合肥西边的富人区，大家应该都知道在哪？那就是有着目前合肥房价“天花板”楼盘的——董铺湖板块。
最近板块内蜀山区SS202403号最新消息，招商建管中标蜀山区SS202403号地块代管代销服务，即蜀山城投拍的徽创君泊西地块，1.2的超低容积率，有可能会是高端低密住宅。
2000年初的碧海山庄、和庄别墅皆位于此。近年来，华润、中海、龙湖等一批低密住区也围聚在董铺湖南岸。项目北侧约2.5公里的科学岛，还是中国科学院直属的国家重点科研基地和人才培养基地。
那现如今的板块现在房地产市场如何，还是“富人区”吗？
来源：合肥楼市航拍
NO. 1｜壹
合肥房价“天花板”
蜀山区在2024年一共出让了5宗居住用地。总面积310亩，目前已经开盘的项目是出绿城拿的董铺湖南的低密地块，绿城咏溪雲庐项目。
说到绿城咏溪雲庐，该项目最高备案价73718元/平，刷新了合肥的房价天花板。
首开湖景视野最好的8号楼，下叠102/102-2层备案价高达73718元/平，建筑面积206.12㎡，总价15194754.16。
规划了9栋楼及配套用房，以4-6F的低密度叠墅产品为主，容积率1.1，共计108户，而且有大面积的落地窗和露台设计。靠近董铺水库一侧为四层，其他为六层，部分产品得房率可以做到120%左右。绿城品牌+一线董铺湖湖景的稀缺资源，让这个项目备受期待。
2025年加推2栋4F叠墅共24套，户型面积185㎡、212㎡，整体均价3.79万元/㎡，总价范围668-919万元。项目还剩1栋6F叠墅9#未推，共6套。
那该项目卖的怎么样呢，从备案来看，截至1月23日，目前开盘102套，成交备案56套，去化54%。这个成绩对于豪宅来说，算是很不错的。
根据第一房研究院AI楼市指数系统显示，董铺湖板块连续3个月成交均价上涨，当前的成交均价3.1万/m²。
其实同板块的另外两个在售楼盘距离都很近，晶宫山水拾光和招商天青臻境。
晶宫山水拾光
蜀山区长江西路与半岛路交口东北角，7栋住宅，为10-17F的小高层，共356户，户型125-143m²，目前已经开盘1年多，总开盘356套，截至1月23日，成交备案108套，成交备案均价2.6万/m²，价格比较稳定。
招商天青臻境
该项目邻近樊洼西路，推窗见湖。共规划10栋洋房（7-11层），5栋小高层（14层），即将清盘，目前价格3万+/m²，92折。
NO. 2｜贰
二手房下跌明显
板块此前的富人小区，现在的二手房价格是怎样？
例如2000年，碧海山庄作为合肥最早的豪宅产品之一，进入到合肥人的视野当中，如今二手房挂牌均价2.6万/㎡。
华润桃源里一套复式，户型面积283.56㎡，降价110万，挂牌总价550万，挂牌单价1.9万/㎡。
来源：好好选房
御璟江山双拼别墅，面积430.84㎡，直降200万，挂牌总价1000万，挂牌均价2.3万/㎡。
来源：好好选房
从历史挂牌价格来看，该套房源最高最初挂牌价格1280万，历经两次调价，共降低280万。从目前小区的挂牌的别墅来看，挂牌价格都在千万以上。
丽丰璞羽山一套边户别墅，带大院子，面积267.78㎡，降价76万，挂牌总价650万，挂牌单价2.4万/㎡。
来源：好好选房
其实，目前合肥部分二手房已经跌到底了，尤其刚需楼盘价格已经大幅下跌，有些甚至腰斩，再往下下跌的空间较小，而目前大户型改善房源降价较为普遍，主要是改善群体对于品质要求较高，董铺湖板块的大多为早期的豪宅，现在新房市场也是偏向改善居多，所以二手房的豪宅市场也会受到合肥新房市场的冲击，价格下降。
而新房这两年更新换代速度较快，尤其竞品质之后，新房内卷越来越严重，这也让新房品质在短期内提升很多。计容新规后品质有大大提升，同时目前四代住宅的出现，又让新房品质更上一个台阶。这也激发了很多改善群体置换的需求。
NO. 3｜叁
结语
董铺湖板块，作为合肥曾经的富人区，承载着城市高端居住的历史记忆。从早期的碧海山庄等豪宅，到如今的绿城咏溪雲庐、晶宫山水拾光、招商天青臻境等新盘，板块的房地产发展见证了时代的变迁。在当下，新房市场中，绿城咏溪雲庐凭借品牌与稀缺湖景资源，以高备案价和较好的去化成绩彰显着其在豪宅市场的地位。
二手房市场方面，尽管部分早期豪宅挂牌价格有所下降，但仍能看出其曾经的高端定位。合肥新房市场的快速发展和产品迭代，对董铺湖板块二手房市场造成了一定冲击，改善群体对品质的高要求促使价格出现调整。
不过，不可否认的是，董铺湖板块凭借其稀缺的生态资源、优越的地理位置以及深厚的豪宅底蕴，依然在合肥房地产市场占据着独特的地位。
