随着新的一年到来，过去一年各行各业取得的成绩和变化也开始完整的呈现。在一众行业中，房地产行业无疑仍然牵动众多市场投资人的心。而在其间，代建领域显然成为了具有看点的方向，也被资本市场予以更多的厚望。
那么整个代建市场究竟有哪些变化，作为行业公认的模范生绿城管理又表现如何？
1、行业景象年度回眸，“老大哥”风采依旧
过去一年论及代建行业的变化，有如下几个方面值得关注。
其一，规模保持高位，行业开始降速。
根据中指研究院报告，2024年，初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为1.65亿平方米，较2023年下降4.7%，首次出现下降，但规模仍然保持在高位。
数据范围说明：房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共赢的一种商业模式。数据以实际签约数据为准，不包含：（1）各类框架协议、战略协议等产生的代建规模；（2）各类城市微更新、房屋微改造规模；（3）纯咨询类项目规模；（4）股权式代建中股权占比高于10%的项目规模；（5）由集团委托子公司或自有平台的代建项目规模。同时，根据比例剔除部分当年解约项目规模。
（来源：CREIS 中指数据）
与此同时，中指研究院发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全国代建行业年平均增长速度均有所下滑。
很显然，代建行业在经历了前几年的高速增长后，开始进入一个更为成熟和稳定的阶段，市场的竞争也日益激烈。
尽管行业增速有所下滑，但不可否认，整个代建市场仍然具有较大的发展空间。根据中指研究院预计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度高速增长，预计2025年代建行业渗透率达到12.5%。相比之下，欧美国家成熟代建市场的行业渗透率达到20-30%，差距仍然明显。
其二，房企蜂拥涌入，市场竞争加剧。
在房地产行业深度调整的背景下，近年来代建行业吸引了大量房企的参与，市场竞争愈发激烈。
根据克而瑞的监测数据，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。具体而言，在2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。
很显然，代建行业已经从一个相对小众的领域，迅速发展成为一个竞争激烈的红海市场。究其根本来看，核心也在于房地产行业在经历了多年的高速增长后，面临着市场饱和、政策调控和经济环境变化等多方面的挑战。代建业务得益于其轻资产、低风险、高回报的特点，成为众多房企转型的首选。而在这一趋势下，也持续带动着行业的“升温”扩容。
其三，市场集中度不断提升。
行业持续规模提升的同时，代建市场的集中度也在迎来提升，这一现象不仅体现在市场份额的集中，还体现在企业间的分化发展。
透过整个市场近年来的情况也可以看到，具备领先优势的代建企业借助其强大的资金优势和背景资源，通过并购重组实现规模化扩张，保证行业领先地位。而中小代建企业近年来则受困于资金压力、市场竞争加剧等，逐步被市场淘汰或吞并，这种趋势使得行业内的资源进一步向优势企业集中。
CRIC数据显示，过去一年，行业新拓面积TOP3企业拓展面积总计6807万平方米，占30强企业比重达33%。而TOP20企业新拓面积占30强比重高达92%。
（来源：CRIC）
另外根据亿翰智库统计，截至2024年底，在代建行业市场份额分布中，排名前10的企业占据了58%的份额，而其余近百家企业则共同瓜分了剩余的42%的市场份额。由此来看，行业集中度的提升仍然还有较大的空间。
在上述行业趋势演变下，过去一年，作为行业先行者的绿城管理则继续交出了一份不错的年度成绩单。
公司依然保持了其在代建行业的领先地位，并且增速表现稳健。
