来源|赢商网（ID：winshang）
作者|陈华
图片来源|星盛商业
起步于2004年的星盛商业，至今已经走过20载，也印证了中国商业地产快速发展的20年。20年的专注与创新，星盛商业跨越周期，逐步成长为了行业内举足轻重的标杆企业。
步入新的二十年，星盛商业不断探寻新的发展突破。回顾2024年，星盛商业深入贯彻“战略聚焦”发展思路，聚焦大湾区和华东区作为核心发展区域。同时，公司全面推进在营商业项目的品质升级，力求将每个项目都精雕细琢成精品。赢商网注意到，经过一系列运营优化举措，星盛商业旗下项目成功实现了从“量变”到“质变”的显著提升，整体运营态势持续向好。
2025年，星盛商业还将迎来深圳光明COCO City等多个新项目亮相，商业版图与影响力将进一步扩大。进入新的发展节点，风华正茂的星盛商业，正以稳健的步伐迈向未来。
立足核心项目运营优化
构建极具竞争力的产品矩阵
告别高速扩张的时代，在相对理性的发展阶段，构建具有竞争力的资产组合包成为商业企业实现可持续发展的核心。
围绕战略聚焦，星盛商业提出了“1234”执行策略，即围绕“保开业、稳经营”这一核心任务，实施战略聚焦和区域聚焦两个重点，优化核心资产、拓展模式和组织能力三项工作，提升产品力、资源力、数智力和创新力四个能力，强调品质和管理的双重提升，以实现公司的可持续健康发展目标。
2024年作为星盛商业“品质年”，团队围绕“以项目为中心，以利润为中心、以客户为中心、以员工为中心”开展商业品质提升计划。如推行“大服务体系”，提升项目管理和服务水平；优化租户组合、优化空间场景，大力推进创新业态和首进品牌的引入，打造标杆商户，打造项目经营特色等。同时，星盛商业也将管理架构从三级变为两级取消了区域管理，以更快地触达项目，更高效地与客户对接。
//三大策略提升大本营“深圳”存量商业
深圳作为星盛商业的大本营，聚集了企业大量的优质项目。赢商网观察到，星盛商业过去一年聚焦深圳在营项目，围绕品牌焕新、空间改造、服务升级三大策略进行了一系列精细调改动作，以塑造多元且具有鲜明个性的产品矩阵，进一步提升核心商业品牌影响力与竞争力。
尤其是着重强化旗舰产品线COCO Park的行业龙头地位，星盛商业借力在地化策略对深圳三座COCO Park进行“个性标签”梳理，打造出了三座特色鲜明的COCO Park。另外星河iCO代表性项目的改造焕新，也凸显了星盛商业在轻资产项目上的卓越运营能力。
▶▶深圳福田星河COCO Park：城市CBD的潮流地标。作为星盛商业的首个商业项目，开业18年的福田星河COCO Park始终围绕“年轻、潮流、时尚”定位进行内容的更新迭代。 2024年赢商网留意到项目以“首店经济”与“空间服务”为抓手，又带给消费者不一样的新鲜体验。
数据统计，截止到2024年底福田星河COCO Park招调率近30%，其中首店率近5成。过去一年又全新引入了41家首店，包括好利来华南首店、麻六记深圳首店等品牌的进驻引发了消费者打卡热潮。而优化场内的空间利用率，打造更优的产品组合，2024年项目还对lululemon、西西弗书店等大店进行腾挪升级，进一步做强街区休闲氛围以及场内的品质感，通过品类聚集效应优化游逛体验。而聚焦空间细节服务，项目2024年共计完成更新了4台空调主机，冷却塔9台，水泵16台，提升场内环境舒适度，提高商业品质及客户满意度。也因此，作为深圳最早一批shopping mall，历经18年该项目依然是深圳商业的先锋标杆。
▶▶深圳星河WORLD COCO Park：地标下的都市漫游地。随着星河双子塔地标的全面落成入市，星河WORLD COCO Park也开启了全面升级计划。自2023年提出“都市漫游地”的新定位以来，项目便在不断营造沉浸式漫游体验氛围。项目借助近万平方米的星空广场的空间运营为重点，布局gaga、M Stand、TAPS mini精酿便利店、御牛纪·岩烤牛排等轻社交品牌，并通过打造世界滑板日、燥舞阵地等品牌赛事，引入霉霉千人应援演唱会、BUSKING音乐节、KPOP等活动，为城市年轻消费者带来松弛、放松的自由体验，持续吸引他 们的关注。
