1月17日，临近过年，55岁的徐恩明来到山东济南市济阳区自然资源局，再次询问什么时候把数千万土地款退回。“别人过年都是高高兴兴，我却为了还别人欠款愁白头。”徐恩明说。
2019年，徐恩明本想在济阳区建设一所高标准的养老院，然而在和政府签署协议拍得土地后，却迟迟未能取得土地不动产证。规划部门也对养老院规划未予以通过，致使项目一直未能开工建设。2021年9月份，济阳区自然资源局将该地块变更为住宅用地，同意将之前的购地款退回给徐恩明，然而时间过了4年，退款却迟迟没有下文。
签署养老项目 拍下地块后却无法办证
2018年，国家提倡养老产业的发展，中央经济工作会议提出加快养老服务业发展。看到这个消息的徐恩明信心满满，他也谋划在当地投资建设一家高标准的养老产业。
“当时我到了北上广等地进行考察，考察回来以后，向当时的区长做了一个详细的汇报。”徐恩明说，当时济阳区相关领导非常认可他的方案，并做了批示，支持他在济阳区投资建设养老产业。
2019年，徐恩明和济阳区人民政府签署了养老院合作项目。协议书显示，为满足老年人健康养老服务需求，更好地做好老年人的养老工作，经过多方面的考察、研究、论证，决定创建一所五星级养老院。该项目计划总投资3亿元人民币，占地面积60亩左右，设立床位500余张。
在协议中，济阳区与徐恩明约定，该项目建设资产徐恩明自持不少于8年，未经政府同意，徐恩明不得擅自对外进行股权转让，擅自转让的，不享受本协议约定的权利，并退还已获得利益。政府承诺在项目进场前，达到本宗用地具备通水、通电、通路和地上附属物拆迁完毕的基本建设条件，负责道路、电力、电讯（含有线电视）、天然气、给排水（包含雨水、污水管道）等公用设施配套至地块建筑红线，确保项目顺利建设与运营。并保证该地块未设置抵押，亦不存在其他义务和负担。
在和济阳区政府达成协议后，2019年12月，徐恩明以4437万元，竞得济阳区经一路东、纬四路南36878.4平方米的商业服务业用地，准备建一处高标准养老院，并签订了土地出让合同。
意气风发的徐恩明准备施工建设时，却发现该地块竟然无法取得不动产证。“当时由于该地块原拆迁房屋有抵押贷款的情况，且还有一处公立幼儿园一直在办学，以至于迟迟未取得土地不动产证。”徐恩明说。
办不下来不动产证，那后面的手续就无法推进。徐恩明想办法解决不动产证的问题时，却没想到养老院的规划建设也遇到了瓶颈。
土地变更性质 却无法拿到退款
在养老院施工建设前，徐恩明向济阳区自然资源局提交了建设养老院的具体方案，而该方案却迟迟得不到批复。
“济阳区城市规划委员会通过的康养规划方案，没想到在济阳区自然资源局被卡住了。”徐恩明说，他向济阳区自然资源局提交了养老院的方案，养老院分为酒店式养老和居家式养老。济阳区自然资源局的负责人告诉他，居家式养老院的方案，像房地产项目，所以无法通过。
在徐恩明看来，明明是养老项目，怎么变成了房地产？为了把养老和房地产进行分清，徐恩明和济阳区自然资源局辩解过多次。“养老项目用地是商业用地，并不是居住用地。他和政府的协议里，也明确写到了建设资产由他自持8年。”徐恩明说，济阳区自然资源局认为在养老院的建设规划里，养老住宿房间设置得太大，有点像卖房子。
面临迟迟无法开工建设，徐恩明要求济阳区自然资源局拿出不给批复的文件和依据。“济阳区自然资源局也拿不出来依据，只说感觉像房地产，所以不给批复。”
两年的时间里，项目方案审批无法通过。无奈之下，在2021年9月份，徐恩明又向济阳区自然资源局提出了将该地块变更为住宅用地的申请。“既然对方认为这像个房地产项目，那我就按房地产去做。”徐恩明说。
2021年10月，徐恩明的申请得到批复。文件显示，经济阳区政府研究，经一路东、第七人民医院老院北邻、规划路北地块，该地块用地面积约42037平方米（约63亩），根据《济阳县城市总体规划（2003-2020）》，规划用地性质为公共管理与服务、居住用地，2019年第一次规委会调整为商业服务业用地，为优化用地布局，会议审议同意调整为居住用地。
徐恩明再次准备开工建设，在实施阶段又遇到了政策瓶颈。“该地段改变性质后，土地价格也发生了变化，经过政府部门测算，需要再补缴1500余万元的土地费用。”徐恩明说，为了能尽快施工，他也同意了该方案。
正在徐恩明筹钱准备补缴土地费用时，济阳区自然资源局又表示，根据相关规定土地改变性质后，需要政府收回土地，重新进行挂牌出让。“如果重新收入我们也同意，把土地款退给我们，再进行竞拍。”徐恩明说，按照自然资源局的要求，提供了需要的资料后，却一等就是4年。
5年跑了数百趟 何时拿回钱
从信心满满拿地，到现在债务缠身。2018年至今，5年时间里，徐恩明的心态也发生了根本性的变化。“已经没有心气去做事情了，为了这个项目借了不少钱，现在只想着把欠别人的钱还上。”徐恩明说。
为了尽快还清债务，徐恩明向济阳区自然资源局书面提出，项目给公司造成了巨大损失（该项目土地出让金、税费和利息以及前期相关费用已支出约7000万元），为了及时止损，公司全体股东研究决定放弃该项目，并向济阳区政府申请收回该宗土地。
“每次去问就回复说在研究，区里资金紧张。”徐恩明说，2024年8月，济阳区相关领导曾和他进行了约谈，并提出土地回购，但是无法支付给他利息。
本来按照协议内容，济阳区已经违反了协议内容。徐恩明认为宁愿吃点亏，只要把本钱拿回来也行。“如果政府能一次性把本金退回，那么可以放弃索要利息。”然而，在这次约谈过后，却又没有了下文。
2024年，徐恩明曾到济南市信访局反映相关情况，最后却只收到了一份济阳区自然资源局的告知书。“告知书中说希望和我进行洽谈，但是几个月过去了，根本见不到人，也没人跟你谈，更别说提出一个书面方案。”徐恩明说，5年来，去相关部门跑了数百趟，然而每次都沮丧而归。
济阳区自然资源局的一位工作人员表示，关于徐恩明的事情，相关部门都知道，区领导也做了相关的指示，相关的工作将会继续推动，尽快有一个方案。
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