房价比地价还低的一手楼，我们也写过好几回了。
但在市区，还真是第一次见——
最近在朋友圈刷到，番禺市桥南的卓越晴翠府推出一批特价房源，单价最低2.42万/㎡！
01
开盘即是巅峰
价格高开低走
卓越晴翠府的出生，是在市场高位拿地、低位卖房的典型案例。
项目前身为番禺桥南街蚬涌村大口涌以西地块，来自2021年4月第一次集中出让，当时还吸引了一众房企围猎疯抢。
地块经过54轮竞价，最终由深圳房企卓越以楼面价约24705元/m²拿下，溢价率高达45%！
可惜受疫情的影响，该地块花了一年才转化入市，项目亮相即是巅峰——
卓越晴翠府在2022年9月开盘，价格为3.5~3.8万/㎡，当年网签均价为3.45万/㎡，销售成绩平平。
2023年开始，房地产迎来了深度调整，市场受到严重冲击。卓越晴翠府每次加推，售价都是下调，均价很快跌破3万大关。
2024年上半年，项目曾挣扎过并短暂涨价，但很快又降价并且贴着地价来卖，报价2.7~2.8万/㎡。
而从网签数据来看，去年录得最低单价为2.2万/㎡，近期价格多是2.4~2.6万/㎡。
说TA房价跌穿地价，绝对没有夸大其词。
要知道，卓越晴翠府还是精装交付的，小区定位品质改善，因此在公区和配套打造上也花了不少钱，譬如约3.6万方园林、约5.2~7.8米架空层会客厅。
算上各种建筑和人力成本，这个项目价格买不上3万/㎡，开发商基本就是白忙活一场。
02
时机大于一切
无论房企还是买家
事实证明，“市区”从来不是什么免死金牌，卖一套、亏一套的惨状并非外围区楼盘的专属。
在行情上高位站岗，又是高价激进入局，这些都是房地产的大忌。
不管在哪，房企如何力挽狂澜，都是回天乏力。
以卓越晴翠府为例，产品在2022年同期项目中算是出挑的——容积率2.8，户型得房率干到90%以上，主卧全部配有270°大飘窗，交标还送中央空调，中高层窗外有河景。
板房照片 图源：卓越集团深西公司
可见开发商，是真的很努力了。
当然，缺点不是没有：
配套比较一般，市井气息较浓，不近地铁，但这属于整个市桥南的通病。
再说定价，卓越晴翠府卖3字头时，约2KM外的二手楼盘越秀可逸阳光，成交价格也要2.8~3万/㎡。
如果不是被超高地价绑架和挟裹，卓越晴翠府完全可以在营销上果断一些，卖得快一点。
更加遗憾的是，在前两年还很有优势的九成使用率以及大飘窗大阳台设计，如今在得房率超100%的新规产品面前，已经完全不够看了。
曾经的期房，硬生生拖成准现楼（预计今年3月交付），如今跟旁人PK也只能赢赢周边二手房了。
作为买家，何尝不是这个道理。
很多人曾以为，买地段好的项目就万无一失，但实际上入市时机远比具体板块、项目选择更加重要。
不都说风来的时候，风口的猪都能飞嘛。
踏准行情买卖，在增城也有人赚钱；追高买入，珠江新城又如何，一样是亏到“底裤穿窿”！
如果你知道自己已经踩雷了，与其寄希望于行情改善或天降惊喜，还不如主动离场，减少沉没成本。
各位还知道广州有哪些市区项目，正在低过地价卖房的吗？欢迎在评论告诉我们。
最后，祝大家元宵快乐！愿所有粉丝和网友，2025年的每一天都能像芝麻豆沙馅的甜～
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