1月18日，国内首单改造产业园公募REITs——华夏金隅智造工场REIT，因为公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限而提前结束募集，不再接受公众投资者认购申请。
华夏金隅智造工场REIT的原始权益人是金隅集团（SH601992，股价1.71元，市值182.59亿元），底层资产是位于北京市海淀区西三旗的金隅智造工场产权一期项目。
《每日经济新闻》记者注意到，作为北方最大的水泥生产企业，金隅集团的房地产开发业务占比超过两成。据2024年三季报，金隅集团去年前9月实现营收770.37亿元，同比增长6.12%；归属于上市公司股东的净利润为-4.37亿元，同比减少4212.65%；期内经营活动产生的现金流量净额为-94.57亿元，同比减少205.12%。
结合近几年的业绩表现来看，去年金隅集团的建材板块和房地产开发板块两大主业持续疲软，出现经营活动净现金流量下滑及净亏损的情形。为此，金隅集团开始向存量园区寻求资金。早在去年3月，金隅集团就宣布分拆产业园公募REITs于上交所独立上市，并为已此努力了近一年。
向存量资产“找钱”
据基金管理人华夏基金披露，华夏金隅智造工场REIT于1月17日—20日正式发售，价格为2.839元/份，拟募资总额为11.356亿元。其中，面向公众发售3051.60万份。
在此前的网下询价阶段，华夏金隅智造工场REIT共收到55家网下投资者管理的157个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为52.468亿份，为初始网下发售份额数量的73.69倍。
华夏金隅智造工场REIT是金隅集团、华夏基金和中信证券联合推出的产业园REITs，底层资产为金隅智造工场产权一期项目，是由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目，因此也被称为国内首单城市更新型园区REITs，受到市场关注。
来源：华夏基金微信公众号
金隅智造工场产权一期项目于2018年6月开始运营，目前进入稳定运营期，租金水平整体保持增长态势，营业收入整体稳定，出租率持续高于区域市场平均水平。根据基金发售公告，若以11.356亿元的拟募集资金估算，华夏金隅智造工场REIT 2025年度预测年化现金流分派率为6.96%。
戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事、上海房地产估价师协会理事兼房地产金融特聘专家顾悦如向每经记者表示：“公募REITs自首批发行上市三年以来，已迈入常态化发行的新阶段。随着市场机制的不断完善和规模的持续扩大，公募REITs底层资产的图谱会继续拓宽。”
一位房地产业内人士向每经记者透露，目前各地的产业园市场供求量大，而企业通过分拆项目公募REITs上市，能够盘活存量资产，降低负债率，也能够扩大资金来源。因此，排队待上市发行的REITs产品中，产业园REITs最多，能够顺利上市发行十分不易。
或许是为了顺利发行，华夏金隅智造工场REIT的招募说明书与申报版相比作出了较大调整，如资产评估值由15.3亿元下降为11.08亿元，下降幅度达到27.12%。
基金发售公告显示，2020—2023年及2024年1-9月，金隅智造工场产权一期项目的经营性净现金流分别为6402.15万元、7202.83万元、6554.26万元、9070.23万元和6545.03万元，营业收入分别为8595.08万元、11603.18万元、8220.16万元、12592.26万元和9635.31万元，净利润分别为4334.79万元、5716.84万元、2853.27万元、5040.37万元和3125.50万元，出租率分别为82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。
金隅智造工场产权一期项目近几年出租率情况 来源：
华夏基金微信公众号
值得注意的是，截至去年9月末，金隅智造工场产权一期项目的整体出租率降至近4年最低，为90.26%。原因是2024年第二季度出现个别租户退租情况，对出租率造成一定影响。
戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为，当前产业园区资产处置较为困难，而企业分拆项目公募REITs独立上市是明智的，只要能保持稳定的租金水平即可。
“虽然公募REITs上市利好企业，说明底层资产的表现能够达到资本市场的要求，但后期仍然考验整体运营能力。”上述房地产业内人士直言。
上海瑞思不动产金融研究院的研报指出，在出表情形下，REITs设立发行过程中涉及的交易税费（如土地增值税、契税等）对国有企业集团当期利润总额构成一定影响，总体而言可能出现阶段性下降的现象。
去年豪掷百亿元拿地
虽然房地产开发业务在金隅集团的营收占比仅两成多（据金隅集团2024年中报），但2024年金隅集团的拿地金额仍超过百亿元。
具体来看，2024年金隅集团分别以63.8亿元摘得朝阳区十八里店朝阳港1303-686、687地块、以27亿元竞得丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块R2二类居住用地、以12亿元获得通州区土桥中路涉宅地块，合计拿地金额达102.76亿元，新增土储金额较2023年增长约55%。
在中指研究院发布的2024房企拿地金额榜上，金隅集团以106亿元排在第21位；在房企全口径新增货值榜上，金隅集团以182亿元排在第50位。
金隅集团主营构成 来源：金隅集团2024年三季报（百度股市通制图）
金隅集团在公告中表示，北京市朝阳区十八里店朝阳港地块已于2024年11月取得预售许可证，样板间已开放；丰台区中关村科技园丰台园地块已取得项目立项；通州区土桥中路项目立项与规划方案正与相关委办局进行前置沟通。
“目前受市场多重因素影响，房地产市场需求减弱。公司已通过优化产品设计、创新营销模式等方式，并结合各地出台的各项利好政策，按项目逐一制定去化策略，加快项目去化进度。后续公司将严格按照相关会计准则及相关制度要求，对项目进行减值测试，根据市场环境变化和项目实际情况计提减值准备。”金隅集团方面表示。
除了在土地招拍挂市场表现活跃外，金隅集团还在水泥行业展开收并购交易，包括以4.62亿元收购三家位于辽宁的水泥行业企业和一家河北的水泥企业，以7.06亿元收购了另外两家水泥企业。
金隅集团近年来前三季度营收对比 来源：金隅集团财报（百度股市通制图）
每经记者梳理金隅集团财报发现，2021—2023年及2024年1—9月，金隅集团分别实现营业收入分别为1236.34亿元、1028.22亿元、1079.56亿元和770.37亿元，净利润分别为52.13亿元、17.40亿元、-12.87亿元和-8.66亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为137.34亿元、139.65亿元、71.41亿元和-94.57 亿元，
2024年上半年，金隅集团在新型绿色建材板块方面实现收入353亿元，同比下降9%；实现利润-10亿元，同比下降317%。在地产开发及运营板块方面实现业务收入108亿元，同比下降2%；实现利润-0.78亿元，同比下降112%。
金隅集团近年来前三季度归母净利润对比 来源：金隅集团财报（百度股市通制图）
截至2024年三季度末，金隅集团的有息负债规模1498亿元，其中长期886亿元，短期612亿元，综合融资成本3.2%。
值得一提的是，在2024年12月13日举行的投资者关系活动上，对于投资者关于“公司持有较多优质的投资性物业，是否会出售或会做资产证券化以降低负债率”的提问，金隅集团回复称，将持续研判市场动态，结合市场情况、资产价值、融资需求以及长期战略发展等多方面因素，作出综合决策。
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