城市的地段价值不是一成不变的。
在上海快速发展的年代，有地段一飞冲天，屌丝逆袭，比如前滩，徐汇滨江； 自然也有不少地段从高处滑落，由盛转衰。 这些曾经风光无限的板块，在时代浪潮中沦为“锈带”。背后原因复杂，不能一概而述。 今天就跟大家盘点一下，上海由盛转衰最严重的四大典型地段。
整个宝山
要说上海发展最难的区，宝山绝对算一个。
作为上海近郊区，宝山辖区面积大，工业基础雄厚，原本的地位不输闵行，然而时过境迁，闵行越来越强，宝山的存在感却越来越低。
宝山地位滑落的原因很多：
1）首先，是与宝山接壤的几个市区兄弟杨浦、虹口、闸北、普陀，本身发展就一般，自然也没什么资源外溢给宝山；不像闵行，靠着徐汇和长宁吃到不少利好。
2）其次，宝山并非不努力，然而多次尝试转型，却总是不成功。
上世纪宝山靠着钢铁风光无限，可新世纪以来，宝山却因早期过度开发，土地资源受限，加上过于依赖单一钢铁产业，传统工业区转型艰难，错失外资时代良机。
宝山这些年规划不断，但因历史包袱沉重，土地资源分散且难以整合，靠近市区的土地归属复杂，又是j队又是国企
北部地区又因距离、交通等问题，产业招商吸引力不足，导致规划大多沦为“纸上谈兵”。
搬不走的大场机场，因为时代而没落的巨头“宝钢”；
美兰湖规划失败，上大南大也没啥起色。
到头来宝山只能靠建房子吸引人口，顾村，杨行，罗店，全建成了房子，沦为刚需睡城。
可这些人口的工作贡献都在市区，宝山自身产业发展受限，财政收入低，想发展却有力无处使。
3）如今，宝山不再“广撒网”，聚焦南大和吴淞创新城。
吴淞创新城：规划面积26平方公里，首期投资150亿元，2023年完成土地收储60%。
南大智慧城：累计引进企业423家，数字经济产值突破80亿元。
未来宝山能否逆袭，就看这一波了。
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长宁古北
古北是上海第一代国际社区，在上海楼市萌芽期，古北一期的外销房凭借酒店式大堂、电梯入户、物业管家服务等超前配置成为当时的高级产品。
古北也一跃成为上海的顶级地段。
1994 年古北住宅均价达 1500 美元左右，1995 年一套两房月租金可达 3000 美金。
不过进入新世纪后，陆家嘴滨江、新天地等顶流迅速崛起，古北地段上相对不占优。
加上房地产行业快速发展使产品迭代，古北的房子也逐渐落时代，难以与新一代豪宅竞争。
古北一期户型奇葩，朝向不正；
二期虽然户型方正，然而整体偏大，中产买不动，富人看不上，定位相当尴尬。
产品老化成为古北致命伤：一期项目得房率仅68%，车位配比1:0.8。
古北高端购买力流失严重。
富人买豪宅，看重的是稀缺景观资源，比如黄浦江的江景；以及强烈的地段认同，比如新天地。
这两个古北都没有。
当年的国际社区优势，也被其他地段分流，失去独特的竞争力。
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静安曹家渡
曹家渡在很多人心中，一直是老静安的末流地段。
其实不然，曹家渡也曾有过自己的光辉岁月。
在建国前这里就是上海市区的交通枢纽，有沪西火车站、电车站、渡口，建国后又是公交车枢纽。
九十年代，曹家渡有各类商店近百家，还是沪西商业、经济中心，1993 年被定位为高级商业副中心。
然而随着地铁开通、私家车普及改变交通模式，城市建设边界扩大，新居民区开发，购物中心在居民区附近落地，购物街业态被商场击溃。
曹家渡商业中心、交通枢纽地位消失，且板块房龄偏老，城市界面定型早，错过了市区高速建设。
挂着老静安这块金字招牌，却沦为市中心的价格洼地，曹家渡也是有苦难言。
抛开过往光辉的历史，曹家渡现在已经成为一个纯粹的居民区，地图上一眼看去，全是房子。
商业不成气候，全靠旁边的南京西路和中山公园两个兄弟帮衬；
值得一提的是曹家渡的教育资源还不错，一师附小、万航渡小，都是老静安的一梯队；
但即便如此，曹家渡的房价也是扶不起的阿斗。
归根结底，是旁边的几位大佬光芒太盛，而曹家渡除了房子还是房子；
且都是房龄20年以上的老商品房，xx大厦，xx公寓，xx花园……
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大虹桥
几年前大虹桥还是现象级概念，如今大虹桥却快成了上海楼市的“贬义词”，以至于很多人都忘记了曾经的大虹桥有多么风光。
和以上几个没落地段相比，大虹桥是一个年轻的地段集合体。
大虹桥的崛起源于其独特的区位优势与政策扶持。
作为虹桥国际枢纽的核心区域，大虹桥被寄予了连接长三角、辐射全国的厚望。
交通枢纽的完善让这里成为人流、物流、信息流的汇聚地，大交通、大商务、大会展等功能初显锋芒，吸引了众多企业总部入驻，一时风头无两。
然而，近年来大虹桥却遭遇了发展瓶颈。
大虹桥的难，有两点：
1、房子建了太多
大虹桥现在的确存在超量供应后消化不良的问题，尤其是徐泾板块。
21-22年两年，虹桥、徐泾、华漕供应套数加起来1.3万套。
而整个浦东2022年加起来才上市供应1.3w套。
大虹桥供应量有多大，可见一斑。
2、产业遇困
房地产市场的波动也给大虹桥带来了冲击。
2014-2019 年期间，大虹桥因房地产行业爆发而崛起，吸引了众多房企和世界五百强企业，成为长三角楼市的精神地标，产业集中导入效率高，发展速度快。
如今行业调整，众多房地产总部撤离，能替代地产行业体量的产业少，导致大虹桥陷入产业调整泥潭。
加上住宅供应超量，而人口导入速度跟不上，大虹桥楼市出现供大于求的局面，以至于后续房价猛烈回调。
徐泾标杆小区仁恒西郊花园，现在价格6.5万/平左右。
巅峰时期的价格可以卖到9万/平。
等到2026年徐泾的大批量项目陆续进入二手市场，徐泾的价格还有一定的压力。
不过好在徐泾可供应的土地比较少了。
后续的新增压力没有，主要压力都在2026-2029年了。
为什么这些板块滑落严重？
1）地段不够核心，仅曹家渡是内环内，宝山和大虹桥都是郊区；
2）产业发展一般，宝山转型艰难，大虹桥核心产业地产一蹶不振，曹家渡只有房子，古北本身是一个居住社区。
但正如硬币有两面，困境之中也蕴藏着机遇。
大虹桥的超跌笋盘，对于有眼光的购房者来说，或许是抄底良机；
宝山的大片地段，配套齐全、交通便利且价格亲民，对于预算有限的刚需族而言，不失为一个安家的好选择；
曹家渡和古北，承载着老上海的情怀与记忆，对于那些钟情于市区、渴望拥有土著身份的人来说，其价格优势在同级别地段中十分明显。
城市发展充满变数，地段价值也在不断重塑。而我们买房，也要紧跟形势。
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