本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。
12月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01 全球公寓市场发展动态
12月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测，步入2024年最后一月，全球租赁市场租金依然呈现涨少跌多态势。
美国方面，根据Zillow租金指数（ZORI），12月租赁市场出现降温迹象，美国的典型租金稳定在1,957美元，这比上个月略有下降（0.2%），为面临持续负担能力挑战的租屋者带来了一定的缓解。然而，尽管12月租金有所下降，但租金仍较去年同期上涨3.3%。
加拿大方面，根据Rentals.ca和Urbanation的报告显示，12月加拿大全国平均租金为2,109加元，较2023年同期下降3.2%，创17个月以来的最低水平。在所有房产类型中，全国2024年独立屋和城市屋（townhouse）的租金出现了最大年度降幅，12月份年减7.4%至平均2,181加元。柏文租金下降5.2%至平均2,219加元，而专用出租柏文的平均租金仅年减0.3%至2,070加元。尽管有所下降，卑诗和安省仍然是加拿大平均租金最高的省份。
2024年，缅省租金年均涨幅达5.0%，达到1,618加元，领先所有省份，与2023年该省4.9%的租金涨幅一致。2024年加拿大五大市场的柏文租金均出现下降，其中最大的市场多伦多下降7.1%，平均至2,632加元。此前，2023年多伦多的柏文租金上涨了2.1%。温哥华的平均柏文租金继2023年下降0.7%之后，2024年又下降5.8%，但仍是加拿大最大市场中租金最昂贵的市场，平均2,882加元。卡尔加里的柏文租金在2023年以14.0%的年增长率，成为租金成长最快的市场，但去年却出现最大降幅，下降7.2%至平均1,921加元。
英国方面，英国统计局发布2024年12月租金及房价报告称，英国房价自 2023 年 2 月以来涨幅最大。英国私人租金年增长率为9.0%，低于11月的9.1%，但仍处于历史高位。伦敦的租金涨幅继续领先英格兰其他地区，年增长率达11.5%。2025年，租金预计将增长4%，涨幅高于平均房价2.5%的增幅。预计未来三年，租金将超过资本价值，从而进一步提高收益率。
02 亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，REA Group Market Insight 的数据显示，截至 12 月的三个月内，澳大利亚租金中位数较去年同期上涨 6.9%，为 2021 年以来的最低增幅。该咨询公司最新发布的数据显示，12月季度全国租金仍创下每周620澳元的新高，突显了澳大利亚家庭正在应对的生活成本压力。数据显示，10月至12月首府城市租金同比上涨6.7%。悉尼和墨尔本这两个最大市场的租金现已连续六个月保持不变。
新加坡方面，根据亚洲旅宿大数据研究院监测，12月新加坡租金保持平稳。不过，监测显示，明年起，新加坡私宅的租金预计涨幅4%。新加坡私宅租金在经历下跌后正缓慢回升，分析市场认为：2025年私宅租金有望在供应减少与经济改善的双重因素推动下逐步复苏，预计涨幅可达 4%。从供应方面来看，2024年新完工公寓约9000个单位，远低于去年的1万9000个单位。2025年新公寓单位可能进一步减半。在2024年第三季度，中央区以外（OCR）和其他中央区（RCR）的私宅租金都有所回升。从需求方面来看，随着新加坡经济增长好于预期，企业招聘增加，EP准证持有者人数在今年第三季度也开始大幅增加，这一部分人也推动了新加坡私宅租赁市场的租赁需求。
