现在可以说，全国的楼市下跌才刚刚起步，并且有加速下行的迹象。就目前来看，一线城市的房价还得降 40% - 50%才行，不过显然大家不太认同我这个结论，对吧？大家觉得中国这么牛，一线城市房价怎么可能跌这么多呢？
但从租金回报率、资产回报率的角度分析，房价就得降到这个程度。以前房子具有金融属性，资产价格持续上涨，能当作金融产品的底层资产。可如今处于资产下跌通道，如果房子不能创造良好现金流、产生较高回报，就没办法包装成金融产品，无法实现金融化。房地产一旦褪去金融化色彩，还能被炒作吗？
现在很多房子卖不出去，业主们才意识到流动性出了问题。之前很多人买房不考虑流动性，还被房产中介之类灌输迷魂汤，像“M2 一直在增加，不买房钱就贬值”之类的说辞。那时房价看着高，大家感觉自己赚到了，实则是财富幻觉，只有房子真正卖掉、钱到手，才是真赚。但如今想卖房，得有接盘侠，可现在接盘侠难找，租客都得靠“抢”了，很多人只能眼睁睁看着房子缩水，因为找不到接盘人，市场的一致性预期已彻底转变，一方面经济不再高增长，另一方面大家收入不增反降。
这一问题也反映在房租上，很多地方租金开始下滑。房租真正下降才是噩梦的开始，不少房东曾天真地想，房地产税开征后把成本转嫁给房客，这根本是异想天开，能收到的租金已是市场均衡价，体现租客购买力。租金下滑意味着即便房价不变，资产回报率也会下降，何况房价也在降，资产回报率更难提高。再叠加人口因素，以前可以不看租金回报率，现在必须重视。
改善房同样要考虑租金回报率，从长期价值回归角度，都得重视。要是现在房子租金回报率差，想住得好，不妨先租着住，算笔账就知道，每月还贷的钱，或许能租到比想买的房子贵一倍的房子。很多城市，当下要考虑的是如何提高生活质量、幸福感，改善居住环境不止玩命加杠杆买房这一条路，还可以租好房子。前几年建了大量新房，若卖不掉，必然推向租赁市场，所以我反而看好租赁市场机会。
总之，目前全国楼市整体呈加速下跌态势，楼市成了最好的投资者教育场所。股民大多常年不挣钱，股市一直在给股民做投资者教育，楼市前些年让大家赚钱，很多人没风险意识，温水煮青蛙，等反应过来，楼市已大变样。接下来，大批人的资产会像坐过山车，但凡有金融投资经验的人，对楼市流动性等问题的认识，会比从不投资的人深刻些。
