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引言
2024年，我国GDP保持稳定发挥，完成了全年5%的增速目标。
紧随其后，各省市经济成绩单，也开始陆陆续续放榜。
全国城市竞争格局大洗牌，重庆超越了广州，晋升为全国第四强。
不过，最让我惊讶的，还是天津。
2020年，天津GDP被南京超越，时隔四年，天津市GDP又惜败给了宁波。
2024年，宁波生产总值（GDP）为18147.7亿元
（宁波统计局）
2024年，天津生产总值（GDP）为18024.32亿元
（天津统计局）
但是，只看城市GDP数据还是太过宏观，因为咱们发展经济的核心是提高老百姓的收入。
说得直白点，我们老百姓，更关注的是手里的“三瓜两枣”。
今天，我们就从天津老百姓的人均可支配收入、居民存款/贷款余额等角度，
谈谈北方最大的港口城市，到底还值不值得选择？
01
对于老百姓来说，人均可支配收入是最实实在在的。
如果GDP很高，但是老百姓人均收入却很低，那么GDP就是个“P”。
天津统计局数据显示，近五年，天津的GDP增速与人均可支配收入的趋势基本上保持一致。
从数据上看，天津居民人均可支配收入的增速，都超过了天津GDP增速。
2019年，天津GDP增速4.8% ＜ 人均可支配收入增速7.3%；
2020年，天津GDP增速1.5% ＜ 人均可支配收入增速3.4%；
2021年，天津GDP增速6.6% ＜ 人均可支配收入增速8.2%；
2022年，天津GDP增速1.0% ＜ 人均可支配收入增速3.2%；
2023年，天津GDP增速4.3% ＜ 人均可支配收入增速4.7%；
也就是说，老百姓“分蛋糕”的速度，超过了全市“做蛋糕”的速度，天津，还是一个比较健康的经济体，有造血能力。
所以，得到我们的第一个关键词，“财富效应”
生活在天津的老百姓，还是能够赚钱的。
我们都知道，人一般拥有两个“钱袋子”。
一个是你的“存款”，一个是你的“借款”。
曾经网络上有一个很火的段子，“我凭自己本事借的钱，凭什么要还”。
借钱确实是需要一定的本事啊，这这这没错，错就错在“借钱不还”。
那么，天津老百姓“凭本事借钱”的能力如何？
为此，我翻阅了天津历年统计年鉴。
通过天津中外资金融机构人民币各项存贷款余额的数据，测算了天津老百姓的存贷比情况，以判断居民存借能力。
存贷比大于1，说明老百姓存款能力更强，或者说老百姓更爱存钱。
从近五年的数据走势上看，天津住户的存贷比一直都大于1。
2019年，天津住户存款余额12639.64亿元，住户贷款余额9440.06亿元，存贷比1.34；
2020年，天津住户存款余额14865.71亿元，住户贷款余额10506.54亿元，存贷比1.41；
2021年，天津住户存款余额16244.12亿元，住户贷款余额11277.00亿元，存贷比1.44；
2022年，天津住户存款余额19211.25亿元，住户贷款余额10996.61亿元，存贷比1.75；
2023年，天津住户存款余额21996.82亿元，住户贷款余额10977.41亿元，存贷比2.00；
也就是说，天津老百姓的存钱的速度远超借钱速度，老百姓太爱存钱了。
而且，从走势上看，天津住户存贷比越来越大。从2019年的1.34，上升至2023年的2.0。
存贷比为2，也就意味着存钱是借钱的2倍。相当于每3个人里面，就有2个人存钱。
越来越高的存贷比，说明老百姓越来越爱存钱，借款的冲动反而更少了。
另外，我们从居民的杠杆率水平，也可以判断出居民的借钱能力或者借钱意愿。
这里，我们采用国际惯用的标准：
杠杆率=居民贷款余额÷GDP总值
以下住户贷款余额、GDP数据，均来源于历年天津统计年鉴。
2019年，天津住户贷款余额9440.06亿元，GDP
14104.28亿元，杠杆率67%；
2020年，天津住户贷款余额10506.54亿元，GDP
14083.73亿元，杠杆率75%；
2021年，天津住户贷款余额11277.00亿元，GDP
15695.05亿元，杠杆率72%；
2022年，天津住户贷款余额10996.61亿元，GDP
16311.34亿元，杠杆率68%；
2023年，天津住户贷款余额10977.41亿元，GDP
16737.3亿元，杠杆率66%。
2021年之后，天津住户贷款余额越来越少，杠杆率不断走低。
住户贷款余额减少，说明天津居民已经开始“去杠杆”，到了2023年居民杠杆率甚至比“口罩前”的2019年还低。
这恰恰反映了天津居民的信心依然比较弱，所以才会不断地跑去银行存钱，甚至“提前还贷”。
因此，这几年，天津的楼市，相信大家心里都有点数。
在政策的加持下，房价会涨吗？推荐看文章《》
02
但是，我盘了一轮天津的楼市数据之后，发现天津的新房量价，有点出乎我的意料！
天津购房者确实是少了，但是，房价还是涨了！
这就是我想说的第二个关键词，“量跌价升”。
这到底是什么逻辑，房价明明卖得少了，却还要涨价？