韩国方面，12月，韩国租赁市场呈现出租金上涨的趋势，同时伴随着一定的市场波动。在租金方面，根据KR房地产R114的资料分析，首尔公寓的新租赁合同租金普遍高于续租合同，特别是高价公寓的更新合同情况尤为突出。例如，江南地区中大型社区豪华小区的更新全租合同的价格差甚至达到了17亿韩元。这一数据表明，在2024年12月，韩国首尔等大城市的高端租赁市场租金上涨显著。然而，需要注意的是，韩国租赁市场并非一片繁荣。尽管整体租金上涨，但市场中也存在着一定的波动和风险。例如，在过去的一年中，韩国曾爆发过大规模的“全租房”诈骗案件，导致许多租客因被骗押金而陷入困境。这些事件对韩国租赁市场的信任度造成了一定冲击，也提醒着租户在选择租房时需要更加谨慎。此外，韩国经济环境的变化也可能对租赁市场产生影响。例如，2024年12月韩国的失业率升至逾三年来最高水平，建筑和制造业的就业岗位大幅减少，零售和酒店服务业的就业岗位也有所下降。这些经济指标的变化可能会影响到人们的就业和收入状况，进而对租赁市场的需求产生影响。
03 中国租赁市场发展动态
12月，重点监测TOP10城市租金环比涨4跌6。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1850元/月，环比增长2.78%，同比下降2.63%。12月，环比增幅最大的城市为三亚，涨幅6.25%；环比跌幅最大的城市是南京，环比跌幅达到2.49%。
04 租赁企业签约开业动态
12月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓品牌产品面世开业试营业或签约开建。代表项目如下：
12月1日，佛山保利天悦瑜璟阁全新开业。作为保利发展华南公司旗下商管团队精心打造的高端服务式公寓品牌，保利天悦瑜璟阁不仅秉承了保利品牌一贯的专业人居设计理念与国际化运营管理标准，更以卓越的服务品质引领居住方式的革新，深刻诠释了都市精英的生活方式。
北京海淀东升镇集体土地租赁住房竣工，提供564套人才公寓。12月2日，北京市海淀区东升镇马坊集体土地租赁住房项目——云尚社区已成功竣工备案，并全面启动开业前招租等筹备工作，预计2025年3月正式对外营业。云尚社区规划了564套精装高端人才公寓及1.45万平方米的商业配套中心。
万科泊寓与建万基金广州首个保租房项目开业。12月10日，万科集团与建万基金合作的广州首个保障性租赁住房项目——建信住房租赁基金·泊寓三元里旗舰店正式开业，首批600套房源已实现满租。建万基金由建信住房租赁基金与万科集团合作设立，此次投资收购了广州市白云区三元里二期项目，并改造为保障性租赁住房，由万科泊寓负责运营。项目拥有超过1500套租赁房源，包括阳光单间、商务单间、一房一厅等多种户型，满足不同租户的居住需求。另外，项目规划逾4000平方米租户共享区域，设有健身房、自习室、阅读室、台球室、影音室、共享办公厅、公共厨房、公共餐厅、露天花园等公共活动区供租户使用。目前泊寓在广州已开业门店30家，在营房间数超过1万余间，房源布局天河、越秀、海珠、白云、荔湾、黄埔核心区位。其中，25家门店、合计约1万套房源纳入保障性租赁住房。
憬黎公寓酒店首店落户成都天府国际动漫城。12月12日，锦江酒店（中国区）与合资公司旗下高品质公寓酒店品牌憬黎公寓酒店TULIP LODJ在成都成功签约其首店，标志着该品牌正式入驻西南地区城市文旅新地标——天府国际动漫城。憬黎公寓酒店TULIP LODJ成都首店的签约，不仅为成都带来新的高品质酒店式服务公寓，也将进一步丰富天府国际动漫城的业态。
碧家公寓签约武汉江岸区保租房项目。12月13日，碧桂园商管集团发布一则签约公告。据了解，碧桂园商管集团·碧家公寓成功签约梦湖华苑，该项目为武汉市江岸区保障性租赁住房（人才房）项目。
天津滨海瑞贝庭公寓酒店开业。城家与天津河创成立河创酒管公司并与天津泰达城发集团所属的泰达发展公司签订《泰达MSD高管公寓合作协议》，双方将以现状整租、专业化运营的形式盘活泰达MSD高管公寓（6/9地块），盘活存量资产36000平方米。泰达MSD高管公寓6号地块项目于2024年11月进行装修改造，并计划于2025年8月，以城家的“城家高级公寓”品牌正式营业。同时，9号地块项目同步启动，将以“瑞贝庭公寓酒店”品牌进行运营。12月，天津滨海瑞贝庭公寓酒店正式迎来开业，总计房量220间。城家长租公寓品牌“城家高级公寓”及服务公寓品牌“瑞贝庭”的引入，能够兼顾长住、短租的不同客源，进一步提升资产的区域竞争力。
