土拍超694亿，新房成交超13万套，位居全国第一。
2024年的楼市，政策支持力度可谓空前，央行陆续推出降准、降首付、降存量房贷利率等一揽子政策。武汉积极响应，先后发布契税补贴、多孩家庭购房优惠、多孩家庭住房公积金最高贷款额度上浮20%等政策，进一步减轻购房者负担，激发市场活力。
过去一年，武汉楼市表现如何？支点财经记者从新房市场、租赁市场、土拍市场等多个方面进行了盘点分析。
新建商品住房成交超10.72万套，位居全国第一
2024年的武汉楼市，在12月迎来爆火。武汉市住房和城市更新局数据显示，当月武汉新建商品房成交约3.4万套，其中新建商品住房成交约2.83万套，均创下2024年成交套数新高。而新建商品住房，更是创下近8年单月成交套数新纪录。
数据来源：支点财经根据武汉市住更局数据整理
爆火源于11月28日武汉市住更局和武汉住房公积金管理中心，联合印发了《关于多子女家庭购房奖补政策的通知》。通知提出，通知发布之日前符合国家生育政策已生育二孩的武汉市户籍家庭，自通知发布之日起至2025年3月31日止在武汉市新城区购买新建商品住房的，一次性给予6万元购房补贴；已生育三孩的武汉市户籍家庭，则一次性给予12万元购房补贴。
通知发布之日后生育二孩的武汉市户籍家庭，2026年3月31日前在武汉市新城区购买新建商品住房的，一次性给予6万元购房补贴；生育三孩的武汉市户籍家庭，同样一次性给予12万元购房补贴。
通知还明确符合国家生育政策生育二孩及以上家庭购买住房的，住房公积金最高贷款额度可上浮20%，上浮后的首套房最高贷款额度为144万元，二套房上浮后最高贷款额度为120万元。同时，房屋套数在贷款时认定核减1套，即购买第二套住房认定为首套，购买第三套住房认定为二套。
通知提及的武汉市新城区，是指东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区和长江新区。
政策刺激之下，原本还在观望的黄陂本地人叶先生，就果断出手买了一套新房。叶先生介绍，自己有两个小孩，一直想新买个改善房，但还款存在一定压力。政策出台后因符合补贴6万元等政策，还款压力一下小多了。
叶先生买的是位于黄陂区前川街的绿城诚园。该项目相关负责人向支点财经记者介绍，绿城诚园以地缘改善房为主，相关政策发布后带动项目流速明显提升。其中，享受多胎政策客户占项目总成交客户的30%-40%，政策利好极大地带动了销售洽谈成功率。
黄陂区也在12月迎来2024年内最高新建商品住房成交量，达到2661套，带动全年成交7448套。同样位于新城区的蔡甸区，12月以4032套新建商品住房成交量位居武汉各区榜首，也是2024年唯一一个新建商品住房累计成交量破万套的区域。
数据来源：支点财经根据武汉市住更局数据整理
2024年，武汉以累计成交超13.51万套新建商品房和超10.72万套新建商品住房收官。其中，武汉新建商品住房成交套数位居全国第1。
值得关注的是，2024年武汉新建商品住房销售价格指数也自11月起迎来止跌回稳。继11月环比上涨0.4%后，12月再次环比上涨0.4%。武汉购房荟数据显示，2024年12月武汉新房开盘均价约1.5万元/平方米。
另有戴德梁行数据显示，截至2024年12月，武汉新建商品住房市场整体出清周期由6月份的30.9个月下降至17.6个月，市场去库存压力正逐步缓解。
2024年，在大力推行“卖旧买新”交易新模式下，即当年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳增值税按计税价格的1%给予补助，助推武汉二手房全年成交超8.58万套。
也是同年12月，武汉二手住房销售价格指数在多月下跌后迎来环比上涨0.2%。贝壳找房数据显示，2024年12月武汉二手房成交均价约1.22万元/平方米。
商业和写字楼市场承压，租金持续下行
2024年，武汉全年成交商业约1.56万套，比2023年多卖千余套房。从商业租赁市场来看，优质零售物业也在2024年第四季度逐步回稳，但这是以价换量的结果。
仲量联行数据显示，随着武昌万象城、武汉SKP、亲橙万象汇等商业项目的开业，2024年武汉优质零售物业新开业项目体量约92万平方米。截至2024年底，武汉优质零售业市场总体量达到962万平方米，市场供应处于高位。
为此，优质零售物业纷纷采取以价换量的租赁策略。截至2024年底，武汉优质零售物业首层净有效租金下降至365元/平方米/月，空置率逐步回稳下降0.2个百分点至13.1%。
