浦东作为上海楼市最失调的存在，近年来中产社区尤其面临挑战。
种子选手联洋整体房龄接近20年，强悍的购买力无处释放，硬是把外环外的唐镇房价拉到了10万+的价格。
如今张家浜、新杨思、北蔡楔形绿地三大规划相继重磅入市，新房价格直指浦东中产。
谁最有希望成为浦东楼市未来十年的领头羊？
张家浜楔形绿地
张家浜楔形绿地又名碧云绿地，总占地面积足足有14.5km²，规划范围从内环到外环，规划体量遥遥领先。
这么大的摊子，想从过去城市的犄角嘎达咸鱼翻身，找准发展定位不容易。
经过13年两次规划调整，张家浜的最新定位是上海中心城东部战略性的生态休闲区。
因为面积大，公益性绿地与经营性用地的经济博弈，成了一个既要又要的“大锅炖”：
一是从开始坚持到现在的理念强调生态，为城市打造开放型生态公园；
二是依托浦东足球场以及14号线地铁站，打造赛事运动、商办服务等综合区；
三是为了平衡盈亏，出让必要比例的住宅用地打造生态型居住社区。
不可否认，张家浜的生态优势在三大规划中独树一帜，天然迎合高净值人群的居住偏好。
不过很多人称其为碧云plus版本，上海版的纽约中央公园，真的有这么灵吗？
事实是绿地整体开发沿着张家浜这条水路，但因为路网和河道缺乏系统性规划，开发不得不分割成若干小块分期进行。
板块内目前已有的悦动公园、涟动公园、盈动公园、云天湖公园虽然各有千秋，但终究服务的只是各自附近的一部分人群。
同样是占地4平方公里，是分成8个公园还是1个公园效果有云泥之别，仅从这个角度看张家浜就成为不了下一个纽约中央公园。
其次是为了平衡征地安置、生态重塑等支出，张家浜绿地不得不在地块出让数量和地块容积率作出让步。
按照当时的测算，张家浜的剩余土地若按平均容积率低于1.0的低密度开发，至少还需要再出让30%面积的地块才能保证资金平衡；
后期经过多方协调，最终确定剩余土地中经营性土地和城市绿地按约2.5:7.5的比例进行分配。
因此虽然这里有得天独厚的环境优势，却无法再造一个东郊别墅区，转而向中产妥协有了浦开云璟系列。
这样看从准富人区降级而来的张家浜，原本是中产捡漏之地，但生活场景却又是无法匹配。
中产无法像富人一样深居简出，对板块的配套要求往往是六边形战士型。
张家浜目前仅有一条14号线从板块边缘穿过，未来虽然还有南北向的21号线，对大多数居民而言还是依赖自驾出行。
教育资源也是中产眼中的一大短板，现有的浦东外国语东校、金桥小学一直对口的都是周边动迁房小区生源；
未来新建的九年一贯制学校和幼儿园，位置也和云璟中产们差了一大段距离。
商业配套更是稀缺，全靠未来浦东足球场地铁上盖的万象城；
运营得好的商业需要人气，但是地广人稀的张家浜最缺的也是人气，商场在这里不如仓储式超市实在。
医疗资源四舍五入也几乎等于0......
这样看空有生态的张家浜对富人也许是香饽饽，对中产的生活来说只是个伪命题。
好在张家浜独特的地理位置力挽狂澜。
金桥、张江从郊区升级成为城市副中心，夹在中间的张家浜成了两大城市副中心的高端住宅配套区。
即使不论副中心规划，金桥、张江作为浦东两大产业高地，每年外溢的白领、管理层也足够淹没张家浜楼市；
更何况还有大量居住在浦东中环内环的改善群体纾解无门，两大凶悍购买力叠加下浦开云璟不触发积分才没天理。
第二大原因是总价在1500万内的四房，在浦东楼市非常稀缺；
要么买房龄快20年的北蔡、花木二手房，要么去外环外的唐镇买次新房。
张家浜的新房即赢了唐镇的地段，又赢了花木的房龄，在均价8-9万的战场中成了大众最喜爱的折中选择，逢开必罄。
地缘和产品都占优势的张家浜，未来预计还有7500套供应陆续登场。
按照过去平均速度一年供应大约2幅地块来算，张家浜新房未来5还会是浦东楼市宠儿。
北蔡楔形绿地
北蔡楔形绿地最大的特点是位于扩容后的张江科学城范围内；
因此相较于张家浜、新杨思具有更明显的产业优势，定位是硬核科技产业集聚区。
不过整个楔形绿地的实际范围很大，最主要的部分是东侧的产业片区和中界杨桥片区。
产业片区是真正的核心，较早接收了东侧张江的产业外溢，已建成御河硅谷、华勤研发中心等产业办公园区；
因为开发较早，目前界面也相对成熟，能确定以科创为基调的北蔡楔形绿地，产业想象空间已经不多。
但是真正带领北蔡楔形绿地在楼市出圈的，是北侧城中村改造片区，2024年迎来第一个吃螃蟹项目西派海上。
相比起南部产业区，北面的城中村改造就非常纯粹，一个集中卖新房的片区。
13块宅地预计供应5790套房源，除了已入市的西派海上369套房源，未来还有5400多套新房在路上。