根据中指院CREIS发布的《2024年中国房地产企业代建排行榜》，绿城管理以3649万平方米的新签约规划建筑面积稳居行业榜首。
（来源：中指研究院）
与此同时，根据公司公布的2024年业务更新公告。去年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积同比增长约3.4%，新拓代建项目代建费预估达93.2亿元人民币。
此外，数据还显示，在2024年绿城管理完成了118个代建项目交付，交付面积达1656万平方米，覆盖8万多户居民；与此同时，政府代建累计交付6390万平方米，累计为42.8万户原住民改善居住环境。
透过上面的数据，不难看到，作为行业“老大哥”的绿城管理不仅在规模上领先，更在质量和效益上表现出色，可谓风采依旧。
2、踏浪前行风正劲，谁主沉浮？
毫无疑问，整个代建行业仍然处在风口之上，受益政策的支持、市场需求的旺盛，行业扩容潜力巨大。
政策视角来看，近年来，政府大力推动保障性租赁住房建设和城市更新，多地出台代建管理办法，为代建行业提供了广阔市场空间和制度保障。
市场需求来看，除了政府代建需求稳定增长，商业代建和资本代建的需求潜力同样不容小觑。同时过去代建项目主要以住宅为主，如今项目类型也开始逐渐丰富，代建模式亦愈发多样，为行业发展带来了巨大的想象空间。
数据范围说明：以企业实际签约的代建项目为口径。
（来源：亿翰智库）
由此来看，绿城管理在这一行业风口之上仍然有机会持续领跑。
一方面，公司占据了行业领先地位，伴随市场集中度的提升，有望持续实现强者恒强。
数据显示，过去的2024年，在行业整体承压的背景下，绿城管理实现合约销售额达1050亿元，合约建筑总面积1.25亿平方米，在建面积5400万平方米，市占率连续九年超20%，行业龙头地位可谓持续巩固。
另一方面，绿城管理有着深厚的行业积累，竞争力突出。
具体则可以从如下几个层面来思考：
其一，产品力塑造能力强，市场覆盖面广而精。
代建行业竞争的本质在于产品力和成本管控的平衡，核心是提供具有性价比的产品。作为行业长期深耕者，绿城管理高度注重产品力的打造，形成了多个产品体系，其开发的项目更是获得业界的诸多荣誉。
如其绿城·武汉桂湖雲翠、邗城·扬州柳岸晓风、交投绿城·奉化望山澄庐三项作品，此前就分别获评“2024年全国十大优秀代建项目”、“2024全国十大优质精选作品”、“2024全国十大高端臻选作品”大奖；而包括上述项目外，还有德达绿城·德州瑧月兰庭、绿城·平阳晓风和月、绿城·慈溪晓风印翠，也均入选“2024全国优居100项目”。可以说，这些都是市场公认的“好房子”，显示出绿城管理能够更加全面的满足委托方的多维诉求。
（来源：公司资料）
值得一提的是，2024年，绿城管理还升级发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，当年确幸工坊2.0落地全国逾30个项目，以功能实用、高品质工艺为导向提升产品能力。
以全维实景示范区为例，2024年绿城管理全新升级全维实景示范区2.0，更加注重以人为本，以客户需求为基，将功能实用、微创新和高品质工艺作为产品导向，链接工地开放现场，并融入确幸工坊2.0体系全面展示。2024年开放59个全维实景示范区，在前期设计速率、示范区整体展示效果、展示面积、营造速率等方面大升维。
作为代建行业的领军企业，可以说绿城管理始终以人为本，以客户需求为基，持续精进自身产品力，践行绿城“好房子”标准。产品系统坚持以B端及C端客户满意度为目标，聚焦经营兑现能力，强化产品提速提效，做大做强供应链，夯实产品力底盘。
与此同时，绿城管理的代建项目业已布局中国30个省、直辖市及自治区的130余座主要城市，市场覆盖面广而精。这种广泛的市场布局，使其能够深入了解不同地区客户的需求和市场特点，进一步优化产品设计和服务，提升产品力，从而在各地市场中树立良好的口碑，吸引更多客户，形成良性循环，以此不断巩固其市场地位和影响力。
其二，品牌优势与客户信任积淀深厚。
