最近各种号都在吹保利，今天我们就泼一盆冷水清醒一下。
广州最重要最有价值的三个地段，都是保利的天下了，而且是组团来的。
隶属金融城东区的员村，有面粉厂新式豪宅和绢麻厂的高端改善，琶洲本就是保利的大本营，如今琶洲的保利三兄弟席卷而来。再就是，随着冼村钉子户被个个击破，保利天御这个宇宙中心的顶豪要登场了。
这下，珠金琶都是保利的天下了，2025年买房，怎样都绕不开保利，谁让中海越秀不给力呢。
保利给广州做的贡献确实不少，光是洗村旧改每年的巨额亏损，一亏就是十几年，换谁都受不了，还接了很多鸡肋项目，一边高位站岗，一边低位接盘，卷别人的时候也误伤了自己，不过最终都化腐朽为神奇，基本都卖得不差。
2024年广州楼市保利是销冠，2025年估计又要蝉连了，但你以为保利就真的好过吗？
不见得。
首先，从地段上来看，珠城是顶流，保利天御理当也是顶流，何况又承载了珠城业主们多年的期望。
在2021年就吹风要出来的时候，很多珠城的豪宅业主都伸出了橄榄枝，甚至搞了内部选房，最终都没有搞成。
如果按照保利心语两年前最高位16-17万成交来看，保利天御卖20万其实不贵，但现在保利心语跌回十万以内了，保利天御还能20万开盘吗。
如果保利心语升不上去，保利天御想在低谷期高位开盘显然是不可能的。
关键是，还有一个一线江景的面粉厂要来，而且主打面积也是200-400方之间的，在产品段上，保利天御和面粉厂是重叠的。
其次，保利天御地段确实好，但产品是旧规，又是超高层，没啥花园，望不了江，而面粉厂能一线望江，又是超新规产品130%得房率，容积率才3.7，价格也便宜很多，也是极有竞争力的。
所以，什么时候开盘，开什么价格，对于保利来说是一个挑战来的。
而且两个顶豪同时出来，应该不会卖得那么快，要知道，2024年一整年，广州一二手总价3000万以上的加起来成交才462套。
保利面粉厂和保利天御主流也是3000万以上的产品。
地段和配套上是有差异，买家也都会纠结，所以最终还是落实到具体价格上，保利只能向内卷了，毕竟向外卷也找不到其他对手，低价首开是必然。
躺枪的肯定是既不在珠城也不在金融城的都荟天珺了，绢麻厂周边虽然城市界面一般，但好过天珺贴着高速又没花园吧，而且绢麻厂还自带学校。
好像叫天珺的命都不太好，海珠天珺和员村天珺都是单体楼，荔湾天珺卖了三年还没卖完。
保利琶洲南三兄弟，面对的客群和绢麻厂是极其类似的，都是高端改善型。
虽然绢麻厂地价略贵，楼面价5.1万，高过保利琶洲南的4.3万，但是琶洲南的容积率略低，周边改造效率更快，价格上并不会因为几千块地价的差别拉开它们的售价。
其实很多人已经在纠结了，是选天河还是海珠，是选琶洲还是金融城，是选绢麻厂还是琶洲南。
你就别难为自己了，还是去难为保利吧。
除了要和自己竞争外，中海大境也还在卖，中海大境的配套比保利这几个都要好，兑现速度更快。
而且明年天河还会有十几块地要出来，琶洲也只出让了三块，后面还有三块呢。
说点利好吧。保利在琶洲旧改结束十年后，又重返琶洲，对于后续整个琶洲的推进是有利的。而同样，入局了员村的保利，如果面粉厂和绢麻厂卖开了，未来在员村的整体改造上也会更加积极。
毕竟中心区的旧改可不是那么容易，就连越秀中海都不敢碰，其他都还在襁褓中就已经夭折了。
此外，保利需要重塑口碑和形象，在顶豪这一块，保利在广州也只有一个保利天悦，而保利天悦早已是上一代的产品。
顶豪的口碑一般都是民企，比如鹏瑞、侨鑫、合景，保利天悦取胜的也仅是地段，但在品质感和尊贵感上却略逊一筹。
就像越秀地产，虽然也做了一些豪宅，但这么多年，豪宅的口碑始终没有建立起来，也还是得看琶洲南TOD最终交付情况。
在高端改善方面，琶洲天珺、湖光悦色还没交楼就开始维权，业主们对保利的做法也是无奈。
所以，有些人对保利豪宅的交付是有怀疑的，一是过去的交付并不尽如人意，二是又要颠覆过去的设计和品质，所以我说保利也不容易。
这个重任落在了保利天瑞头上，保利天瑞是2024年保利在广州最好卖的项目，也是广州TOP3的项目，截至目前，还没有出现业主投诉的事情。
如今保利天瑞已经全部封顶，销售进入尾声，今年年中就要迎来交付了，从刚改到改善和豪宅面积都有。
它的交付怎么样，不仅要让客户们摈弃过去对保利豪宅品质的疑虑，也会直接影响接下来保利其他项目的预期。
当大家都说，保利做豪宅是OK的，放心买吧，那保利这场战役才是真的赢了。
总结下来就是两点。
一是保利今年项目多任务重，虽然一定程度上垄断了市场，掌握了主动定价权，但也要看市场的好坏，自己还得和自己竞争。
二是保利的品质才是扭转保利口碑和形象和重要关键，外观和户型可以超越，但住进去的真实感受才是业主自己的。
当然，开发商越难，对购房者越有利。
好了，关注拿铁，买对房、买好房、买房不踩坑。
