太原楼评☞| 业内视角
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导读
2025年全国楼市应该会有什么走向？对于房企、房主和购房者如何理性看待！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
楼市观点｜行业研判
2025年年初，简单说说今年全国房地产的几个预判趋势！
NO. 1｜新房规模仍会小幅缩减
2024年，全国新建商品房成交面积为9.7亿平方米【降幅13%】，金额9.7万亿【降幅17%】。
2025年，全国新建商品房成交面积和金额预计仍有8-10%的降幅【去年降幅的6成】，基本筑底在9万平方米和9万亿左右，成交均价基本稳定。
NO.2｜金融降准降息促通胀
推动楼市回暖，央行会继续降准、降息。
降准可能分两到三次落实。降息空间主要在5年期。此外，美联储的政策在特朗普上台后，或有不确定性，下半年降准降息的更值得期待！
NO.3｜政策持续宽松趋势
2024年，超一线城市纷纷适度放松限购。
预测，2025年会继续放松楼市限购。 目前仍然保留限购的，只剩下北京、上海、深圳和海南。估计2025年取消限购或分步骤，或分区域，但仍是宽松降低下限！
NO.4｜商贷和公积金齐平！
2024年，房贷利率将继续走低，利率降低惠及存量房！
2025年，全国房贷利率基本触底，未来公积金和商贷的利率基本实现齐平。 未来的降息将主要是LPR降息实现，减点（利率优惠）会收窄。
NO.5｜全国土地整体供应降低
2024年全国土地成交集中于国央企，但是地方城投公司开工率极低。
2025年为有效化解平台公司的土地消化，降低土地供应量，减少新房供应量是主基调。尤其是库存比较多的城市，会有政策干预城市供地计划。
NO.6｜全国楼市城市分化加重
中国城市之间分化的 马太效应才刚刚开始。
房地产的发展核心是人口，而人口会向政策、产业机会更好的城市倾向。2024年中，西安、合肥这类城市仍出现了补涨的现象。
长期看，杭州、苏州、南京、长沙、武汉、成都这类高校和产业优势明显的城市仍是人口聚集的区域，厦门、青岛等城市房价虽然遭遇了大幅回撤，仍有支撑！
但是，太原、石家庄、兰州、呼市等这类新兴产业优势不足的城市，人口流失和房价走跌是大概率趋势！
NO.7｜全国新产品层出不穷
过去豪宅的配置，未来在高品质住宅驱动下，会逐步更多飞入寻常百姓家！
的产品代差过去的竞争并不激烈，但是未来伴随改善和保障房的分化下，产品力内卷会让四代建筑、宽厅、边厅、错层复式、架空层、下沉广场等融入更多社区！
NO.8｜低密建筑进入核心区
别墅作为一种特殊产品，过去的发展一直因土地资源利用问题而受到限制！
2025年分化将更加严重。 在大城市核心区，别墅是稀缺的，这类产品会有小宗地块、以及旧房拆改等引发新的开发空间，其支付溢价完全抵御成本。
但是，郊区别墅未来的发展会进入到瓶颈期，尤其是入住率偏低的会成为负资产，成为不少人家庭投资急需高折价处理的。
NO.9｜二手房占比增高趋势
近几年，全国年一线城市普遍是二手房成交占比高于新房，全国目前二手房交易约占全部房产交易量的4成左右，2024年全国二手房预计规模为6.4万亿。
此外2024年，很多城市出现了法拍房热的现象，伴随法拍房的流程和相关服务的嫁接，不少城市出现了法拍房在二手房中占比逐年增高的现象。
对于2025年的预测会在7.0万亿的规模，但是全国二手房昂均价大概率仍降低！
NO.10｜城市首尾回流现象
全国人口，一线城市和五线城市两极回流现象。
一线城市的新区更多成为保障房的建设区域，比如厦门的保障房基本岛外地铁末端环线上大型社区，购置成本较低，仍可以形成聚集区。
另外，全国不少迷你袖珍县城，因长期房地产停滞开发，仍有部分县域需求释放，实现量价增长的现象！
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