文| 源媒汇 利晋
乙巳蛇年新春佳节期间，楼市有些静悄悄，没有了"春节档"，返乡置业也没人提了。
在春节之前，保利、建发、越秀、万科等大部分房企都喊出了"春节不打烊"的口号，但从市场整体表现来看，并没有出现置业热潮。
数据显示，春节期间（1月27日-2月2日），北京商品房成交32套，上海成交70套，周环比下跌均超过90%。
春节是地产销售的淡季，但可以看到，今年的置业热度比以往更低了。
招商证券统计数据显示，春节期间，全国30大中城市商品房日均成交面积为3.16万㎡，比2024年同期少了超过1万㎡。
全国楼市没有出现"春节档"，原因有很多。其中，最为关键的一点是，房子只是一件大宗消费品，或许已经成为了人们的共识。
01回归"居住属性"
网上一直流行着一句话："一二线城市没有投资属性，三四线甚至没有居住属性"。
房子回归居住属性的表现，统计局公布的数据是有力的证明。2024年全年，全国商品房销售额跌破了10万亿元，为约9.67万亿元，相比2020年的18万亿元，几近腰斩。
房价跌回到2020年的水平，为0.993万元/㎡，但背后是存在巨大差距的。之前是以刚需为主的市场，当下的房价是靠"改善"、"豪宅"带动起来的。
房价大跌，是很多人亲身感受和看见的事实。尤其是三四线城市房价，"腰斩"、"膝盖斩"已经是普遍现象。
在统计局披露的数据中，2024年12月，一线城市新房价格同比下跌3.8%，二线城市下跌5.4%，三线城市跌幅则达到了6.2%。跌幅有所收窄。
房价越跌，观望情绪越重，成交越低迷，形成了一个恶性循环。
成交惨淡是自然而然的。春节期间（1月28日至2月3日），30大中大城市新房成交面积方面，一线城市、二线城市同比录得0.2%和29%，三线城市同比下滑幅度达到了61.1%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向源媒汇分析到，今年春节假期楼市交易较为惨淡，除了一线城市、重庆、西安、合肥等少数城市，同比去年春节期间，大多数城市交易量都在下滑。
包括"2024年成交百城之首"的上海，春节期间，成交也出现了大幅缩水。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，整个假期只有14个楼盘有签约记录，大部分楼盘签约仅1套，新房成交面积不到去年一半的水平。
"返乡置业"，今年春节没有人再提，房企连营销活动基本都不做了。
房企不做返乡置业营销活动，其实跟它们过去几年投资目标转变有很大关系。
行业进入下行初期，三四线城市率先迎来大调整，土地很难卖出去。而在2019年、2020年这两年高峰期，土地成交规划建面都超过了6亿㎡，导致库存去化压力到现在也居高不下。
最近两年，房地产开发投资不断缩水，百强房企也将投资重点，倾斜到去化速度更快的一线城市和强二线城市，包括上海、杭州、西安、潍坊、重庆等城市。
结合多方数据来看，30个重大城市2023年至2024年上半年成交宅地中，整体开工率不到50%。其中，一线城市开工率超过80%，二线城市约40%。
城投等地方国企拿地这类非市场化成交，背后或许是"无效拿地"。
百强房企在三四线城市投资占比从峰值的46.8%，一路下滑到2023年的14%。而在投资进一步收缩趋势下，第三方研究机构没再公示2024年相关数据。
甚至包括一二线城市的土地投资，个别房企拿地目的或许并不是为了赚钱，而是为了等一个反转的机会。
一位头部房企内部人士告诉源媒汇，现在公司仍在拿地的目的，主要是为了保住开发团队和资金流动性，等行情好的时候可以做出迅速反应，不会因为重新组建团队而错过机会。
是的，信心和希望还是要有的。
但从整个大环境来看，以前是返乡置业，现在是返乡就业。
02提前"透支"
楼市没有"春节档"，另一个原因，其实是提前"透支"了。
"925新政"之后，加上房企不断以价促量，楼市迎来一波成交热潮。
数据显示，2024年第四季度，全国房地产销售金额1.3万亿元，环比增长56.2%。其中，12月销售金额4742亿元，环比增长22.7%，同比下降0.7%。
平安证券给出的观点是：一线城市、二线城市核心区已经企稳，但二线郊区、三四线城市仍然面临着销售承压。
进入2025年新年，楼市成交环比增长有所收窄，但依然保持着止跌企稳的热度。克而瑞研究中心数据显示，2025年1月，百强房企销售总额2276亿元，同比下跌仅为3.2%。其中，前22天成交同比增长幅度达到26%。
三大一线城市集体迎来了"开门红"。上海新房网签3893套，同比增长8%；广州新房网签82万㎡，同比增长69%；深圳新房网签3696套，同比增长122%。二三线城市成交同比也录得增长20%。
克而瑞研究报告指出，2025年1月至春节假期前，21个重点城市首开和加推近100次，虽推盘规模不及2024年12月的1/3，但平均开盘去化率高达44%。
持续火热的成交行情，在临近春节假期时，反而热度迅速遇冷。对此，李宇嘉分析，2024年四季度楼市交易旺盛，12月部分城市交易量创下近年来新高，加上今年春节较早，返乡和外出人员较多，导致部分需求被透支。
楼市没有"春节档"，也未必是一个利空消息。
从头部房企披露的销售数据来看，已有止跌企稳迹象。2025年1月，中海地产合同销售额同比增长14.4%至120亿元，越秀地产微涨至66亿元，绿城微跌至113亿元。
但随着返城复工，以及2月房企开启新一轮促销活动，有可能又重新燃起热度。
