北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我在中关村有个60多平米的学区房，孩子现在高三了，今年高考。个人计划房子留给孩子，想咨询是今年高考后就换个房子放在孩子名下，还是等孩子以后工作了再换？如果今年就换，哪里的房子比较保值？
A：
1、如果是用不上学位了就换吧，中关村的溢价率很高的。虽然学区很强，但毕竟入学高峰即将过去，如果过两年没有政策利好，溢价部分有可能受影响。就算不受影响，那自住的话性价比低，出租的话租金也低，不是太划算。
2、保值，一般两种建议，或是海淀溢价低的板块，比如五环外西二旗清河一带，这些年的价格走势超过五环内，以后也至少不弱。二是朝阳的四环外，总价高的在北边，不太高的在东边。大多数小区都没溢价，在北京的租金收益最高，升值也不落后。
3、常规建议是别太早把房子登记在孩子名下。一是咱们的限购政策经常变动，现在虽然无所谓，名下有房了也能买，贷款也影响不大。但谁敢保证以后一直放开啊？万一到以后再度收紧，那有可能在他自主买房或换房时受影响。
二是如果名下有了房产，或有过房产记录，那有可能耽误他以后的福利申请，主要就是保障房，万一受影响不划算。
第三，如果孩子将来考公，或者是其他需要公示财产的工作，那这名下的房产虽然不影响什么，但也很可能引发同事之间或领导的关注，基本都不是什么正面的。
4、讲个笑话吧，网友讲的我也不知道真假。说他们老家的公务员不仅要公示财产，而且每年都要在会上宣读。他有个同学家里拆迁，父母把所有的回迁房都登记在儿子名下了。那在每年宣读时就特殊了，别的年轻人都是名下无房，他这好几套，虽然不值太多钱，但也太鹤立鸡群了。
而且最搞笑的是，因为回迁房在乡镇，那一读起来就是**省**市**县**乡**村**社区**楼**号*年*月*日购入价为*万*千*元**平米，几套房能读半天，读的和听的全得憋着笑，非常的别扭。这种事儿未必影响什么，就是没必要。
5、另外还有一点是如果把房子登记在孩子名下，最好给他99%的份额，家长留1%，避免不必要的一些事儿。
仅供参考。
二
Q:
请问，为什么学历越来越不值钱，而学区房却越来越贵？能回答吗？
A：
1、试着回答呗。因为上大学越来越容易，但上好大学却越来越难。也就是说虽然普遍现象是学历越来越不值钱，但牛叉大学的学历还是相对值钱的。
那家长们为了争取让孩子拿到牛叉的学历，就只能被迫去争抢工具，能得到资源的工具。而学区房作为只要掏钱就能获得的工具之一，自然越来越贵了。
打个比方吧，淘金热时期，金子越挖越少，淘金工人越来越不赚钱，但卖淘金工具的却发财了。这几年是网红的风口期，但网红多了就都不好赚钱，可开网红培训班和开发各种外挂的赚钱了。
也就是说，虽然大行业中的竞争者越来越多，每个参与者能分到的蛋糕越来越小。但是人们为了尽量多争抢到一些可能的利润，宁可在工具上多花钱，目的也是提高赚到更多钱的概率。
2、其实不光是学区房，在任何一个竞争激烈的行业中，做工具生意的都比局中人赚钱。比如考研的人多了，研究生不值钱，但张雪峰赚钱了。做网商的多了，开网店赚钱越来越难，但玩儿刷单和搞外挂的赚钱了。电动车竞争越来越激烈，车企越多就越来越不赚钱，但是浑水摸鱼的各种“假行家”咨询公司都赚钱了。
没别的原因，竞争越激烈，入局者就越想走捷径，试图靠特殊的工具而降低获取高利润的成本，那也就抬高了工具的价格。
3、而且任何商品只要是追捧的人多了，再有接盘者，那这玩意儿就成了投资品了，无论是什么东西都有人炒。这些年是炒学区房，不仅能上学还能升值赚钱。那前些年还有炒“黄冈试卷”的呢，一套卷子自己做完后还能加价卖出去。甚至还有炒老师的呢，只要有牛叉老师的关系，给自己孩子补课之后，推荐给别的家长还能挣茶水费呢。
4、总之一句话吧，天下熙熙攘攘，皆为利来利往。任何东西只要是有了赚钱的预期，或者是在竞争中占优的预期，那就有人炒，都是为了节省成本+获利而已。
但也甭着急，任何市场都有涨潮就有落潮，到时候看谁穿着裤衩儿呢吧。好东西永远稀缺，但在风口期的劣币虽然能驱逐良币，过了风口就看谁从半空掉在地下了。
