打造全流程多途径高效率解纷新机制
今天，广东省高级人民法院发布一批物业服务合同纠纷多元化解示范案例，涉及物业服务质量、小区车位物业收费、旧物业退场、业主拒交物业费等争议的高效化解。全省法院致力于打造全流程多途径高效率解纷新机制，以司法之力守护“万家灯火”。2024年，物业纠纷案件持续两年总体呈下降趋势，诉前、诉中调处各类纠纷7.6万余件。
此次一共发布6个案例，在创“幸福港湾治理中心”建和谐社区案中，法院通过小区治理中心，与综治、司法、妇联等多家成员单位形成合力，加强纠纷源头预防化解，保障小区和谐安定。在府院联动“夜间出摊”促和解案中，法院启动“法庭+综治+城建”工作机制，多方联合开展物业纠纷治理专项行动，共同派出27名工作人员前往小区“摆摊设点”，倾听业主意见，释法答疑，大部分业主交纳了物业费，物业公司也撤回了起诉，取得良好效果。在“行业调解+首案示范”多元解纷案中，法院探索引入“行业调解模式”，联合当地物业管理协会进行诉前调解，选取典型首案判决，以判促调，取得了较好的调解结果。
据了解，广东法院近年来积极参与社区治理，做深做实新时代“枫桥经验”，聚合社会多方力量多措并举化解物业纠纷，推动该类纠纷抓早抓小，避免诉讼对抗导致矛盾加深、问题难解。2024年，全省法院物业服务合同纠纷一审结案42636件，其中11098件在诉中通过调解方式结案，调解结案的案件同比增长了125%。通过实质化解业主与物业之间的矛盾纠纷，既保障了业主权益，又推动了物业服务行业高质量发展。
一、创“幸福港湾治理中心”
建和谐社区
基本案情
东莞市某小区开发商赠送了325个地下停车位给业主使用，大部分业主认为无需交纳车位的物业管理费，有的业主自交付之日起即未支付过物业费，欠费超过一年。物业公司拟通过诉讼的方式向业主们索要欠费。东莞市第二人民法院沙田法庭设立的“幸福港湾小区治理中心”接到纠纷后，迅速开展诉前调解。经过努力，物业公司与200多户欠费的业主达成和解，其中153户缴清了欠费，还有100户协商按月缴纳，最终成功追回物业费20余万元。
工作亮点
东莞市第二人民法院与沙田镇党委合作，在沙田法庭成立全国首个住宅小区治理中心——“幸福港湾小区治理中心”，在党委领导下，法庭与综治、司法、公安、房管、住建、城管、人社、妇联、工商联等多家成员单位形成合力，全面加强小区纠纷源头预防化解。治理中心强化法官靠前指导调解的职责，接到纠纷后由法官和专职调解员了解案情和研判解决办法，如上述案件中，针对纠纷特点，开展诉前示范调解，明确使用费和物业费的区别，推动类似纠纷得到批量化解，保障小区的和谐安定。
二、府院联动“夜间出摊”促和解
基本案情
某物业公司系中山市某小区的物业服务单位，于2022年年底撤离该小区。小区部分业主认为物业公司服务不达标，拖欠物业费的业主超百户，其中有业主拖欠物业费长达两年，物业公司遂陆续起诉至法院。中山市第一人民法院坦洲法庭牵头联合多方基层力量开展专项行动。在该小区77件物业费纠纷案件中，有59户业主自动交纳了物业费，物业公司撤回起诉，撤诉率达76.62%。
工作亮点
中山市第一人民法院坦洲法庭针对部分小区物业纠纷存在已久且复杂，涉及业主众多、矛盾容易激化的特点，建立“法庭+综治+城建”的工作机制。按照“源头预防为先、非诉机制挺前、法院裁判终局”的工作思路，对物业纠纷开展靶向治理，充分调动多方基层力量积极参与解纷，构建纠纷源头化解联动工作机制。
为方便群众反映问题，各单位联合派出工作人员选定在夜间七点开始前往小区“摆摊设点”，负责倾听并记录业主意见，适时释法答疑、促使调解、消除法律“盲点”、送达法院文书等，推动住宅小区物业服务纠纷前端治理，探索出化解物业领域矛盾纠纷的新路径，将化解小区物业纠纷工作融入到社会治理大格局中，实现法律效果和社会效果的有机统一。
三、“行业调解+首案示范”多元解纷
基本案情
深圳市南山区某小区更换物业公司后，前物业公司有部分应收物业费未能收缴。2023年5月至9月期间，该公司先后将多名业主诉至法院，要求业主返还物业服务合同履行期间拖欠的物业管理费用。最终，经法院调解，39件物业服务合同纠纷系列案件以和解撤诉方式结案。
工作亮点
