(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
2009 年，北京市门头沟区实施拆迁安置工作，旨在优化区域城市布局、提升居民居住条件。张建国位于 H 号的房屋被纳入拆迁范围，依据拆迁安置政策，采用房屋置换方式，张建国一家获得新的安置楼房。拆迁安置房屋分配涉及家庭财产权益，张建国负责主要打理事务，因房屋属夫妻共同财产，在财产管理与处置过程中，虽未出现明显分歧，但潜在争议风险犹存。
李红梅与张建国于1991 年登记结婚，婚后育有一子张宇轩。张建国与刘浩辉系朋友关系，2003 年至 2010 年间，双方存在频繁经济往来，张建国累计向刘浩辉借款 33 万元。2010 年 5 月 7 日，张建国借款 20 万元时手书借条，注明 “另外，定于 2011 年门头沟 xxx 处经济适用房一套转卖给刘浩辉”，此借条成为后续房屋买卖争议的关键书证。
2012 年，张建国依据拆迁安置协议选定包括北京市门头沟区一号房屋在内的 4 套房屋，缴纳面积差价款后取得房屋钥匙，房屋产权在法律上属于张建国与李红梅夫妻共同财产。2015 年 7 月，张建国将一号房屋交付刘浩辉，刘浩辉对房屋进行装修改造，并与家人王雅琴、刘俊峰、刘悦君居住使用至今。在此期间，张建国与李红梅未对刘浩辉居住行为提出明确异议，致使房屋占有使用状态持续，加剧房屋产权与使用权益争议。
2022 年 1 月，张建国去世，家庭财产继承问题凸显。李红梅接管事务时发现刘浩辉一家居住在一号房屋且拒绝腾退，双方就房屋归属与使用问题产生争议，最终通过诉讼解决。
二、案件经过
（一）原告主张
原告李红梅、张宇轩诉求四被告（王雅琴、刘俊峰、刘悦君、刘浩辉）腾退北京市门头沟区一号房屋并交还李红梅，同时要求四被告按每月2800 元标准支付自 2015 年 7 月起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。原告称，张宇轩为李红梅与张建国独子，2009 年 H 号房屋拆迁后置换安置楼房由张建国打理。2022 年张建国去世后，李红梅发现刘浩辉一家自 2015 年起居住在一号房屋，未付租金且拒绝腾退。一号房屋属李红梅夫妇夫妻共同财产，为拆迁安置房且未取得房产证。刘浩辉主张与张建国存在口头买卖协议强占房屋缺乏依据。张建国生前留有遗嘱，安置房屋由李红梅继承，二原告作为法定相关人，有权要求被告腾退房屋并支付占有使用费。
（二）被告抗辩
四被告辩称，一号房屋产权人为张建国，原告证据无法证明其为合法继承人，且遗嘱系伪造。被告称与张建国为好友，张建国在2003 - 2010 年向刘浩辉借款 33 万元，2010 年将涉案房屋转卖给刘浩辉，刘浩辉装修后入住并缴纳相关费用。房屋价格与借款金额相符，符合当时市场价格，属公平合理交易。自房屋交易后十余年，二原告此前未过问，张建国去世后才提出异议，不符合常理。李红梅曾通过张建国手机与刘浩辉沟通房屋漏水事宜，证明其知晓房屋已售。刘浩辉一家合法占有房屋，虽无房产证无法过户，但不影响其作为购买人与实际使用人的事实。
（三）反诉情况
刘浩辉反诉要求李红梅、张宇轩退还购房款33 万元，按房屋增值价值补偿信赖利益损失 100 万元，支付房屋装修款 58100 元，承担房屋评估费用 2 万元。刘浩辉称与张建国为好友，张建国借款后于 2010 年 5 月 7 日明确表示将经济适用房卖给自己，2015 年正式交付房屋，装修后与家人居住至今，张建国及李红梅未提出质疑。现二原告否认卖房事实，若要求返还原物，应退还购房款、支付装修费、评估费及房屋增值损失。