上海苏河瑞贝庭服务公寓迎来开业。12月，上海苏河瑞贝庭服务公寓迎来正式开业，总房量353间。
上海静安市北壹棠服务公寓开业。12月24日，上海静安市北壹棠服务公寓以“新静安·进阶生活服务式公寓”的高端形象于静安市北国际科创社区启幕。公寓落址于上海市唯一的大数据产业基地——市北国际科创社区，公寓共设有170间精英寓所，包含多种户型，满足不同居住需求。
成都最大规模综合租住社区入市，提供2000套住房。12月30日，成都市新都区香投|·院儿-大丰甫家社区正式入市，标志着成都市最大的“租住+商业一体化”综合租赁社区诞生。该社区由成都泊寓与成都香城投资集团有限公司合作推出，提供超过2000套租赁住房。
北京朝阳望京国际人才公寓完工，提供1270套公寓。12月6日，北京市首个完全按照国际化人才需求全新建设的大型国际人才公寓——北京朝阳望京国际人才公寓项目完工，2024年底正式亮相。该项目位于中关村科技园区朝阳园电子城北区，紧邻阿里巴巴总部，总建筑面积约18.4万平方米，共有公寓1270套，包括精品服务式公寓292套和人才公寓978套，面积从65至200平方米不等。
中关村科技园区37度公寓海淀区开业。12月12日，北京中关村科技园区建设投资有限公司与创业公社合作推出的37度公寓项目在海淀区志新东路开业，即实现满租。该项目位于海淀区志新东路5号，总面积4452平方米，共设有96个房间，每个房间建筑面积47平方米，使用面积约35平方米。特别为北京大学第三医院学生设计的4人间户型备受青睐。
保利和寓澳尔店佛山开业，提供三种户型。12月30日，保利和寓澳尔店在佛山千灯湖核心区域开业。保利和寓澳尔店提供三种不同风格的户型，包括城市景观房、静谧园景房和端户私属房。此外，该店还致力于打造一个充满活力和人性化的社区环境，2楼架空层被精心打造为公共活动中心，设有自习室、共享办公空间和会议室；1楼配备篮球场作为运动中心。
贵阳城寓：贵阳城寓·首钢人才公寓试运营。12月3日，贵阳城寓·首钢人才公寓试运营。项目位于贵阳南明区盛康路与卉雅路交叉口西南100米首钢贵州之光10号地块1栋，紧邻2号线，该公寓提供293套共有27-59平方米的五种一居室户型。
城发美寓人才公寓4个项目5277套房源上线配租。2024年郑州市第十一批人才公寓将于12月31日08:00上线配租，其中主要房源涉及郑州城发商都美寓、郑州城发玉轩美寓、郑州城发开元美寓、郑州城发福元美寓4个项目5277套房源。这也是城发美寓2024年最后一批上线配租的人才公寓。
珠海安居集团首家长租公寓开业。12 月 31 日上午，珠海市安居集团首家长租公寓——安居华宜（华发海港新城）正式开业运营，首栋 128 套房源已全部签约及预定。珠海市安居集团有限公司是经珠海市政府批准设立的国有全资集团公司和珠海安居事业主要发展平台，目前已通过存量商品房收购、住房 " 以旧换新 " 收购、配售配租型保障性住房建设等方式筹集运营房源约 20000 套。为满足多层次人才的租住需求，改善社会民生，安居集团推出华宜（宜居公寓）、华寓（青年公寓）、华庭（白领公寓）、华府（金领服务式公寓）四大产品体系，提供丰富多元的租住选择，充分满足各类人群的个性化租住需求。
05 各地保租房筹建动态
12月，多地公布保障性租赁住房筹建工作总结，据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，92%省市超额完成2024年既定指标。
石家庄超额完成保障性租赁住房筹集目标。12月1日，据石家庄市发布，今年将通过新建、改建、改造等多种方式筹集4930套保障性租赁住房，目前已有5490套达到交付条件并可投入使用，超额完成年度任务目标。