深圳市南山区人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，与深圳市物业管理协会展开全面合作，探索引入“行业调解模式”，最大限度整合基层调解资源，激活行业性专业性调解力量潜能。物业协会在接受法院委托调解后，物业纠纷专业调解员团队与业主逐个沟通、分析利弊，结合案例释明案件进入诉讼程序的大致结果和影响，并尽量为业主争取最优调解方案。物业公司也在协会建议下指定对接人员配合调解工作。法院则做好诉调对接，对调解不成的，选取典型首案判决，以判促调，实现诉讼与调解的无缝衔接。法院还与协会多次共同约谈物业公司，增强化解矛盾纠纷的实效，做深做实“抓前端、治未病”，促使大量矛盾纠纷在家门口、行业内得到实质化解，避免纠纷成讼，切实提升矛盾纠纷预防化解法治化水平。
四、打造“法院+人大代表”解纷新模式
基本案情
肇庆市某物业公司与小区业主签了前期物业管理服务协议，为其提供物业管理服务。2022年1月至2024年5月，共6户业主逾期未交纳物业服务费。物业公司多次催收未果，遂向肇庆市端州区人民法院提起诉讼，请求6户业主交纳拖欠的物业服务费及违约金。经法院指派2名具有区人大代表身份的调解员调解后，6户业主均当场缴纳完所拖欠的物业费3万余元，物业纠纷在诉前实现批量实质化解。
工作亮点
肇庆市端州区人民法院与区人大常委会建立“法院+人大代表”诉前调解新模式。一是“向前”延伸，在辖区4个街道设立人大代表联络站，推动矛盾纠纷源头就地化解；二是“对症”解纷，组建物业纠纷诉前调解团队，选聘住建、街道办、居委会等对应专业、领域的人大代表担任调解员介入调解，人大代表在调解工作中具有社会威望高、群众基础好、沟通化解能力强的优势，能将业主指出的物业服务问题向物业公司反馈，并督促物业公司主动改进服务，另一方面也向业主释明拖欠物业费的违约责任及不良后果，促使业主主动缴清费用；三是“共同”发力，将人大代表的群众基础和专业优势与法官法律专业优势相结合。法院指派指导法官对调解全程跟进、协助、指导，法官结合物业法律法规和示范判例，释明双方的权利义务、违约责任，为物业公司整改提出法律建议，为群众提供更精准高效调解，推动物业纠纷前端治理、多元化解。
五、“首案示范+司法建议”联动解纷
基本案情
清远市某小区成立业主委员会后，次年更换前期物业公司，因撤场问题发生纠纷。清远市清城区人民法院作出判决，要求前期物业公司限期将物业服务用房及相关设施移交给业主委员会。前期物业公司被强制清退后，向法院提起205起物业服务合同诉讼，要求业主支付拖欠的物业费用。法院通过“首案示范+司法建议”等方式推动案件调解，最终该小区182户业主按照司法建议履行义务。前期物业公司亦认可法院判决的缴费标准，不再起诉。
工作亮点
清远市清城区人民法院充分运用“首案示范+司法建议”模式，即对具有示范性意义的案件进行了裁判，再以示范案例作为“样板”，向业主委员会发出《司法建议》，《建议》对物业纠纷中物业服务费用应缴范围、计算方式、费用冲抵、违约金等问题进行充分说明。该模式为调解工作提供了强大的助力，随后法官在此基础上向双方当事人进行释法说理，在物业纠纷调解中具有良好效果。
六、“逐一调研走访+现场集中调处”
联动解纷
基本案情
吴川市某物业公司以其管理的某小区其中455户业主集体拖欠其物业费为由，向吴川市人民法院提起诉讼。案件经双方同意，转诉前调解。经过法院多轮调解，目前该小区物业纠纷已解决285件，涉及金额30余万元。
工作亮点
该案能妥善化解，得益于吴川市人民法院的“逐一调研走访+现场集中调处”模式。一是准确掌握纠纷的根源，由于涉及业主较多，法院先组织双方调解了解整体情况，听取初步意见；二是逐一调研走访，在听取初步意见后，由调解人员深入到纠纷所在小区，逐一走访业主，汇总问题；三是现场集中调处，在了解到大部分业主有调解和履行的意向后，法院在小区举行现场调处会，派出十人调解团到该小区，快速回应和处理业主提出的问题，当场促成186件纠纷调解并当场履行；四是邀请政法委等相关部门参与联合调解，争取地方支持联合多单位、部门进行处理。
审核：黄慧辰
编校：何雪娜
采写：曾洁赟 罗伟恒