▶▶深圳龙华星河iCO：她自怡生活引力场。作为星盛商业的首个轻资产输出项目，开业9年的龙华星河iCO在2024年从定位重塑到品牌焕新进行了系统性的升级，打造企业社区商业标杆案例。 据了解，项目由"美好社区生活中心”向"她自怡生活引力场”转变，围绕“她生活自怡选择空间”及"全龄段儿童素质提升”，全新引入了海底捞全国首家创新店、覔书店、KKV、谜底、IRENE LUFT艾琳、DAOCAO、固执、以纯最新形象店、全棉时代、俄货之家、乐刻健身、源氏木语等品牌，通过焕新迭代女装品牌，补充新零售超市、年轻潮流服饰等品类，更好地满足核心客群消费需求，打造更符合社区消费的悦己生活空间。
//深入推进“湾区双中心、一城双子星”发展策略
2024年，星盛商业持续推进“湾区双中心”布局，旗舰产品线COCO Park再下一城，新开了广州健康港星河COCO Park。作为广州的第二个星河COCO Park，其也与在营项目广州南沙星河COCO Park遥相呼应，“湾区双子星”携手演绎，带给广州市民全新购物体验，助力城市商业的持续升级。
数据统计，截止到2024年6月30日，星盛商业已经覆盖国内21个城市，服务项目54个，总合约建筑面积约277万㎡。2025年深圳星河WORLD COCO Park二期与深圳光明星河COCO City的开业，将进一步夯实星盛商业在大湾区的市场领导地位。
以“高质量内容”为利刃
精细化运营探索新的增长空间
存量商业时代，运营力成为商管企业展现市场竞争力的关键。赢商网观察到近年来大型连锁企业基本都将精细化运营摆上更为突出的战略地位。但伴随而来的是精细化运营进入深水区，商业经营内卷度加深。这也倒逼企业进一步探索创新营销升级。
梳理星盛商业过往一年的动作可发现，其始终以“高质量内容”为利刃，在将总部联动活动做强之外，顺应新消费趋势与城市发展新机遇进行营销内容的创新升级，以此破除流量、销售的壁垒，获取新的增长空间。
//强化总部联动活动IP
“总部做精”战略的深入，星盛商业的统筹执行力也在不断提升。直观的反映在企业自创的两大全国联动活动“大抢节”与“嗨星嘉年华”中，在2024年均收获了不错的增长数据。
2024年暑期举办的「第八届星盛商业大抢节」，全国16个COCO系购物中心销售同比提升46%，客流同比提升52%。
2024年年底带来的「第五届嗨星嘉年华」，全国16个COCO系购物中心总销售环比提升17%，总客流环比提升10%。
成绩的背后是星盛商业玩法的创新，其将重心从单纯的流量竞争转向以情感内容撬动流量留存。比如第八届大抢节特别推出「全感青春企划」，主打情怀营销，从美陈展、独家BGM、定制香薰、独家联名展、态度宣传片等全感维度让消费者“爷青回”，打造了一场富有态度的青春营销样本案例。
而年底的嗨星嘉年华则洞悉到年轻消费者「求财、暴富」的集体情绪，以“COCO发财大计”为主题，打造了中国人自己的圣诞老人-粉色财神「啵啵啊财」，并带来了“钱辈楷模-财神人间办事处”大型线下美陈、“摸金校尉”互动专区等多样互动活动，吸引了大量年轻消费者关注，促进该造节IP口碑与价值的双向提升。
//聚焦首发经济
2024年底，国家提出“首发经济”的全新概念，此举表明首发经济成为国家经济战略的重要组成部分。而实际上，在这之前星盛商业便以前瞻洞察力，对首发经济进行了纵深化布局。在上述首店策略之外，星盛商业聚焦首展经济，以IP首展保持话题热度创造强大的市场影响力。
以福田星河COCO Park为例，作为深圳最具代表性的潮流地标，已经成为了品牌IP首秀及艺术家IP首展的优选目的地。2024年项目相继落地了17档IP跨界活动，其中全国首展8档、华南首展4档、深圳首展5档。代表性的如BIG HEART全国首展、DIMOO动物王国展华南首展、网红IP ZANMANG LOOPY华南首展、哈利波特IP华南首展。“玩就要野”共享甘青运动公园、在地化精酿IP“都市力酿 特昂节”等主题营销活动，更是让项目长期成为年轻人的热门打卡地，也带动了场内对应品牌的业绩增长。商场在2024年客流、销售同比均呈双位数增长。
星河WORLD COCO Park在2024夏季也引入可爱且自信的艺术IP泳装女孩ROESS落地深圳首展，自由且富有生命力的形象为城市生活注入鲜活力量，一经开展便实现了客流销售的双效突破。数据统计，活动首波开展销售同比增长40%，创年度单日销售新高，客流同比增长22%，活动全网曝光2865万次。
龙岗星河COCO Park12周年庆期间带来的“菲常快乐派对”加菲猫主题展龙岗首展，亦是收获了大量的关注。项目携手知名IP加菲猫打造300㎡派对聚场，三大主题欢聚派对，带动商场销售同比增长85%，媒体曝光突破500万+。
//把握城市发展机遇
