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在房屋租赁法律事务中，合同纠纷常常涉及复杂的合同条款解读、履行情况认定以及法律责任划分。作为律师，精准剖析此类案件，把握案件关键要点，对于维护当事人合法权益起着关键作用。接下来，我将以一起典型的房屋租赁合同纠纷案件为例，从律师专业角度进行详细解读，并分享在办理此类案件过程中的胜诉心得。
一、案件基本信息
原告（出租方）：林宇
被告（承租方）：S公司
案外人：
开发商：京盛房地产开发有限公司
承租方股东及相关人员：
法定代表人：王强
股东：李悦、张辉
李悦家属：刘阳
授权办理人员：郑浩
二、案件背景与争议焦点
林宇认为S公司未按时足额支付租金，要求解除合同、支付租金、变压器款并腾退房屋。S公司则以未开具发票、已垫付税金抵租金、一事不再理等理由抗辩，同时反诉要求开具发票和减免租金。案件争议焦点主要集中在合同解除条件是否成就、租金支付及发票开具问题、变压器款诉讼是否违反一事不再理原则以及租金减免请求是否合理。
（一）案件背景
房屋购置与租赁：2013 年 7 月 16 日，林宇与京盛房地产开发有限公司签订房产买卖合同，购买位于北京市密云区 XX 小区 XX 号楼，建筑面积 3817.95 平方米。2017 年 8 月 2 日，林宇与S公司签订房屋租赁合同，租赁期限16 年，用于开办幼儿园，约定租金支付方式、违约责任等。
合同履行与纠纷：合同签订后，S公司进行装修开办幼儿园。但在租金支付上，未按约定足额支付2021 年度和 2022 年度租金。2020 年林宇曾起诉要求解除合同、支付租金等，一审判决支付 2020 年度租金，二审维持原判。此后，S公司仍未足额支付租金，林宇再次起诉。
（二）双方诉求及观点
林宇诉求及观点：请求判令解除房屋租赁合同；判令S公司支付拖欠的2021 年度、2022 年度租金 99.9 万元；判令支付变压器款 45.1 万元；判令立即腾退租赁房屋；诉讼费用由被告负担。认为被告未按时足额支付租金，构成违约，损害其权益。
S公司诉求及观点：不同意解除租赁合同和腾退房屋；主张已支付部分租金，尚欠租金扣除垫付税金后实际为71 万元，应为原告开具发票的税款，不应再支付租金；认为原告要求支付变压器款违反一事不再理原则；反诉要求原告交付 621.6 万元租金发票，减免 2022 年度租金 35 万元，反诉费由原告负担。
（三）证据情况
林宇证据：
提交房屋租赁合同、补充协议，证明租赁关系及租金约定；
提供租金支付转账材料，证明被告未足额支付租金；
出示民事判决书，证明之前诉讼情况。
S公司证据：
提交租金支付凭证，证明已支付部分租金；
出示发票及税金支付凭证，证明垫付税金情况；
提供经营相关材料，证明经营受疫情影响及社会影响。
（四）法院调查情况
法院查明房屋购置、租赁、租金支付、发票开具、之前诉讼等相关事实，确认双方争议焦点及证据真实性。
三、案件分析
（一）合同效力与履行
合同效力：2017 年 8 月 2 日签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方应按约履行。虽 2019 年 1 月 1 日与王强签订合同，但补充协议明确按 2017 年合同执行。
租金支付：被告未按约定足额支付2021 年度、2022 年度租金，构成违约，应承担支付租金责任。但考虑被告要求开具发票及原告未提供相应票据等情况，需综合计算租金数额。
（二）发票与税金问题
发票开具：根据补充协议，被告主张开具发票，原告有义务提供，开具数额按实际支付租金计算。原告开具发票后，可按约定主张上浮12% 租金。
税金抵顶：被告垫付的税金，结合双方约定和实际情况，可在计算租金时予以考虑。
（三）变压器款诉讼
之前法院已驳回原告要求支付变压器款的诉讼请求，此次再次起诉违反一事不再理原则，不应得到支持。
（四）租金减免请求
被告主张因疫情减免租金，但原告称政府有租金补助且数额未确定，本案暂不处理，被告可待补助确定后另行主张。
（五）合同解除与腾退
被告虽未足额支付租金，但考虑其装修投入、开办幼儿园及招生等实际情况，为避免资源浪费和社会不稳定，暂不支持原告解除合同和腾退房屋的请求。
四、裁判结果
被告除已支付租金外，再支付2021 年度租金 65.9 万元，2022 年度租金 24 万元。
扣除垫付税金后，被告再给付原告上浮12% 的租金 15.109333 万元。
原告为被告开具以2018 - 2022 年已收取但未开具发票的租金数额 531.7 万元为基数的房屋租金发票。
驳回原告其他诉讼请求和被告其他反诉请求。
五、胜诉办案心得
深入研究合同条款：在房屋租赁合同纠纷中，合同条款是案件分析的基础。律师要仔细研读合同，准确把握租金支付、合同解除、违约责任等关键条款，为当事人提供有力的法律依据。
全面收集与分析证据：引导当事人收集各类证据，如合同、支付凭证、发票、判决书等，并对证据进行综合分析，形成完整证据链条。在本案中，对租金支付凭证和发票等证据的分析，对租金数额认定起到关键作用。
合理运用法律规定：熟练掌握《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，准确适用法律条款。在合同效力认定、违约责任承担等方面，依据法律规定进行论证，增强观点的说服力。
通过办理此类房屋租赁合同纠纷案件，律师应不断总结经验，提升专业素养和办案能力，为当事人提供更加优质、高效的法律服务。