绿城管理凭借其高品质的服务和良好的品牌声誉，赢得了客户的高度信任。
就在2024中国房地产品牌价值研究成果发布会上，绿城管理还相继获得“2024中国房地产代建领先品牌”、“2024中国房地产政府代建领先品牌”等殊荣，显示出其受到业界的认可。
值得一提的是，作为绿城中国轻资产板块业务中专门从事代建业务的板块，绿城管理与绿城品牌一脉相承，绿城作为高品质品牌的代表，其品牌影响力在业界有目共睹，这一定程度也能够让绿城管理为委托方实现品牌赋能，进而能够给委托方项目带来更高品牌溢价机会和商业价值回报。基于此，这也有助于其持续获得客户的青睐，收获更多的业务机会。
其三，综合运营实力突出。
通过十余年的代建服务经验的积累，绿城管理构筑了强大的综合运营实力，形成了强大的产业链体系，并不断强化多元业务解题能力。这一点充分体现在其对行业的赋能上。
可以看到近年来绿城管理先后对外发布服务C端业主的“M确幸社区”及服务B端客户的“M登山模型”，以及在行业首发《绿城管理集采发展白皮书》及《绿城管理公建能力白皮书》，助力B端委托方经营诉求的兑现，提升整体的认可度及满意度。这些成果不仅展示了绿城管理在代建领域的深厚积累，也为整个行业提供了宝贵的参考和借鉴。
以其打造的“M登山模型”为例，该模型将代建服务细化为6大步骤和23个关键触点，实现了服务的标准化、体系化、流程化。这种系统化的方法显著提升了公司运营效率和人均效能，确保了项目经营过程的可控性和经营结果的实现，有效提高了委托方的满意度。
同时，绿城管理在2024年对内也持续进行“改革、改变、改进”，聚焦组织变革，提升组织能力建设，强化团队战斗力。公司稳经营、优管理，重塑竞争优势，坚守行业领先地位，值得一提的是，绿城管理已连续八年蝉联“中国房地产代建运营引领企业”第一名，过去一年更是荣获30余项行业TOP1荣誉，展现了业界对其综合运营实力的高度肯定。
（来源：公司资料）
由上也不难看到，在长期的探索和耕耘中，绿城管理已经构建了差异化竞争优势，而这也保障了其能够在激烈的市场竞争中持续站稳脚跟。
3、资本市场启新颜，后市价值看点几何？
站在当下来看，新的一年中国资产牛市预期的潜力正愈发清晰，在各大重磅政策的有力提振下，资金正大举做多中国资产，市场活力被显著激发。
而就在近期，高盛、摩根大通等知名投资机构纷纷发布研报，上调中国资产评级，看好2025年中国资本市场。外资机构普遍认为，2025年企业盈利复苏将为中国市场的上行提供支撑，增量资金有望持续涌入。
在此背景下，寻找市场的确定性与预期差中，代建行业的潜力也变得颇为乐观。
一方面，代建行业的逆周期增长过去已经受到了市场的认可，因此优秀的代建企业有望在顺周期中进一步放大基本面优势和市场潜力。
过去传统的重资产开发模式尽管在行业上升期间收获颇丰，但在应对行业周期性风险方面呈现出明显的缺陷，而代建模式下，通过品牌和管理的输出，一定程度降低了房地产市场周期性波动带来的系统风险，具有一定的穿越周期的能力。这在当下不确定性持续升温的大环境下，显得难能可贵。因此，这也将有助于其在资本市场获得更多的溢价机会，同时考虑行业外部环境的向好预期，也将令其在资本市场的表现更具估值弹性。
另一方面，绿城管理作为行业头部企业同时，也是“中国代建第一股”，在市场具有高辨识度，其稀缺性优势也将让其更加具备看点和吸引力。
再者，伴随当前宏观环境的向好，行业的企稳复苏，有利于公司长期稳健的发展，同时公司过往具有良好的经营性现金流和高于地产行业的派息能力、高管多次增持展现对公司长期发展的信心，也将更有助于其获得市场资金的青睐。
4、结语
总的来看，在当前房地产市场的波动环境中，代建行业的潜力持续受到市场的关注。在此背景下，绿城管理展现出了其业务模式的韧性和管理层的战略眼光，公司不断构筑差异化的优势，赢得客户信赖，控制经营风险，综合竞争力表现突出。
不难预期，未来在行业持续的空间扩容中，绿城管理还将不断收获成长机遇，并在资本市场迎来更好的表现。