景德镇2024年保障性租赁住房计划筹集1092套。12月10日，江西景德镇市住房和城乡建设局举办新闻发布会，宣布2024年保障性租赁住房工作进展。2022年至2024年，景德镇市共筹集保障性租赁住房8386套，其中2022年筹集3608套，2023年筹集3686套，2024年筹集1092套。目前已竣工1972套，正在出租使用1807套。2024年保障性租赁住房项目共8个，计划筹集1092套，分布在珠山区、昌江区、昌南新区、高新区、浮梁县和乐平市。目前，所有项目已全面开工建设。
杭州今年推出10665套实物配租房源，超额完成年度目标。12月9日，据杭州住保房管部门消息，2024年该部门共组织12次选房活动，推出10665套实物配租房源，同比增长52.3%，超额完成年度民生实事项目目标。截至目前，杭州全市新开工保障房项目21个，总建筑面积145.48万平方米，完成年度目标任务的145.48%。
天津：5000套保障性租赁住房完成筹集。天津市今年的二十项民心工程中提出，筹集保障性租赁住房5000套。截至12月，全部完成。其中筹集任务中，滨海新区占到三成。位于经开区洞庭路的项目，就是其中一处，本周正式对外运营。也标志着天津市完成了今年的保障性租赁住房筹集任务。天津市住建委计划明年再筹集2000套保障性租赁住房。
12月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述：2024年12月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到达到55.41、87.67。
搜索指数：搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、城家公寓、城投宽庭、壹堂、魔方公寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如城投控股4.7亿摘牌上海馨伴寓100%股权，打造城投宽庭新社区；城家携手天津河创成立酒管公司；上海静安市北壹棠服务公寓开业等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：12月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为雅诗阁、万科泊寓、瑞贝庭、自如租房、憬黎。如万科泊寓与建万基金广州首个保租房项目开业；雅诗阁旗下奢华品牌 The Crest Collection首次亮相日本；上海苏河瑞贝庭服务公寓迎来开业等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如成都最大规模综合租住社区入市；魔方生活服务集团：新时代城市建设者管理者之家“璟瑞社区“揭牌；憬黎公寓酒店首店落户成都天府国际动漫城等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：12月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金有涨有跌，投资人信心保持平稳，投资指数平稳。
#综合分析#
多地收购存量房做租赁住房 |12月，多省市收购或计划收购存量商品房用来改造保障性租赁住房。
吉林省：计划收购超100万平方米库存商品房用于保障房建设。12月19日，吉林省举行贯彻落实省委十二届五次全会精神系列主题新闻发布会（第十场），会上吉林省住建厅厅长徐亮宣布，吉林省将力争收购不低于100万平方米的库存商品房用于保障房建设，并盘活四环以内配套成熟区域低效用地面积不低于100万平方米，以消化存量、优化增量。2025年吉林省计划加大城中村改造力度，再建设安置房6000套，改造城市危旧房2000套，筹集保障性租赁住房4000套（间）。