（四）法院查明
法院查明，李红梅与张建国1991 年结婚，育有一子张宇轩，张建国于 2022 年去世，其父母先于其去世。刘浩辉与王雅琴系夫妻，育有刘俊峰、刘悦君，张建国与刘浩辉为朋友。2009 年张建国与拆迁办签订协议，2012 年选定包括一号房屋在内的 4 套房屋，缴纳面积差价款后领取钥匙。2015 年 7 月张建国将一号房屋交付刘浩辉，刘浩辉装修后实际使用至今。庭审中，刘浩辉申请对房屋装饰装修现值进行司法评估。二原告提交张建国自书遗嘱，四被告不认可遗嘱真实性。刘浩辉提交借条、缴费凭证、借款说明、微信聊天记录等，证明与张建国存在房屋买卖合同关系。二原告认可借条及微信聊天记录真实性，但认为仅能证明借贷关系，未转化为购房款，双方未签订书面房屋买卖协议，房屋买卖关系不成立。
三、裁判结果
王雅琴、刘俊峰、刘悦君、刘浩辉于判决生效之日起三十日内将北京市门头沟区一号房屋腾退并交付李红梅，腾退时不得损坏房屋主体结构及附属设施。
王雅琴、刘俊峰、刘悦君、刘浩辉于腾退房屋之日起七日内按照每月2800 元的标准给付李红梅房屋占有使用费（自判决确定的腾退房屋期限届满次日起计算至实际腾退房屋之日止）。
李红梅于判决生效之日起七日内给付刘浩辉房屋装修价值款54800 元。
四、案件分析
（一）证据运用与法律关系认定
原告提交的遗嘱虽遭被告质疑，但结合房屋来源、家庭关系等相关证据，一定程度上增强了遗嘱的可信度。被告主张房屋买卖关系所依据的借条和聊天记录，从法律层面分析，借条仅表达卖房意向，当时交易标的不明确，属于要约邀请；聊天记录显示双方对房屋买卖关键条款如价格等未达成一致，不符合房屋买卖合同成立的法定要件。通过对各类证据的细致分析，有效否定被告主张的房屋买卖关系，确立原告对房屋的合法权益。
（二）房屋交付与占有性质判断
被告长期占有房屋并进行装修，但基于对双方法律关系的准确判断，其占有缺乏合法依据。原告作为房屋合法继承人，依法有权要求被告腾退。考虑被告基于对张建国的信赖进行装修投入，法院判决原告给予适当补偿，既维护原告物权，又兼顾公平原则。
（三）反诉请求的应对与反驳
针对被告反诉请求，从法律和事实角度进行反驳。指出被告要求退还的款项本质应为借款，需另行主张；要求补偿信赖利益损失缺乏法律依据，因为双方房屋买卖合同不成立。庭审中，精准把握反诉请求的漏洞，依据法律规定和事实证据有力反驳，为原告争取有利判决结果。
五、办案心得
（一）重视证据收集与分析
处理此类案件时，全面收集证据至关重要。不仅要关注直接证据，如遗嘱、借条等，还要深入挖掘间接证据，如房屋交付时间、双方沟通记录等，形成完整证据链。从法律角度对证据关联性和证明力进行深入分析，准确认定案件事实和法律关系。
（二）准确把握法律关系
房屋买卖、租赁、继承等法律关系复杂，办案过程中需准确把握。对于类似本案存在争议的法律关系，依据法律规定和合同订立要件进行判断。明确房屋产权归属和当事人权利义务，为当事人提供准确法律建议和诉讼策略。
（三）注重庭审策略与应变
庭审中，根据对方主张和证据及时调整策略。对于被告抗辩和反诉请求，迅速找出漏洞并有力反驳。准备充分的质证意见和辩论观点，运用法律规定和事实证据说服法官，争取有利判决结果。同时，注重庭审语言表达和沟通技巧，清晰准确传达观点。
