今天咱们来聊聊中国未来 5 到 10 年的房价走势。先讲讲短期 1 到 3 年的情形。这段时间可以说是政策托底与市场出清的阶段。政策方面，上面定调稳住楼市，不过地方为了避免房地产硬着陆，也是绞尽脑汁，像是降首付、放松限购、保交楼等等。但与此同时，库存压力可不小。就像三四线城市，截止到 2023 年底，库存去化周期都已经超过 20 个月了，这就得靠降价促销来加快去化。再加上部分高负债的房企，为了回笼资金，可能会低价变卖资产，局部房价压力着实不小。
而且不同城市的房价走势也各不相同。一线城市核心地段的房价相对较稳，跌幅或许小于 5%。但郊区的非优质资产可能会下跌 10%到 15%。强二线城市，比如说杭州、成都，分化会愈发明显。核心区域也许微跌 3%到 8%，远郊则可能下跌 10%到 20%。三四线城市就比较悲催了，由于人口外流加上供应过剩，跌幅可能达到 15%到 30%，部分城市甚至会回到 2016 年的水平。不过，也可能因为政策刺激出现短时间的价格回升，但那或许是找接盘侠的好时机。
咱们再谈谈中期 3 到 5 年的情况。这段时间可以说是经济转型和供需再平衡的阶段，关键得看几个变量。
一，是经济增速。要是 GDP 年均增长能达到 4%到 5%，居民收入回暖，购房能力就会逐步修复。
二，是人口结构。2025 年后，适龄购房人口（25 到 40 岁）年均减少约 500 万，需求长期呈收缩态势。
三，是保障房的建设。“十四五”期间要建 650 万套保障房，会分流商品房的需求。未来 10 年，保障房建设数量可能占到市场份额的 60%，届时商品房里的刚需房产价格或许会迎来关键节点。
所以，现在购房得谨慎，尤其是刚需产品，买不起改善类的可以再等等，房价不会涨。一线城市的房价收入比可能会从 40 倍降到 25 至 30 倍。国际警戒线是 6 到 8 倍，这得通过收入增长和房价调整来实现。三四线城市的房价也可能会回落到与当地租金收益率相匹配的水平。当前普遍小于 2%，合理值应该是 4%到 5%。
最后说说长期 5 到 10 年的情况。这段时间可以说是新型城镇化和资产价值重构的阶段，城市分化会非常显著。人口会向长三角、珠三角、成渝等超级都市圈聚集，核心城市的房价依然会有支撑，非核心城市房价可能会沦为负资产，房产的金融属性不断弱化。
房产税试点扩大，独立市场完善，投资属性下降，回归居住本质。技术替代会降低对中心区住房的依赖，远程办公普及，郊区房价压力会增大。一线城市的房价均价或许会是当前水平的 60%到 80%。全国房价收入比也将降到 15 倍左右。2023 年是 27 倍，接近日本 1990 年泡沫破裂后的调整幅度。要是经济增速跌破 4%，地方财政危机加剧，房价可能超预期下跌，特别是三四线城市首当其冲。
人民币贬值也可能引发外资抛售房产，加速价格下行。在政策干预方面，当前的政策工具箱，像降息、货币化棚改、国企收购烂尾楼，效果在递减。要是无法激活真实需求，市场可能会陷入 L 型的困境。
购房建议方面，有自住需求的，在一线城市及强二线城市可以伺机入手核心资产，避开远郊及画饼的新区。三四线城市建议观望，优先考虑现房和二手的次新房。投资需求的，不管在哪个城市，建议马上停止这种冒险行为。
总的来说，中国房地产价格调整会呈现长期性、分区域、阶梯式的特点，底部取决于经济转型是否成功。一线城市核心资产有望在 5 年内企稳，三四线城市需要更长时间去化。对于普通家庭而言，房地产将逐渐从财富象征回归到居住消费品的属性。要是您还是房产投资爱好者，在这个周期建议果断转换阵地，别在一棵树上吊死。