广西加快收购存量商品房作保障房，已完成2876套。12月11日，广西壮族自治区住房城乡建设厅加快收购存量商品房用作保障性住房，有效助力商品房去库存，多项收购工作位于全国前列。截至11月底，全区已完成协议收购存量商品住房用作保障性住房2876套、面积30.13万平方米。
河南焦作通过国企收购存量房和棚改安置房转化。12月9日，河南焦作市政府发布《焦作市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，明确提出支持发展保障性住房。该政策旨在通过国有企业收购存量商品房、转化棚户区改造安置房等多种方式，增加保障性住房供应，以解决工薪收入群体、引进人才、新市民和新青年的住房问题。
合肥安居集团：拿下合肥城建2318套存量房源。12月4日，合肥城建发展股份有限公司披露，旗下三家公司与合肥市安居控股集团股份有限公司旗下3家公司签订合同，将三处商品房项目共计2318套房源进行出售，合同金额33.32亿元。具体来说，合美租赁拟购买新站置业开发的菁华里项目869套商品房，交易金额暂定为12.69亿元；宾享家租赁拟购买滨湖琥珀开发的东樾里项目665套商品房，交易金额暂定为13.58亿元；承悦租赁拟购买工科置业开发的尚阳里项目784套商品房，交易金额暂定为7.05亿元。
租赁资金监管日趋完善 ｜租赁资金加强监管，以防挪作他用或者非理性拓展引发爆雷等民生问题，近年来，围绕租赁资金监管，各地出台了一系列政策，并取得重大成效。
北京住房租赁监管系统上线两月余，累计2.3亿资金纳入监管。12月19日，北京市住房租赁押金托管和租金监管系统已上线两个多月，截至11月末，该系统基于北京市房屋租赁服务平台备案数据，已获取备案合同6.6万笔，累计应纳入监管资金达2.3亿元，其中押金占比高达99.5%。租赁企业已逐步规范了租金和押金收取规则，基本达到了政策预期效果，避免了“资金池”形成，有效防范风险。截至目前，因租赁合同到期或提前解约，退款609.9万元。
10月1日《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》施行，住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，租金需全部存入监管账户，押金则存入指定的押金托管账户。租金方面，3个月租金部分将在1日内划转至租赁企业账户，剩余租金部分则每月划转1个月租金。该办法适用于北京市范围内从事转租业务的住房租赁企业，不包括房东个人出租房屋或企业出租自持房屋的情况。自如集团的数据显示，截至11月末，企业累计向监管系统提交备案合同数超3.5万份，累计纳入监管的押金超过6000万元。
杭州住房租赁企业信用等级结果公布。12月4日，杭州市住保房管局首次公布了杭州住房租赁企业信用等级结果，共有191家住房租赁企业参与评级，其中包括杭州爱家物业服务有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司、杭州宁巢公寓运营管理有限公司、杭州自如企业管理有限公司、暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司等12家企业获得A信用等级。
资本积极开拓东南亚公寓市场 ｜12月，众多资本机构和知名公寓运营企业积极布局东南亚市场，公寓产品也日趋成为优质投资标的。
Weave Living：与KKR合作布局日本长租公寓市场。12月，全球投资公司KKR与亚太地区长租公寓投资运营公司Weave Living宣布在日本建立战略合作关系，计划构建超过3000个长租公寓住宅单元的投资组合。此次合作名为Weave Living Japan Residential Venture I，将采用积极管理策略，投资新建及已建成的长租公寓。初步投资将聚焦于东京的11个新物业，包括Weave Living在过去12个月中收购并稳定运营的439套长租公寓。未来，投资重点市场可能扩展至大阪。辉盛国际推出越南北部首家酒店式公寓。
