收心了没小伙伴们
还没收的话我来帮你们
返工这两天我想了想要跟各位分享什么话题
不如分享个稍微轻松没那么重的话题吧，比如小阳春
我发现身边很多人对2025年不一定有信心，但对这个小阳春都无比笃定
年前我就将这个话题抛给中介盆友
他们也是，2025年有点迷茫，但2025年小阳春不迷茫，就像到点出发的高铁一样
“会来、会好、值得期待”
众口一词的笃定背后是五五开的盲目还是经验主义的惯性猜测，我不是很确定
首先小阳春是每年到点就来的成交潮，没什么悬念
注：红色柱为当年3月成交套数
除此之外呢，关于小阳春就这么多么
事实证明所有看似单一的画面，背后可能都比我们以为的多好几个维度
关于今年的小阳春，随着我们梳理越来越多的数据
最后发现今年的小阳春确实还真有点东西
01
先说说那个被炮声淹没的1.8万套
1月上海二手房成交了18389套，大年初四出的数据但大家还在过年
这数据其实比各位想的来的更重
首先这个数据纵向时间线里是近十年里的第三
我们拉出近十年每年的春节月成交发现这是第三名探花位置
排在它前面的都是2016年、2021年这样的成交大年
这样的成交不容易，但这似乎不是这个数据正确打开方式
这个月数据好就能说明小阳春也好么
我们需要去看看1.8万套的底色
1月除了是2025年春节月成交之外，它还是去年9月新政后的第4个月
站在12月的2.8万多套二手房成交里，我们就有揣测这2万套的韧劲到底能延续多久
于是我们试图复原这个春节月的成交月
“如果它不是春节月它会怎样”
临近春节的成交从1月19日之后开始受春节影响
于是我们将1月19日正常成交套数的日均数量算出来，填充到1月31日
最后数字是2.4万套左右
以二手房和二手住宅92%的换算比，二手住宅也是2.2万套的存在
总之依然是2万套+的存在
也就是说如果不是春节这个1月依然是2万套+的存在
换句话说去年9月以来的成交流还在
这份延续还比较少见，我查了近10年108个月的成交套数，只有四个年份会有这样的延续
还都是非春节月
这波成交走势力量高过我们预估，也让我看到这个小阳春的成交韧性
而这也是今年小阳春不太一样的地方
它似乎是叠加了成交流和小阳春的存在
而小阳春只会在这份成交韧性里做加法
02
所以会加多少
大概能成交多少、大抵什么成色
这是很难回答的问题，但也是更有意思的问题
实话实说没有确切预估数据，但基于前面的两方面判断，倒是可以对小阳春有个阈值的预估
首先每年春节月和小阳春之间都是前后脚发生
它们之间有关系么，如果有是什么关系
我们拉出近十年里，每年的春节月和小阳春的成交
发现它们之间似乎存在某种“反弹“
反弹比例从0.96到1.04不等，但都有反弹
去除2022年数据、2020年小阳春延后1个月、2017年因为是月末春节也延后1月
（鉴于二手住宅和二手房之间比例稳定在92%左右，二手住宅和二手房前后反弹都可以参考）
今年会反弹多少我们不得而知，但是可以参考过去十年的均值
1.46倍
也就是说今年小阳春和春节月的反弹关系跟1.46存在一定关系
带入这个数据，可以看到1.8万后面对应的是2.6万套
另一边别忘了这届小阳春还兼顾了一半新政血液
我们拉出2024年9月新政以来的每月二手房成交套数，会发现这个数据平均在2.7万套左右
于是面对还没发生的小阳春我们倒是可以得到一个可能的阈值
2.6-2.7万套
这是二手房，换算到二手住宅大概在2.4万套左右
这不是最终确切数字
不过不管2.4万套还是2.6万套都让我们有了一个参考标准
03
如果要在这份参考上加点什么，我还想跟各位叨叨两个数据
首先是链家的挂牌库存
老生常谈对不对，这份数据从17万到17.9万又回到17.1万我们在每次的挂牌稿件里几乎全程直播
但这份数据的打开方式还是被粗暴使用了
从17.9到17.1如果不是链家自己清理房源库的话，这意味着这是市场的纯去化
同时这过程中还有每月大概3万套的纯新增房源，这意味着实际去化更多
更为重要的是，去化的不只是17万套里1万套
而是品质极好或者性价比极高的可卖房源
这也是为什么有段时间我想跟各位分享市场上无房可买
不是真的无房可买，而是可买房源没了，这是其一
第二个要跟各位分享的核心数据是看房人数
我们系统分享过上海的看房人数，规格大概是每月日均5000-7000的看房人数
过去三个月我们也看到看房人数来到天量
各位知道年前这个数据维持在多少么
去年9月政策当时已经过去3个多月，这边还有2个礼拜过年
但市场上依然徘徊着6000+看房人数，周末日均看房人数依然能到1.2万人数
1月4日数据缺失
这是市场真正有底气的地方
跳脱出这点看，可以说市场上存在两个挺有意思的某种对立
一边市场可买的房子没了、另一边购房客进入市场还处于高位状态
这两点连在一起看，那接下来等待我们的是什么
涨价么
不是
是无处安放的市场需求
这才是影响市场情绪的地方
04
也许这也是为什么很多人看不清2025年也敢笃定小阳春
不仅仅是小阳春本身的成交，今年的小阳春还叠加了过去新政带来的成交流，以及此时此刻挂牌市场和看房人群的一些市场现状
有些期待确实不是空穴来风
叠加力量的背后我们已经在2024年见识了单身购房带来的成交力量
在2024年的市调中我们发现这部分购房人群在总成交占比来到30%左右，直接引领2024年成为二手成交大年
这股成交力量叠加今年的小阳春又会走出怎样的市场成交，这是我们好奇的
另一边拉长时间线看
期待小阳春的背后其实期待的2025年
成交市场里是不分什么一年之计在于春的，但小阳春是我们离2025年楼市最近的一个点位
本质上关心小阳春的背后，我们更关心的是2025年楼市会如何
各位觉得会如何，要么我们还是评论区见~
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5864篇原创文章
