太原楼评☞| 业内视角
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导读
太原南站片区最大贡献者万科，翡翠东第项目最初地铁上盖商业，已多次调整！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原南站｜万科十年
2015年，伴随万科签约北营城改，太原南站发生了极大的变化，论城市改造功绩，万科确实实现了太原南站今日繁华的宜居之地，无论是商教文娱，出力颇多！
2020年，万科与省物产公司、山西现代物流等共同启动新项目——万科翡翠东第，以深耕南站、园林优势，打造太原万科地铁上盖，最初对商业有极高的期待！
NO. 1｜关于万科翡对东第的调整公告
2025年1月20日，太原市审批管理局发布：关于翡翠东第项目地块二S1#商业楼建筑工程规划设计调整方案的公示！
至此，太原万科翡翠东第已迎来多次商业调整的公示，在其动作的背后是对市场预期的调整和区域内商业经营压力的思考！——毕竟对面也有一个超级商业综合体！
NO. 2｜关于万科翡对东第的周边关系
万科翡翠东第位于东中环南中环街交汇处，是地铁1号线站点上盖，和许坦东街形成极强的路网汇通，同时与万科城紧相邻，可实现共用商教资源。
从周边关系图中看，用地南侧有印象城、西侧有万科V盟荟、东侧和北侧也有两个许东社区的大型商业综合体，周边的商业、办公、酒店物业属“超额配比”！
NO. 3｜关于万科翡对东第的调整细则
根据公示：此次调整为万科翡翠东第关于S1商业的调整，从控规图中看，原方案为四层的小型盒子建筑，建筑高度仅有24米！
调整后，增加了地上面积约4000平米【通过减少地下建面】，实际该调整明显有地上建面增加容积率的嫌疑，另外建筑从4层调整为16层，最高点达到75.8米。
此举对项目北侧的如意公馆项目有较大的影响，尤其是采光问题的影响，万科此次调整的是否有协商周边项目的影响不得而知，但其调整之大，应当慎重审批！
NO. 4｜关于万科翡对东第的效果对比
根据公示：万科翡翠东第项目东北侧原为地铁1号线站点之上的方型四层商业盒子建筑，属于商业属性，不利于商业的出售，对周边的商业服务功能更强。
调整之后，4层变为16层建筑，商业为配套裙楼，该项目的商业定位直接180度的调整，从经营型商业转为利于零售型的业态，大概率会塑造酒店或办公物业！
这个调整给行业内的启示：
（一）项目开发经营困境时，敢于大胆要求调整！
（二）对于地铁1号线商业价值，适度降低预期！
（三）商业产品，便于零售要大于利于经营诉求！
咨询顾问，专注趋势！
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