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北京好房子“三件套”终于落地了。
1月21日，亦庄X24项目的总平面设计图公示，“阳台+首层架空层+风雨连廊”,都有了。
一天前，招商蛇口以34.8亿元底价拿下它。
这是北京本土的好房子。去年，昌平龙湖观萃也有这“三件套”，但它属于全国的标杆。
比较这两类好房子，招商蛇口X24项目更符合北京人民的居住需求，阳台是封闭的，且是南北双阳台。
去年11月22日，北京规自委发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，鼓励开发商设置开敞阳台、架空层和风雨连廊，大家亲切地称之为“好房子导则”。
亦庄X24地块赶上了这个好政策，土拍文件里直接写上：打造“亦庄好房子”模式。
1、鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米的首层架空空间，架空层层高在3.6米至4.9米之间，且架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用；
2、鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求：有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积，但该面积不计入容积率。
有文件在手，招商蛇口自然不会放过这个好机会。造好房子，原本就是央企应尽的责任。
北京好房子导则正式实施也有两个月了，除了招商蛇口，其它房企还没有完全执行“三件套”的。
设置阳台最简单，家家争抢；设置架空层的，丰台楼盘比较积极，其它区域响应少；设置风雨连廊的，没有。
这就是北京好房子遇到的现实。
造好房子不是一句口号，而是实实在在地投入成本。三件套说起来容易，开发商干起来是要算投入产出的。
讲了那么多的开场白，花姐还是带大家见识一下这个最北京的好房子。
“高层+洋房”平分秋色，走差异化
先看下亦庄X24项目的基本参数：
它由四个地块组成，一个住宅，两个绿地，一个商业。
住宅用地面积3.09万平方米，总建面10.83万平方米。其中地上7.85万平方米，规划13栋7-18层住宅楼，最高建筑57.75米，北高南低，楼栋呈西南15度。
它的大门在东边，两个车库出入口，一东一西，共计规划约570户住宅，四排房子呈平行排列，不是点状布局，楼栋之间没有角煞。
最北边3栋为18F高层，4#7#8#10#13#为11层洋房，6#为8层洋房（顶层退台户型），9#为东边为8层洋房、其余为9层洋房，11#和12#为9层洋房（顶层退台户型），5#楼王为8层洋房。
这是一个容积率2.5的住宅项目，三栋高层约252套，占比44%；其余56%房源都是11层以下洋房产品。
高层+洋房组合，拉升了项目的品质。
同区域的兄弟楼盘招商玺,容积率2.3，以17-22层高层为主，972套住宅里，只有约50套是10层以下洋房产品。
X24项目与招商玺，都出自招商蛇口，走的是差异化道路。
南北双阳台+转角飘窗，洋房赠送超越高层
X24项目给亦庄带来了双阳台：南向内嵌式阳台，北向设备平台变室内面积。
这是亦庄首次大尺度赠送面积，两年前拿地的招商玺，只有飘窗赠送。当时，送飘窗和现在送阳台一样，既时髦又实惠。
A、南向内嵌式阳台，算一半面积。洋房：除了端户主卧，其余户型的南面都设置了南向阳台，宽约2米；而端户主卧赠送了转角飘窗。高层：南向除了内嵌式阳台，两个端户的南北向可能还赠送了开敞阳台。
B、设备平台，全赠送。洋房：设备平台呈L型，出现在整个北侧，宽约1米；高层：每户只增了一个设备平台。
通过赠送阳台面积的比较，很清晰地看到，洋房的赠送尺度远超于高层产品。
楼王的首层架空，约1000平米
首层架空层设在5#，楼王的位置。
根据亦庄X24地块的土拍文件，鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，但层高在3.6米至4.9米之间，不计入容积率。
这个架空层应只作为公共开敞空间，预计会打造成地上会所。
北京目前明确有设置首层架空层的项目有，昌平龙湖观萃、丰台金茂璞逸丰宜、丰台北京隅西颂、丰台建发金茂观宸、丰台中海万泉寺项目。
而通州的招商云璟揽月、金隅花溪云锦，昌平的城建国誉燕园二期、越秀星耀未来，都没有架空层。
招商亦庄X24项目，算是北京第五个架空层项目。
风雨连廊，连接配套设施
北京好房子导则出来后，很少有开发商愿意设置风雨连廊。
北京的雨天，不是很多，风雨连廊处并不大。
但，有了风雨连廊，小区的高级感就出来了。
亦庄X24项目，用一条宽约4米的连廊，把大门、会所、架空层和凉亭完美地串起，雨天、夏天，那道连廊的就像华丽的顶盖。
花姐每次去北京颐和园，最喜欢的经典是“长廊”，每根枋梁上都会有彩画，景随步移，美不胜收。
恰好，招商蛇口在京打造风雨连廊，招商玺早已实践过。花姐相信，X24项目的连廊会更出彩。
户型定位刚需改善型，105-130平米
走差异化路线，亦庄X24项目与招商玺不仅体现在产品形态，更多在于户型配比。
花姐做了一个粗略的测算，亦庄X24项目的产权面积大概有两类：130平米和105平米，偏刚需改善型。
它的户型完全与招商玺不冲突。
招商玺户型的主要面积段为144平米、183平米和226平米，定位为改善型。
X24项目与招商玺连在一起，招商蛇口在亦庄新城，就覆盖了客户的全部面积段的需求。
这也是招商蛇口决心拿下X24项目的关键因素，称护盘也好，目的是为了大家不内卷，让客户买到保值增值的产品。
有关它的户型结构情况，花姐以楼王5#的西端户为例：
面宽约13.9米，进深约12米，南向客厅和次卧有内嵌式阳台——赠送一半，主卧有L型飘窗，客卫也赠送飘窗，北侧的两个次卧和厨房都赠送了设备平台——变成室内面积全赠送。
全部算下来，这款户型产权面积约130平米，加赠送后的面积约150平米，得房率约95%。
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