始终保持对市场动向的敏锐嗅觉，找准优势构筑新的有效增长路径，星盛商业利用湾区城市共融发展的时代机遇，快速反应，为旗下多项目发展注入了新的活力。
比如随着2024年6月底深中通道的开通，大湾区“一小时交通圈”从梦想变为现实，人口加速流动促进商业互通发展。迎接新的时代红利，星盛商业6月在深圳、中山市商务局双方的大力支持下，发动集团旗下深圳、中山6大商业项目，开展“COCO双城体验官计划”。通过发放代金券形式让两地游客双城畅玩、尝鲜，也促进两城项目资源互动，带动业绩增长。
而港客北上消费热情持续上涨，星盛商业也在继续挖掘项目服务特色占领港客红利。针对福田星河COCO Park的区位优势以及龙岗星河COCO Park山姆会员店的港客吸引力，星盛商业在过去一年通过推动中港官方活动、专列巴士、特色街区、港客专项礼、头部平台合作、主流港媒投放等一系列推广策略，将“流量”转化为“留量”，打造港客第一目的地。
向全域数字化转型
以智能化服务驱动商业新一轮变革
消费场景过剩，流量内卷到极致，熟人经济成为博弈重点。以数字化建立熟人生意圈，并构建完整的消费者洞察体系与服务体验，才能保证确定性生意增长。
近年来，星盛商业逐步改变传统购物中心经营思维，通过数字化转型驱动精细化运营，为企业搭建内在核心竞争力。从成果来看，星盛商业已经实现了从场到商户以及消费体验的数字化管理全覆盖。
//搭建全场景一体化数字管理
以消费者为中心，星盛商业通过全链路数据化，形成各个要素价值共振，重构人货场，最终提升运营管理效率与商户、消费者体验感。
商户及商场管理端：构建“资产租赁系统（ERP）+智能收银系统（星河iPOS）+商业智能数据分析系统（BI分析）”全矩阵数智化布局，为商户精细化经营提供有力工具和服务。
消费端：以 COCO Club 会员小程序为前端，强化会员消费触点及转化，提供丰富的线上互动场景及友好交互体验，成为提升会员活跃与粘性的重要平台。
场所端：贯彻减少、重用、回收及取代四个基本原则，通过环境检测系统与楼宇自控系统联动，对办公、营运、空调、通风等系统进行智能化管理，协助可持续发展，并实现降本增效目的。
//打通全域消费生态圈
基于生活触点的多样性，星盛商业也在探索全域经营，其以“公域私域整合、线上线下贯通”的全域经营理念，打造更有影响力的商业生态体系。
全渠道触点覆盖：在流量获取方面，星盛商业已经实现了全管道经营渠道打开，搭建了微信社群、公众号、小程序、云购物平台等线上私域流量平台，同时还联合了美团本地生活、抖音本地生活、腾讯视频号等公域流量的一云多端平台布局，最终沉淀为完整的会员资产全域大数据，进一步做个性化的运营和服务。
大会员生态圈：在权益方面，除了商业端口外，星盛商业撬动了集团多产业板块的全域互通。其针对【星河生态圈】的会员，2024年推出了指定项目COCO Club积分兑换购房礼遇、物业管理费等业主的跨生态增值业务，以大会员生态圈经营拉升商场业绩。
//细化会员服务颗粒度
继2023年星盛商业会员等级“3”到“5”的升级，经过一年的耕耘，星盛商业在会员尤其是高端会员上卓有成效。数据显示，目前星盛商业已经沉淀有超500万会员，2024年全年会员消费增长49%，其中复购会员占比57%。新增卡级【银卡】全年新增会员超过20万，创造了23%的会员销售。而高端会员【黑钻卡】与【白金卡】更是以千分之三的会员数贡献了17.5%的会员消费。
从成绩窥见星盛商业的会员运营，可以发现：
一方面贯彻“二八定律”，锁定高级会员创造稳定业绩。其在2024年针对【金卡】及以上的高端会员进行了权益升级，除了常规停车、会员折扣外，还增设了生日礼、季度礼、升级礼、热门餐饮免排队、美甲、脸部护理等多项服务。
另一方面以消费者体验升级为核心，强化会员仪式感。将每年6月的Wonder 6会员月变更为每月15日的COCO会员日，提升频次强化记忆。据悉2024年12月COCO会员日首发期间，会员销售当日消费过亿，相比平时提升超过25%。
综上所述，面对国内日益复杂的商业环境，星盛商业并未盲目陷入“内卷”的困境，而是选择了一条由内而外的全面自我革新之路，以坚定的“战略定力”引领企业未来的发展方向。
这种稳扎稳打的商业积累，将为其构筑坚实的竞争壁垒。而这种厚积薄发的力量，无疑将成为支撑星盛商业在未来稳健前行的强大动力源泉。我们有理由相信，步入新的发展周期，星盛商业的前景将更加广阔，未来值得期待！