任何事物只要是分等级，那高级的就永远值钱，哪怕是相对的也值钱，学历就是如此。至于工具的溢价那就看供需关系了，炒作的东西既看周期，也看运气，任何工具都不会永远贵下去的。
仅供参考。
三
Q:
网友家装修要换窗户，问断桥铝真的比塑钢好吗？性价比能强多少？
A：
1、这还真不好回答，打个比方就相当于问羽绒真的比棉花好吗？性价比能强多少？只能说这种问题太笼统了，没有标准的话就有点儿耍流氓了。
2、这么说吧，如果都是用质量达标的两种型材，那断桥铝真的比塑钢要好，密封性要强一些。但如果是用质量达标的塑钢，对比某些小作坊的便宜断桥铝，或者是我们开发商统装的断桥铝，那就是塑钢更强了。能理解这个道理吧？
3、其实在我所了解，断桥铝并没有比塑钢强的太多。也就是如果真的按照都合格商品的价格来说，断桥铝并没有太大的优势。当然这是从我们开发商的角度来看的，也就是用断桥铝增加了挺多的预算，但保暖性却未必能提高太多，人体未必感觉明显。
但为什么都采用断桥铝了呢？原因不是断桥铝太好，而是塑钢的质量越来越差。或者说是很多开发商和业主都采用了低标准的便宜货，导致抗风保温效果一路下降。所以后来才都采用断桥铝了，虽然用的也大多不是太好的材料，但无论是外观还是效果都好像改善的挺明显似的。
也就是说，并不是断桥铝的质量多好，改善效果多明显，而是由于塑钢厂家和小作坊们的残次品的衬托。
4、另外多说一句，其实无论断桥铝还是塑钢，甚至是铝合金，如果材料和设计施工都达标，那密封性就都挺好的，也就是都挡风。其他保温其实都一样，或者说这取决于玻璃，在没风的日子里都差不多。
另外按我的体感，断桥铝的温度传导比塑钢强，导致更不保温。因为我们盖房时分一期二期，一期用塑钢二期断桥铝，在冬天没风的时候，站在断桥铝窗户跟前能感觉到更明显的寒气。
据说是有人测过温，在室外零下的日子，断桥铝和塑钢的室内表面温度能差至少3度，甚至5度。但这我没验证，只是觉得有可能吧，毕竟挡风更好的材料未必隔温更强。
5、总之吧，我认为是没必要非得说哪种更好，就跟与羽绒和棉花似的，更重要的是充绒量或棉花的厚度+蓬松度。断桥铝和塑钢也一样，未必是哪个更好，而是甭管那种都要追求质量，别弄便宜的样子货才最重要。
仅供参考。
四
Q:
跟您探讨一下，我这次春节回老家，明显感觉到农村的幸福指数比北京高多了。
1、北京人都追求大平层或小别墅，而到了农村呢，反正有宅基地就随心所欲，懒的爬楼就大平层，追求时尚就盖别墅，成本差不多的，而且还都有大院子。另外现在农村的水电燃气也都有，跟城里都一样！
2、在北京天天都是奔命，早晚挤地铁简直是受罪，加班更是成了忠诚度考验赛，弄的人人心力交瘁！！！而农村就随意多了，除了忙农活的那几天，大多数日子都看自己心情，现在都是机械化，只要想得开就没有太累的农活。
3、北京虽然人多，但人人都是封闭的，同事之间不敢说心里话，回了小区更是谁都不认识谁，简直就是人群里的孤独！而农村就是个熟人社会，几辈子一起住，没有任何隔阂，天天都能串门。
4、其实现在的新农村如果和北京相比，只是少了灯红酒绿的服务业而已，其他的其实如果愿意宅着，那农村才是乐土，能躲进小楼成一统。
A：
1、呵呵，这其实都不用探讨，我绝对认可您的感受。田园生活是所有大城市人的梦想，只不过很多时候是鱼和熊掌不可兼得而已。
2、北京人都追求大平层小别墅，但大多数人买不起啊，如果能买得起也就不是追求了，而是直接的消费享受。其实这就是有钱在哪儿都是净土，没钱在哪儿都净是土了，农村的土或许更多。
或者这在我看来就跟市区老破小和郊区远大新似的，都是钱的事儿，钱多了就都不是事儿了。
3、北京奔命和农村悠闲都是事实，但这背后不就是挣钱吗？如果在农村也能挣到北京的工资，那谁还费劲巴拉的来挤着受罪啊？所以这就看自己吧，挣钱还是悠闲，这永远是个选择的问题。
4、封闭隔阂这事儿我不太认可，人性都是一样的，社会性的毛病无论农村还是城市都有。我虽然没在农村长住过，但也知道村子里的那点事儿。
或者说乡村跟城市的心态和行事作风其实没有本质区别，在有限的空间内都要争夺资源，那只要接触多了就都会有各种各样的和谐与争执，都一样，谁也别说谁。