2025年，武汉预计还将迎来新荣龙湖天街、光谷创新天地KIC PARK、远洋里Citylane一期等商业体开业。仲量联行预计，2025年武汉优质零售物业市场将新增45万-50万平方米供应量，总体量将超1000万平方米。短期内供需压力仍然存在，首层净有效租金将进一步下降至350元-355元/平方米/月。
数据来源：支点财经根据武汉市住更局数据整理
写字楼市场方面，2024年武汉累计成交约1.08万套，与2023年相比少成交千余套。租赁市场上，相比零售物业写字楼压力更大。2024年，武汉新增武广商务区香港中心A座、光谷商务区世界城中心等写字楼项目。
根据仲量联行数据，截至2024年12月底，武汉优质办公楼市场总体量约945.1万平方米。受市场增量需求持续走弱影响，武汉优质办公楼租金持续下行。其中，第四季度净有效租金环比下降3个百分点至67.4元/平方米/月。尽管如此，空置率仍然上升0.2个百分点至39.4%。
2025年，武汉预计还将迎来越秀国际金融中心T5、光谷创新天地B8、武汉阿里中心T1和T2等新一轮优质办公楼供应小高峰。仲量联行预计，仅甲级办公写字楼就将迎来约68万平方米新增供应量，市场需求走弱叠加供应量放量将进一步驱动租金下滑，甲级办公楼租金将从2024年第四季度的75.9元/平方米/月，下降至2025年的70元-75元平方米/月。
数据来源：仲量联行
土拍成交额超694亿，商改住盘活存量土地
在楼市成交逐步回稳、优质地块供给增加等多重因素影响下，2024年房地产企业在武汉投资的积极性也在恢复。
支点财经记者统计武汉土地市场网发布的土地成交信息显示，2024年武汉共成交197宗地块，成交面积超800万平方米，成交金额超694亿元。
另有戴德梁行数据显示，与2023年相比，武汉土拍成交面积同比增长55.8%。不过，整体成交楼面均价较2023年末下降25.4%，为4804元/平方米，总成交金额因此同比下降37.3%。
数据来源：戴德梁行
从成交土地类型来看，涉宅用地类引领土地成交，占2024年成交面积达50.9%；分区域来看，次中心城区为土地成交主力区域，占全年总成交面积的45.7%，其中沌口占总成交面积的20.6%，达到170.8万平方米；央国企仍为拿地主力，占到总成交面积的84.6%，涉及企业包括湖北联投集团、武汉城建集团、武汉城投集团等。
2024年武汉有12宗成交地块出现溢价，其中10宗都位于武昌区等主城区。溢价最高的住宅地块，是位于武昌区武珞路与宝通寺路交会处的P（2024）007号地块。该地块被厦门建发集团摘得，具体处于武商梦时代商圈核心区，土地面积2.26万平方米，规划建筑面积6.03万平方米，起拍价约7.84亿元，成交价约10.34亿元，成交溢价率达31.9%，成交楼面价约1.71万元/平方米。
还有多宗商改住地块成功成交，包括位于武昌区的P（2024）112号地块即原武汉长江中心B2商服地块，位于洪山区的P（2024）149号地块即原华侨城欢乐天际中央区TOD商服地块，位于江汉区的P（2024）218号地块即原天街片一期B2商服地块等，基本位于沿江核心板块。（相关阅读：）
其中，P（2024）218号地块由嘉里集团以起拍价48.94亿元摘得，该地块也是2024年武汉土拍成交总价最高的地块。
2024年5月，武汉市住更局联合市自然资源和城乡建设局等部门，联合发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确提出要盘活商办类用地和项目，对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改住”“商改租”等。对商办类房屋库存过大的区域，除有明确招商引资项目需求的，暂停新增商办类开发用地供应。
戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵接受支点财经记者采访时表示，武汉通过探索商改住模式，构建了房地产发展新模式，是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措，有助于缓解资源错配问题，并提高住房供应质量，满足居民改善性需求。同时，这不仅能够优化城市土地利用结构，盘活沉淀存量资产，长远来看也有助于促进房地产市场稳定发展。
编辑丨胡馨月
编审丨刘定文
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