上海的房价这两年究竟跌了多少？对比 2022 年年中上海二手房上一轮的高点价格，上海的房价已经回调了两年半之久。在此，按照跌幅，我把所有房子分为 4 档。
A 档跌幅 10%到 15%，特点是房龄一般在 15 年以内，品质好、地段佳、配套完善的次新商品房。黄浦区新天地 2008 年的翠湖天地三期，2022 年高点 130 平的两房能卖到近 3000 万。2024 年年底，同户型中楼层成交价格 2458 万。
浦东的张江核心区 2010 年的次新汤城豪园三期，2022 年高点 89 平两房高楼层成交单价不到 14 万。2024 年年底，同户型低楼层成交单价还有 12 万多，跌幅仅 10%左右。御桥标杆四新万科海上传奇，2022 年 85 平两房高楼层成交单价 11 万。2024 年 12 月，同户型两房低楼层成交单价还有 9.3 万，高楼层甚至还有 10 万朝上的成交单价，压根没怎么跌。
B 档跌幅 15%到 20%，特点通常是超过 20 年房龄，品质好、地段好、配套完善的老一代商品房或者郊区房龄新的品质商品房。黄浦区内环 2002 年的老小区明日星城一期，2022 年最高点成交价格中楼层接近 14 万。到了 2024 年底最新成交价格低楼层只有 9.5 万，把楼层差价折算上跌幅约三成。
C 档跌幅 25%到 35%，主城区的老破小或者郊区的动迁房。宇宙中心黄浦区的老破小西陵新村，2022 年高点成交价格接近 12 万。到 2024 年年底，不论中高楼层成交价格都不超 8 万，跌幅约 35%。浦东潍坊五村 2021 年高点成交价格突破 9 万，2024 年年底成交价格都是 5 万多，跌幅快近四成。
其他弱板块的老破小或者六大动迁大区，目前普遍跌回至 2015 到 2016 年的水平。当然，强势老破小不在此列，上海最牛学区老破小锦昌苑海华邨，2021 年最高点 30 平小户型成交单价 22 万，2024 年年底依然能成交 18 万左右，跌幅仅两成。
D 档跌幅超过 35%，远郊弱板块的老房子或者动迁房，这些房子基本跌幅都超四成。奉贤西渡 1996 年的老破小宅园新村，曾经最高点成交价格能达 3 万多一平，现在基本只能 1 万多一平成交。买一套小户型，总价已不到 100 万，可还是很难卖。
所以，当下上海楼市最残酷的现状究竟是什么？
就是多数人手里的房产基本是 B、C 甚至 D 档的产品，然而多数人想置换购买的房子却是 A 档或者 B 档的房子。房价表面看确实在下跌，可对很多人而言，置换的难度却越来越大。两年前卖掉一套 300 万的动迁房，加点钱就能去唐镇买一套百平左右的全新三房。
而现在动迁房跌到 400 万，唐镇的新房涨到 800 万。两年前卖掉两套老破小，稍微加点钱，就能直接上车一套徐汇滨江的新房。而现在徐汇滨江涨到 4000 万，得卖 10 套才行。
