2024年静海楼市让人有点“看不懂”。
整个区全年共成交30万平米，环比2023年下降约53%。
一面是成交量“腰斩”，一面是价格“攀升”。
2024全年成交均价12510元/平米，竟然是近年来的新高。
逐月来看，3月份和10月份是全年的高点，单月成交4万平米，其它月份基本上是在2.4万平米左右。
3月是因为1、2月份积压的需求集中释放以及一部分延迟签约。
10月份则是因为政策推动出现成交“峰值”。
价格方面，2024全年整体比较平稳。
看下具体榜单，哪些盘卖得好？
能看出2024年静海楼市呈现几个特点。
第一，团泊东已经被“边缘化”。
曾经的成交大户团泊东如今只有两个盘上榜——绿城桃李春风、林奇郡中心城。
两个盘全年分别成交了85套和80套。
第二，团泊西成为“带头大哥”。
2024年团泊西已经成为静海楼市绝对的主力板块。
津铁镜界，全年签约了481套，是2024年全区的销冠。
有价也有量，靠产品吸引了一波“增量需求”。
单价1万出头买个新产品，本地人确实是很认可。
团泊西还有两个盘上榜，分别是第三万达自在澜湾和第四位的基业世琾。
万达自在澜湾全年签约了255套房。
一二期都已经交付，兑现力对得起房价。
三期现在也开了，为85、95、112、144平米洋房。
最关键现在二手房价格也稳定在1.2万/平米左右，买的早的业主还能赚一点。
在这个市场上还是很不容易的。
第三，静海城区处于产品换代期。
静海城区2024年的产品换代潮也很猛烈。
新产品楼盘掌握了定价权，二代产品被逼到墙角。
海奥春晖书院全年签约了287套，排在全区第二位。
一期已经清盘了，二期依旧卖得不错。
本地的一个民营房企，期房能走量，其实挺让人意外的。
最大的原因就是占据了后发优势——产品更好，价格没有更贵。
万达御府世家全年签约131套，排在第五位。
跟当年刚开盘时的火爆场景形成对比，现在纯粹是以价换量。
典型的被“后浪”碾上来了。
好在一期二期都交付了。
为什么静海楼市成交量“掉队”了？
三个原因。
第一，需求端的变化。
高考新政之后，低总价落户需求确实是断崖式减少。
导致团泊东低总价新房被市区老破小抢了份额。
团泊东的别墅需求也由于整体城市半径的收缩而被“误伤”。
团泊西的市场空间，是补了西边100万这一档供应的缺。
但是这两年西青也出现总价100万出头的房子了，包括津南、北辰、东丽也都出现了一堆。
这类需求被分流了。
好在这两年也补充了很多城市功能和基础配套，有一些增量进来。
板块的量和价都稳住了。
第二，供应端的变化。
这两年新房供应确实偏改善一些。
比如说团泊西，基业世琾小户型清盘之后没有同等段位的接替者。
而是津铁镜界接过了成交量的大旗。
体现在数据上，就是板块成交均价被拉上去了。
第三，结构性变化。
静海城区市场比较封闭，新房成交均价相对稳定。
前面说团泊东成交量缩水，在结构上，团泊西和静海城区的成交占比提高。
导致整体成交均价也出现上浮。
2025年静海楼市也有一些看点。
有四个三代产品纯新盘上半年开盘。
团泊西的荣泰一号院，产品为洋房＋叠拼。
红砖风外立面，带架空层。
洋房是135、150、185、230平米四个面积段。
团泊东的光合院地块，为绿城代建。
容积率1.2，产品为洋房以及叠拼、合院。
首期将推出4.3万方宋风叠拼合院。
静海城区2个新盘。
一个是春熙桃花源。中式叠拼+大洋房，核心位置的低密产品。
一个是靖水雅苑。
一共10栋楼 196户，是首层架空的新产品纯洋房社区。
从效果图来看，产品不输市区4万的改善盘。
