白鹅潭，来新选手了！
刚刚，保利置业以超38亿元的总价，拿下白鹅潭陆居路地块，名义楼面价约23769元/平。
若只计算可售住宅部分，则住宅楼面价将高达3.17万/平！
广州的豪宅市场，又有好戏看。
｜广州楼市发布 制图
壹
陆居路地块，不仅是2025年的第二宗出让的涉宅地，也同时是春节前的压轴地块。
很多买家都对陆居路地块，有着很高的预期。
一方面，目前白鹅潭核心区的华润置地白鹅潭悦府住宅已经清盘，花语和岸也接近清盘。
换句话说，陆居路地块入市后就是白鹅潭核心区内唯一在售住宅，板块的成交热度，也有望由这块地接棒。
另一方面，还不少人认为，陆居路地块凭借自身优秀的综合素质，会成为白鹅潭的新豪宅标杆。
景观上，陆居路地块拥有“准一线”江景。
住宅部分限高180米，而前面的立白中心高度约110米，高层单位可实现一线望江。
即便是低层单位，大概率也可以通过楼栋朝向的优化，实现二线望江。
｜广州楼市发布 制图
地段上，陆居路地块也足够核心。
包括四线交汇的芳村站、大湾区艺术中心、华润万象城等等，项目周边聚集的都是城市级别的配套。
这也是白鹅潭最核心也是整个广州能级最高的区域。
｜白鹅潭连片开发航拍
｜广州楼市发布 摄
因此，在产品上，陆居路地块也很大概率带来不少亮点。
在官方给出的设计指引中也提到，鼓励外立面以玻璃幕墙、金属板材和石材干挂为主，提升品质感。
再加上建筑新规赋予的20%阳台占比，产品也很能打。
此外，在文件附的效果图中，陆居路地块还是白鹅潭核心区天际线的重要参与者。
｜图源：广州公共资源交易中心
目前，保利置业在白鹅潭已经开发有保利瑧誉项目，产品为纯改善大平层，也是保利置业的第13座誉系。
而陆居路地块，楼市君认为有希望引入保利置业旗下最高端的产品系——甲第系。
按照保利置业的产品规划，甲第系定位都市顶豪。
比如上海杨浦东外滩的翡丽甲第，至今仍是板块二手房的天花板，挂牌均价约18万/平。
这也意味着，陆居路地块在产品面积段上，大概率会以大面积产品为主，基本是奔着江景顶豪去的。
｜白鹅潭江景航拍
｜广州楼市发布 摄
贰
当然，这也是一块颇受房企关注的“传奇”地块。
早在2021年，它就进入了广州经营性用地供地蓝皮书，2022年首次挂牌出让，随后又经历了多次调规。
在去年12月，地块控规进行了多处优化，终于稳定下来。其中最重要的调整有两点：
1）住宅用地和商业用地互换位置，住宅更近江边，景观更好；
2）住宅计容建面增至12万平，容积率7.32，建筑限高调整至180米，商业则减少至4万平，容积率7.5，建筑限高调整至150米。
调整后的陆居路地块，明显更符合开发商的拿地需求：
住宅江景视野更好，更容易溢价；商业比例调减，减少开发资金投入。
｜广州楼市发布 制图
事实上，陆居路地块住宅部分3.17万/平的可售楼面价，相比华润置地白鹅潭悦府的3.27万/平，仍有1000元/平的价格优势。
而华润置地白鹅潭悦府从2023年开盘以来，一年多就卖了550多套，价格也稳定在8.5万+/平的水平，目前已经清盘。
因此，房企拿地的最大顾虑不在住宅，而在于商业部分。
按照出让条件规定，210地块必须配建五星级酒店。
酒店客房至少320间，只能办一个不动产权证，无法分隔销售。
｜图源：广州公共资源交易中心
重点是，一个五星级酒店所需要的投入，除了比一般豪宅更高的装修成本之外，还需要一笔不菲的酒店合作费用。
它需要占用开发商大量的资金，并且很难在短时间内创造收益。
因此，在地块公开挂牌之后，对地块感兴趣的无一不是拥有雄厚资金的房企，比如之前传出的中海和中建系等。
而最终由保利置业拿下，其实也并不意外。
在2022年，保利置业就成立了全资子公司——保利商旅酒店管理有限公司，拥有丰富的酒店管理经验。
合作的国际酒店集团，就包括了洲际酒店集团、凯悦酒店集团等等，管理的酒店就包括了上海嘉定凯悦酒店、北京保利大厦酒店等等。
｜上海嘉定凯悦酒店
| 图源：保利置业
目前，白鹅潭片区官宣引入的酒店，包括了诚汇新都的白鹅潭福朋·喜来登酒店、广州滨江上都的雅诗阁优选等。
陆居路地块五星级酒店的加入，毫无疑问将进一步提高整个白鹅潭板块的商务氛围。
｜白鹅潭航拍图
| 广州楼市发布 摄
叁
最重要的是，白鹅潭陆居路地块对广州楼市，还有一个意义：
它给买家提供了一个除了珠金琶之外的改善选择。
楼市君盘点过今年广州的供应情况，预计39个全新盘中，主城改善就占了23个，占比超过55%。
｜广州楼市发布 制
其中改善、豪宅项目，又以珠金琶最为集中。
像是保利南方面粉厂、绢麻厂地块，很多豪宅买家都在等。前几天，保利琶洲南项目户型面积段出炉，同样定位高端改善（）。
毫无疑问，保利已经实现了对珠金琶新房市场的制霸，而珠金琶新房，又掌握了广州豪宅市场的绝对定价权。
｜广州楼市发布 制
因而，陆居路地块就成了有可能与珠金琶新盘掰掰手腕的项目。
楼市君预估，陆居路地块的入市时间，很大概率将与保利珠金琶几盘相差无几。
在保利的豪宅盘子里，保利置业伸了一筷子。
今年广州的豪宅市场，开始变得有意思了。