这里，我将引用了一系列中指研究院的数据。
从数据上看，近十年，天津新建商品住宅（不含保障房），自2016年巅峰之后，就一直在走下坡路。
2016年，天津最疯狂的时候，新房一年成交建面就高达2483万方。
2483万方，什么概念？
如果，按照总建面10万方的楼盘计算，这一年，相当于有248个楼盘售罄。
2483万方÷10万方/个≈248个楼盘
2017-2021年，天津新房的成交量，基本上都维持在1000万方上下浮动。
但是2022-2024年，新房成交量却一直在1000万方以下“潜水”。
成交量越来越少，那是不是说明，天津的楼市越来越越差了？
其实并不是。
2022-2024年，成交量一直超过新增供应量，这就说明整体的市场需求依旧比较强烈。
因此，从数据上看，天津新房市场整体表现为“供不应求”。
所以，我们看到了在缩量的情况下，天津新房的价格，还能不断地往上走。
2015年，天津新房价格11715元/平；
2024年，天津新房价格17958元/平。
十年间，天津新房价格上涨了53%。
而导致成交量下滑，有一个非常重要的原因，那就是供应的持续萎缩。
这在土地市场上，表现得最为明显，房企在天津拿地规模，肉眼可见地减少了。
2020年，天津涉宅用地成交总建面约1369万方；
2021年，天津涉宅用地成交总建面约1269万方；
2022年，天津涉宅用地成交总建面约400万方；
2023年，天津涉宅用地成交总建面约689万方；
2024年，天津涉宅用地成交总建面约421万方；
从2020年的1369万方，到2024年421万方的成交总建面。
仅用了5年，天津土拍规模就缩量了近70%。
供应收缩，那么，到底谁还在买房？我们可以从新房的面积段、成交总价段，略窥一二。
2024年，天津建面70方以下新房成交同比上升了91%；
170-300方之间的新房，同比也出现了正增长。
这说明，70方以下的小面积刚需产品和170-300方以上大面积高端豪宅，需求确实开始复苏了。
而70-170方之间的新房，虽然仍是天津的市场主力，但是缩量最为明显，这说明多数刚改客户仍在犹豫进场。
天津楼市，走向“两极分化”，而且是深度分化。
数据来源：中指研究院
而从总价段来看，那就更有意思了。
100万以下至900万之间的所有面积段，注意，是所有面积段都呈现两位数的跌幅。
只有800-900万高总价的房源，成交量同比出现明显上升。
数据来源：中指研究院
这就很明白了，其实大部分的房源都是降价的，只有高总价豪宅成交量的上升，带动了全市新房价格结构性上行。
所以，天津新房市场仍是“以价换量”的市场为主。
为什么新房不断降价？这里，我们就不能忽略二手房的影响，近几年，天津二手房成交量非常猛。
新房与二手房之间的成交“剪刀差”越来越大，也就是说，更多的天津人选择了二手房。
到了2024年，天津二手房成交套数（145971套），已经是新房成交套数（73469套）的2倍。
为什么那么多人选择二手房，看完两者的价格走势之后，答案出来了。
原来，天津二手房一直在降价！
结果就是，新房与二手房的价格倒挂在2023年正式结束。
新房的价格开始跑赢二手房，二手房的性价比优势出来了。
但是，背后还有一个残酷的事实，那就是更多的人，选择了抛售二手房，以实现快速脱手，所以才导致大幅度降价。
因此，天津市场也逐渐走入“价格漩涡”。
二手房的降价抛售，分流了一批新房的潜在需求。因此，这也就倒逼了大部分新房项目加入“降价”队伍。
最终，只有天津高端改善的豪宅项目，成为了新房市场价格最后的压舱石。
中指研究院数据显示，2024年，天津800-1000万总价段的新房，成交量同比上涨了6.7%，800万以下的新房成交量全线下跌。
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03
最后简单说几句，
“底部”
相信不少人，对现在的楼市依旧存在着一种担忧或者焦虑。
卖房的人，怕卖在最低点；买房的人，怕买在最高点，或者半山腰。
所以，他们一直都在等待着“底部”的信号。
如果是底部，卖房人觉得未来会涨，那就选择不卖了；而买房人又想着抄底，于是就蜂拥进去。
但是，作为北方最大港口城市，会不会出现这种现象，或者说天津现在还能买吗？
从近6年的数据来看，天津新房与二手房整体成交量基本保持在20万套上下浮动。
也就是说，天津市场已经陷入了某种横盘阶段。
如果你问我，现在天津楼市到底了吗？
现在还不可以下定论，因为所有的周期都是漫长的。
在这个周期里，天津能够保持长时间的横盘阶段，说明始终都有一股购买力在支撑着。
长时间的横盘，也意味着天津市场彻底进入了存量竞争的时代。
二手房的上行，与新房的下行，让整个天津楼市维持着一种相对平稳的状态。
所以，天津楼市到底没到底呢？相信大家心中，都有了自己的答案。
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