王娴
物业管理涉及千家万户，是事关群众幸福感的“关键小事”。物业纠纷关乎辖区和谐稳定，因涉及多方当事人，矛盾多、沟通难，往往以群体性纠纷形式出现。因此，解决物业纠纷既要解“法结”更要解“心结”。近年来，云南法院以“人民法庭+特邀调解员+司法所+社区”四级矛盾纠纷化解网络、“法院+住建”“法院+工商联”等多方联动形式，创新化解批量物业纠纷。
“四级联动”调解机制破解拖欠物业费纠纷
文山壮族苗族自治州砚山县某小区101名业主长期拖欠物业管理费，物业公司多次催要未果，2024年初将业主诉至法院。砚山县人民法院征得当事人同意后，依托“人民法庭+特邀调解员+司法所+社区”四级矛盾纠纷调解网络，开展调解工作。
调解员在调解过程中深入排查，掌握物业纠纷的起因，理清症结所在。调解员了解到，许多业主拒交物业费的原因是认为物业公司提供的服务未达到约定或法定标准，未及时维修管理共有物业及附属设施，且对物业费用的收费标准存在异议。
法庭组织干警及特邀调解员实地勘察后，联合社区、司法所工作人员，组织双方“面对面”调解。调解过程中，双方各执一词、争执不下。调解员根据双方矛盾的焦点，及时释法说理，指出交纳物业费是业主应尽的义务，业主不应以拒交物业费的方式来表达对物业公司的不满；物业公司也应及时回应业主的诉求提升服务质量，切实提高业主的满意度。最终，101户业主就物业费交纳问题与物业公司达成一致，并补交了物业费，物业公司随后撤回起诉。
砚山县人民法院依托“人民法庭+特邀调解员+司法所+社区”四级矛盾纠纷化解网络，联合基层调解资源，通过履行指导职责，助推纠纷实质化解，避免矛盾激化。同时，依托物业纠纷特邀调解员专家优势，把握矛盾关键点进行调解。针对后续可能发生的大量同类纠纷，畅通示范案件与同类案件的意见表达、信息沟通渠道，促使同类纠纷当事人选择调解方式解决纠纷，实现“集中约调、类案同解”。
“法院+住建”联动化解物业服务合同纠纷
文山州富宁县某小区业委会与某物业公司签订物业服务合同，委托物业公司提供物业管理服务，并约定了小区物业费的收费标准等内容。2023年以来，小区业主孙某等20余人认为物业公司的物业服务水平明显下降，存在卫生状况差、车辆管理混乱、没有履行应有的安全管理职责等问题，拒绝交纳物业服务费。物业公司多次催要未果，将孙某等20余人起诉至法院。
富宁县人民法院在征得当事人同意后，根据最高人民法院与住房和城乡建设部建立的住建领域“总对总”在线诉调对接机制，将该批纠纷委派至住建部门特邀调解员进行调解。委派调解后，调解员通过电话联系、实地走访，了解业主欠费具体原因及主要诉求，梳理矛盾主要争议点。之后，住建部门共同参与调解，一方面建议物业提高服务质量，重视业主提出的问题；另一方面也向孙某等业主解释交纳物业费的重要性，以及物业在小区管理中的作用，从法、理、情等方面做好双方释法析理工作。
经过法院和住建部门多次调解，最终促使双方达成调解协议。孙某等20余名业主当即支付拖欠的物业费，并承诺今后按时交纳物业费；物业公司也表示将认真听取业主反馈，立行立改。
该纠纷是“法院+住建”合力化解物业纠纷的典型实践。本案中，法院主动对接住建部门，一方面充分发挥住建领域特邀调解员在化解物业纠纷方面的专业优势，推动纠纷实质化解；另一方面有效发挥住建行政主管部门的监管职责，进一步规范物业公司服务行为，从源头上减少物业纠纷发生，助力业主和物业“双向奔赴”。
“法院+工商联”联动调解群体性物业服务纠纷
2024年5月，大理白族自治州弥渡县某物业公司在收取三个小区上一年度物业费时，部分业主以享受不到物业服务、物业公司服务不到位等为由拒绝交纳物业费。物业公司与小区业主沟通未果后，将三个小区共计63户业主诉至法院。
弥渡县人民法院在征得双方当事人同意后，将该系列纠纷委派给工商联调解组织进行调解。工商联调解组织认为涉案人数较多，影响较广，遂邀请法院特邀调解员一同参与调解。
调解员首先通过电话联系业主，针对业主拒交物业费的原因进行调查了解。通过与业主沟通，调解员了解到部分业主拒交物业费的主要原因是认为物业公司服务不到位，同时对小区物业公司的选用程序存在疑问。
梳理症结后，调解员一方面对不同业主进行劝导，通过释法明理消除业主的抵触情绪，讲明拒交物业费的后果及需要承担的法律责任，并对物业公司入驻小区的程序进行分析讲解；另一方面，针对业主反映的服务问题与物业公司进行核实，并向物业公司提出改进建议，要求其根据法律规定履行好物业管理职责。
通过调解员搭建的沟通桥梁，63名业主与物业公司达成和解并交纳物业费，物业公司随后向法院撤回起诉，集体性纠纷实现了一次性解决。
弥渡县人民法院联动县工商联调解组织，通过“背对背”调解工作法，在调解前期充分与双方当事人沟通，了解症结所在，并向物业公司提出改进建议，要求其强化合同意识。同时，加强对小区业主的释法说理，讲明交纳物业管理费是法律规定的义务。最终，不仅成功化解了批量纠纷，还促使物业公司改进工作，提升了服务质量。