西派海上联动价9.2万/平，这个价格作为北蔡楔形绿地的开荒价显得不是太友好。
相比起张家浜，北蔡楔形绿地的生态条件显然落后一大截，配套资源也相当匮乏。
绿地西侧一条18号线擦边而过，离西派海上这些住宅小区实际距离在1.5km以上，偌大的绿地内部近期也没有地铁规划，公共出行非常不便。
医院、学校、商业都还是一纸规划尚未落地，就连最基础的路网都没打通。
绿地内部到处是城乡结合拆迁后的废墟以及农田阡陌，建成度起码落后了张家浜5年。
不仅如此，这里还有购房者比较忌讳的500kv变电站和垃圾转运站、安息堂等不利因素。
生态优势尚未显现、位置闭塞、配套匮乏还有相当多的不利因素，北蔡楔形绿地的住宅放眼全上海来说并不算突出的好产品。
只是胜在离张江核心区足够近，未来与张江的路网打通即使不开车小电驴也能到的绝对距离优势；
其次是从西派海上的户型分布来看，这个片区也加码在了130、140㎡的大户型，主打浦东中产家庭新房改善。
再加上造价超过一亿的示范区身临其境时的亿点震撼，确实给人创造了一些刷卡的理由。
在三大规划中，北蔡楔形绿地的产业区是现成的暂且不论，城中村改造区以住宅开发为主，规划能级相较其它两者更低；
再加上基础设施匮乏，未来实际兑现周期恐怕将在10年以上。
新杨思
按照面积来排资论辈，新杨思总体占地约2.5km²，核心区仅0.62km²，实属三者中最小的规划。
但就房地产开发角度而言，新杨思的定位最高，层次最为丰富，真正阐释了什么叫浓缩才是精华。
新杨思开发定位是微型中央活动区（MCAZ），规划了2幢200米商办、1幢180米商办、1幢160米商办号称“小前滩”。
相比于前滩商业定位一线重奢，新杨思的使命在于为浦东中环增加一个大众型的消费中心。
核心区采取十字步行街+空中商业长廊打破街区界限，叠加3.5万方中央公园，打造一个40万方公园式区域消费中心。
为此在整个新杨思核心区内，仅规划了两块纯住宅用地，未来预计仅供应约1834套房源。
真正把新杨思推上风口的是去年11月华润越秀联合体鏖战200多轮，以溢价40.37%的代价拿下新杨思上园西侧地块：
楼板价7.6万/㎡，还要求5000元/㎡的装修标准，未来保底售价11.5万/㎡，极有可能冲击12万/㎡。
在去年土拍、新房市场双双不景气的情况下，逆势而行的新杨思赚足了眼球。
总的来说，新杨思的优势有四点：
第一，相较于另外两大规划，发地产开发密度更高，能级定位是中环消费中心迎合中产置业偏好；
第二，首发盘新杨思上园少见的做到了三开三罄，板块的市场热度得到买卖双方认可；
第三，当初9万多的放风价格，相比起周边板块的二手次新仍存在一定倒挂空间。
第四，在同价位的新房角逐中，新杨思的地段以及配套都相对更成熟。
新杨思由原来的恒大建材市场拆迁而来，而后加上胡巷村的城中村改造地块。
目前拆迁工作已经基本完成，大量空地蓄势待拍。
四大配套来看，住宅小区与6号线、13号线距离尚能接受；
商业、医疗周边2KM范围内目前都能满足基本需求，重头戏看未来的新杨思消费中心建设情况。
- 截至2024年年底，新杨思周边路网基本通车；
- 20C-13地块幼儿园已经动工，预计2026年完工；
- 九年一贯制学校获批，小道消息传闻未来引进的是华二，此外中央公园的招投标也正在推动等等。
相比起北蔡楔形绿地，同样是从0开始，这里的基础建设条件更好，未来建成时间乐观预估在5-8年。
相比起“不食人间烟火”的张家浜，新杨思的生活场景更符合浦东广大中产改善的需求。
不过浦东中环的商办市场正在面临巨大挑战：
前有前滩商务区空置率节节升高、后有金桥、张江双子塔嗷嗷待哺，新杨思的办公市场未来可能会被人为放缓建设节奏。
更重要的是，当新杨思的价格回归到12万/㎡，无形中逼退一些客群转战张家浜和北蔡楔形绿地。
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结语
未来十年，这三大规划或将彻底改写浦东的板块价值序列。
三张王牌各自的定位区分非常明显：
高端生态社区——张家浜；
张江科创兄弟连——北蔡楔形绿地；
浦东中环消费中心——新杨思。
从未来预计供应的住宅体量来看，张家浜潜力最大，新杨思则物以稀为贵。
从生活场景出发，新杨思描绘的美好蓝图无疑最符合城市中产的需求，北蔡楔形绿地组团恐怕会成为孙农华发、三湘组团的升级版。
最重要的是，三者的完全建成时间大不相同。
对于购房者而言，与其纠结“谁更好”，不如问自己：你愿意为多远的未来买单？
