文/乐居财经 林振兴
2024年北京土拍最后一幅出让地块，已经公布了项目设计方案。
去年12月30日，昌平区北七家镇东二旗村土地一级开发项目CP01-1503-0002、0008、0009地块上架。
招商蛇口、中国金茂等房企都对这宗地虎视眈眈。最终，中建智地+未来科学城这对老搭档以21.143亿元摘得北七家宗地，溢价率0.31%，楼面价约2.11万元/㎡，拟打造为北京国贤府二期。
实际上，这宗年度压轴地块，早就名花有主。中建智地在去年底已经开始对外招标。
拿地当天，项目公司北京兴诚未来房地产成立，注册资本12.2亿元。
外界对于中建智地+未来科学城拿下昌平区北七家0002、0008、0009地块，并不意外。它的东侧，便是国贤府一期。
两个项目公司，在股权上都是中建智地和未来科学城联合分别持股70%和30%。高管方面，法人兼董事长均为樊飞军，经理均为眭杰俊。
在帝都，房企拿下相邻地块的做法，其实很普遍。
此次，中建智地拿下北七家地块，不仅是为了深耕区域，更是为了护盘。
如果邻居地块被其它对手拿到，那必然引起价格战，造成双输局面。中建智地自己拿下就不同了，不但免于背刺，还可以做二期，老业主也开心了。
国贤府一二期项目的相似点在于，南区都有街坊路，居住地块都是分南北区。容积率都是1.3。同时，外立面也保持高度一致，深灰屋顶+白色楼体，部分坡顶设计，体现新中式风格。
根据二期项目设计方案，0002地块和0009地块是居住用地，一南一北，建筑高度26.76米；北地块0002更大，用地规模约4.76万㎡，地上建筑规模约6.18万㎡；0009地块小些，用地规模约2.34万㎡，地上建筑规模约3.05万㎡。
0008地块为B4综合性商业金融服务业用地，地上中配建旅馆、商业、社区管理服务用房、电信汇聚机局、开闭站、高压分界室等，容积率1，建筑层数为6。隔壁北京国贤府一期南面的0012商业金融服务业用地是山姆会员店。
但在条件上，相关部门给二期新地块“松绑”了。例如，减少居住地块街坊路，曲线减少实际容积率。
还有，虽然两者容积率一样，但新地块楼栋的最高为9层，而北京国贤府一期最高楼层只有8层。这意味着新地块的楼间距要更宽，空间舒适度会更高些。
在面积段上，中建智地走差异化路线，国贤府一二期主攻的客群也不一样。
一期住宅地上建面10.5万㎡，规划822套房源，套均面积127㎡，实际面积区间为100㎡-180㎡，均为四居室；二期住宅地上建面9.2万㎡，却规划了850套房源，套均108㎡，户型面积显然更小，从刚改变成了刚需。
具体来看，国贤府二期项目共规划26栋住宅，850套房源。其中，南区10栋324套，北区16栋526套。
小区设有3个景观大门，采用镂空格栅设计：主入口位于东侧，南北区各1个；此外，北区南侧正中央有1处次要出入口，与配套楼和下沉广场形成中式景观功能区域。
南北区各有一处室外活动场地，北区322.25㎡，在5#与9#之间；南区200㎡，在1#与3#之间。
停车位方面，机动车停车位位于地下，共计1116个，其中北区694个，南区422个。非机动车停车位地上、下均有，共计1753个，其中北区1105个，南区648个。
此前，国贤府一期就有下跃户型，它称之为350-500平米湖景别墅，发售首日劲销17套。但从平面图看，二期住宅没有规划下跃户型。
对比国贤府一期楼面价2.55万/平，二期楼面价每平降了4400元，关键新地块还没有设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间
产品设计上，二期项目南向有大面积阳台+飘窗，北向有设备平台可封闭为室内空间，部分楼栋顶退户型；边户有转角飘窗，部分为转角阳台接侧边飘窗，增加采光观景视野，同时大幅扩展了室内空间。
套内使用率可达90%以上，这些在一期产品中已有实际印证。
2023年7月，中建智地+未来科学城联合体以27亿元底价取得昌平北七家镇东二旗0003等地块，住宅成交楼面价约2.55万/㎡，销售指导价6万/㎡，打造国贤府一期。
它是一个典型用产品力弥补地段缺憾的楼盘。按常规的操盘思路，房企是可以做一些别墅，但中建智地却剑走偏锋，做清一色的洋房，从100平米、115平米、125平米、143平米、163平米和180平米。
这一选择，也使得北京国贤府成为昌平热销盘。2023年11月9日取证，截至目前网签553套，网签率超67%，价格也比较坚挺，成交均价5.8万/㎡，住宅成交金额就超38亿元，已收回地价款。
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