辉盛国际在越南北部永福省推出首家酒店式公寓——永安辉盛名致服务公寓（Modena by Fraser Vinh Yen），公寓地处老城区中心地段，是游客追求灵活性与舒适度的理想之选。永安辉盛名致服务公寓共有88套设施齐全的服务式公寓，每种户型均配备小厨房、独立客厅和餐厅，无论是商务出行，还是悠闲旅游，都能满足需求。公寓提供全天候餐厅供应丰富多样的本地美食和国际美食；配备诸多休闲娱乐设施，包括一个室外游泳池、两间桑拿房以及一间24小时开放的健身房；以及专为12岁以下儿童打造的室内游乐区。
雅诗阁旗下奢华品牌 The Crest Collection首次亮相日本。12月14日, 日本东京建物株式会社与雅诗阁有限公司宣布建立战略合作伙伴关系，在日本东京推出 SEN/KA TOKYO by The Crest Collection。该公寓计划于2029 年下半年在东京站附近的八重洲区开业，将标志着雅诗阁奢华品牌The Crest Collection在日本的首次亮相，并成为该品牌全球品牌组合中的第13家公寓。此次合作也标志着东京建物与雅诗阁的首次合作。
多地城投“下场”布局公寓项目 |近年来，多地城投积极布局公寓项目，持续加强与外部合作，并通过住房租赁公募REITs等方式，实现优势互补，共同推动住房租赁市场的发展。
城投控股4.7亿摘牌上海馨伴寓100%股权，打造城投宽庭新社区。12月27日，上海城投控股股份有限公司发布关于子公司参与设立有限合伙企业并收购漕宝路项目的进展公告。公告显示，城投控股全资子公司上海城投房屋租赁有限公司（简称“房屋租赁公司”）作为投资人，出资参与设立了上海盛馨庭管理咨询合伙企业(有限合伙)（简称“合伙企业”）。合伙企业于2024年12月26日通过上海联合产权交易所摘牌取得上海馨伴寓置业有限公司（简称“标的公司”）100%股权及标的公司股东华鑫置业（集团）有限公司（简称“华鑫置业”）对标的公司享有的股东借款债权。其中，股权部分成交价格为4.7亿元。本次收购完成后，漕宝路项目将由城投控股全资子公司上海城投置业经营管理有限公司负责运营，成为城投宽庭的新社区。
据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，城投宽庭品牌发布五年后，首批布局的八大租赁社区包括湾谷社区、江湾社区、光华社区、浦江社区、张江社区一期、九星社区、临港社区以及泊湾社区已全部投入运营。共落实房源近1.7万套、服务超2.5万人。
目前，市场上公寓项目布局活跃的城投公司还有苏州城投、广州城投、南宁城投等
政企合作加强公寓项目建设 |12月，长租公寓企业进一步加强和当地政府的合作，积极拓展长租公寓产业，在政策、项目、资金寻求更多合作，实现资源互补，强强联合。
城家携手天津河创成立酒管公司，盘活泰达MSD高管公寓36000平米。城家资管12月19日披露，城家与天津河创于日前成立河创酒管公司，并与天津泰达城发集团所属的泰达发展公司签订《泰达MSD高管公寓合作协议》，共同盘活泰达MSD高管公寓（6/9地块）存量资产36000平方米。泰达MSD高管公寓6号地块项目于2024年11月进行装修改造，计划于2025年8月以城家的“城家高级公寓”品牌正式营业。9号地块项目同步启动，将以“瑞贝庭公寓酒店”品牌进行运营。12月，天津滨海瑞贝庭公寓酒店正式开业，总计房量220间。
北京保障房中心：与首开集团签署战略合作协议。12月，北京保障房中心与首开集团举行战略合作签约仪式。双方将在住房保障领域加深合作，为实现首都住房保障事业的高质量发展注入新动力，共同书写住房保障事业发展的新篇章。
魔方生活服务集团：新时代城市建设者管理者之家“璟瑞社区“揭牌。12月，魔方生活嘉定璟瑞社区项目举行了“新时代城市建设者管理者之家”启用仪式，为期一周的“璟彩家园 Mo力生活节”也正式拉开序幕。社区位于菊园新区盘安路1199弄，项目共有保障性租赁住房2590套，设有“新时代城市建设者管理者之家”床位1866张。
