小区空置的房屋
该不该收物业费？怎么收？
小区业主共有部分的使用和收益如何监管？
这是很多人都遇到过的问题
在今年两会上
我们关注到河南省政协委员何红艺
提出了对物业服务弹性收费的建议
根据裁判文书网公开数据显示，河南省近5年内公开关于物业服务合同纠纷案由判决书共计20443份，其中2024年度共计公开2362份，主要涉及问题包括：房屋空置率过高、无人居住时物业公司要求全额缴纳物业费；物业区域配套设施所有权、使用权、运营权混乱，物业公司侵犯业主权利事情屡见不鲜；物业公司质量参差不齐，缺乏行业规范性指导及市场监督；物业服务与收取费用“质价不符”，侵害业主权益；物业服务收费与支出信息不透明，存在乱收费、多侵占等现象。特别是空置房屋被催缴物业费问题，一方面物业公司对于空置房屋物业费收取率较低，一方面业主认为未入住房屋不应缴纳物业费，物业公司与业主之间矛盾激增。
为此，河南省政协委员何红艺提出以下建议：
一、建议明确规定空置房物业费减免比例及时间。
建议我省充分调研各省经验，在此基础上修订《河南省物业管理条例》，明确空置房物业费减免机制及比例。如《山东省物业服务收费管理办法》规定普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。之后可协商继续减免，江苏省多个地市出具办法规定空置物业按照70%缴纳，优惠及减免期间为24个月到36个月不等。
二、建议明确规定物业公司对于共有部分使用及收益应予以公示，并规定收益分配机制。
我国《民法典》第282条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。如果有明确的约定，按照约定进行分配；如果没有约定或约定不明确，按照业主专有部分面积所占比例确定”。
目前绝大多数规定的是扣除合理成本后属于业主共有，造成无法快速确定合理成本，物业公司与业主各执一词，建议参照其他省份做法，如《江苏省物业管理条例》第66条“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费”，直接明确规定按照所得收益的比例关系界定，减少矛盾及诉累。
三、建立健全物业服务价格监管机制，严格控制物业费收费标准。
物业服务费根据不同物业的性质和特点明确规范政府指导价、市场参考价的范围，建议物业服务实行等级服务、等级收费，由住建厅牵头出台《住宅物业服务等级标准》，确需超过《住宅物业服务等级标准》最高等级标准提供服务、超出政府指导价最高上限的项目，经住房城乡建设部门会同发展改革部门审核建设单位制定的超最高等级物业服务方案后，由发展改革部门核定该项目住宅前期物业服务收费标准，并作为该项目住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准并及时发布不同业态建筑物物业服务收费标准和物业服务费成本变动信息。
大象新闻记者 高丽娜 和方远 张勇
