带来影响，作为工业城市，东莞曾长期是人口流入城市，然而2022年东莞已出现人口流失，人口的减少导致楼市需求下降，对东莞楼市来说可谓雪上加霜。
笔者认为夹在广州和深圳之间的东莞，发展制造业挺好，它期待发展的金融、高科技等产业并不容易，旁边的两个城市有更多优势吸引高端产业，或许东莞重新回归发展制造业才是合适的选择吧，而楼价的下跌有助于吸引制造业的回归。