5、如果愿意宅着，其实在哪儿都一样，只有出门才能感受到农村和城市的不同呢。说实话，如果是真宅着+不缺钱，那我宁愿在城市，因为想用到配套的时候随时能有。而只有钱不太多+想宅着的时候，那回农村才更合适呢，降低了生活成本。
6、总之我认可您的大多数观点，农村是挺好的，或者说城市和农村各有所长，就看自己在不同阶段的追求吧。再或者说这就跟买房似的，预算高了什么都能兼得，预算不高那就只能是取舍了。
仅供参考。
五
Q:
请教个问题，我家是2000年时的拆迁户，从崇文水道子拆的，当时买了两套房，一套是新发地银地家园的小两居，当时3000多一平，现在4.5万吧。然后另一套是平房，当时想赌再一次拆迁，12万买的，12平米西房，在**胡同。
但到今天感觉这两套房都不是太理想，银地家园的太小，孩子面临结婚没地方住了。而**胡同这间房也等不到拆迁，腾退的话也没多少钱，预计12万一平。现在我们手中是有100多万的积蓄，想要不把两边的都卖掉，然后在大兴西红门买一套大点面积的。
但担心两个问题，一是传闻新发地要重新规划，很可能房价上涨。二是总有些不甘心等了这么多年拆迁，毕竟我们这是私房，您知道什么新政策吗？
A：
1、当年银地家园没有3000“多”吧？您买的肯定是经适房，那应该2900左右，毕竟当时银地商品房都才3400左右，而经适房是要降价10-15%的。不过这也无所谓，现在这点儿钱是九牛一毛了。
既然是两广路拆迁的，那就是银地A区的小两居，60多平的，能卖300万？平房能卖多少钱啊，如果也是12万一平，那能卖150万。但土地证办没办啊，这也是一笔成本。就算是到手价格吧，再加上手中的100多万，总计能有600万吗？应该差不多吧。
2、然后怎么说呢，如果真的是想换大房子，那600万800万上千万的都看自己的喜好。但如果从投资角度讲，600万以上的总价在郊区偏高了，流动性偏弱，出手时不太好卖。或者说总价再高的话，有可能影响价格走势。
3、我也认为新发地的规划会给当地带来利好，但这是个长期的过程，短期未必有多明显。而房子是用来住的，没必要为了等利好而憋屈自己。
再或者如果真觉得有利好那就留着银地的，只卖平房+现有存款，这也有300万了吧？那再让孩子贷点儿款不就得了，400多万在西红门能买到不错的两居了。
反正要是我会这么做，跟孩子住的不远，又有各自的房子，比一块儿住更方便吧？就算将来有了孙子也没什么不方便照顾的，这才多远啊？
4、我不知道拆迁或腾退的新政策，完全不懂。不过在我看来，以后甭管是哪种形式，对平房住户都大概率是没太多利好的，再等下去也未必能等来什么。
仅供参考。
六
Q:
请问，我21年的时候看房价一直涨就脑子一热在唐山买了套房，本来想的是养老兼投资，但没想到之后就跌了。到现在跌的倒是不多，但也从1.2万跌到了不到1万。本来我想就先留着了，但看您给别人的回答是别墅都保值不好，而我这套是合院的，也算别墅，是不是也保值不好啊？
可卖掉的话不是太好卖，中介说因为统一装修的质量不好，所以买家都会单独检测，预计至少还要砍价20万以上，同小区有单独砍了50万多的。那如果这样就太不划算了，您看是不是可以先留着？现在交房不到两年，如果我偶尔去住，您预计十年内能有多大的价格变化？
A：
1、我预计不了，完全不懂唐山的楼市，这最好咨询当地人。而且别墅是个性化的产品，每个小区都不一样，还是一房一议吧。
2、别墅未必是保值不好，一般都是升值慢而已。比如近十年来北京大盘从2万多涨到6万，也就是涨了两倍。而别墅大多数也就翻番，看上去是保值不太好，实际上是涨的慢。但保值还行，因为这种产品挂牌期长，成交量低，所以多数时期反倒抗跌。
装修这事儿怎么说呢，要不就自己先找家公司检测一下，做到心里踏实，砍价的时候有理有据。就算不卖也住的踏实啊，省的老惦记着。
3、总之别墅类的都是自住为主，投资性不太强。所以如果住的上就留着，确定不住了再说怎么处理。
仅供参考。
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