老旧建筑的新生意：酒店业的“老破小”经济学

在中国广袤的土地上，老屋不仅是建筑的遗存，更是文化的根脉和情感的载体。饱经风霜的老屋，承载了数代人的喜怒哀乐，也记录了地方民俗与生态智慧。近年来一股老屋改造的热潮悄然兴起，许多民宿、酒店等旅居项目试图通过更新建筑功能、传承传统文化、复兴生态理念，让在地文化与区域历史的“空间见证”焕发新生。

此次邀请了朗奥建筑合伙人及文旅项目投资人严春岚、尚壹扬设计创始人及设计师谢柯以及“既下山”品牌创始人赖国平，从项目投资决策、空间改建和运营聊起，讲述酒店及旅宿老屋改造项目背后不同面向的行业故事。

以下是他们的讲述。

众所周知，民宿酒店业融资渠道很多，过去，这个市场里很多理想青年在肆意挥洒着投资市场的人的期待，但许多人被辜负了。我是个典型的工科生，和“为了理想开咖啡店”的文青逻辑是反过来的，虽然文旅行业依旧是一个相对理想的事情，但是如果我要做，这件事就得有一个相对理想的经济模型。

朗奥建筑合伙人及文旅项目投资人严春岚

作为投资人，旧宅改造、在地文化活化的项目，最大的信心来源于经济测算。我投这个项目的动机应该是健康且能自洽的：要考虑项目的地点、建筑本身的品质、我们预测的经济模式、投资的回报周期，包括它是一个长途还是一个短项。文旅现在是一个头部的网红赛道，进入的人很多，可其实能活下来的可太少了。一开始都雄心壮志说要做一个民宿界的华尔道夫，后面能成功的又有几个呢？

我最近在忙自投自融的“坊间·鼓浪屿行舍”项目，从拿到这个项目信息到决定投，也就大概一周左右。投决（投资决策）是一个技术活，需要果断。这个项目的起点是鼓浪屿岛上一处建于1979年的建筑群，虽然建筑体量不到5000平方米，但承载了丰富的历史与人文价值。我们从30多个竞争团队中脱颖而出，凭借的是一种深刻的文化思考，而非单纯的经济测算。在设计之初，我们明确了方向：既要保留鼓浪屿的历史文脉，赋予建筑新的生命力，又要文化友好、亲子游好。

项目效果图

项目的第一个挑战来自建筑本身。由于年代久远，大部分建筑已成为危房。仅将这些房屋修复为安全的结构就耗资近千万元。此外，鼓浪屿作为世界文化遗产地，其改造需符合严格的历史保护标准，我们需要在不破坏整体风貌的前提下，进行必要的现代功能植入。这种兼顾保护与创新的任务，对团队的专业性提出了极高要求。

决定投以后，我们才发现执行中一个又一个问题：危房要做改建、项目本身要报文物局，以及一系列项目建设的回报周期的测算。因为这个项目整个把它从危房变成一个健康的建筑生命体要花的巨大的费用是我们之前没有预估到的，这是工程缓慢的一个核心原因。我们本身项目的基础造价比别的项目要高1.3倍，把项目拆到可以动工，就花了200多万，相当于盖一个酒店的钱，把危房变成健康的建筑体又得花小1000万，所以很多老宅都有这样的风险，你和房东谈条件的过程就很痛苦。

项目效果图

如果没有这笔费用的话，我们这个项目就是天选酒店，但因为加了这笔费用以后，大家去测算的时候就变得困难了很多。另一个问题是，我们曾有一些非理性的估算，尤其是在定位项目产品的级别上。我们发现，有些同行将每间房的建设成本估算到接近70万，我认为在中国市场上是非常难以实现的。假设我们只有50间房，单从建设成本来看，项目的建设逻辑就无法平衡。

第二个问题，旧宅改造不能够在一个已有的世界历史文化风貌群当中去“强调我是谁”，这个是最不健康的。最好的方式就是你在这个地方，你知道大家都是穿什么样的衣服，你应该去响应它的融合，且你有节制地做一些体验，我觉得建筑语言应该是要更含蓄一点的。

如果我们只把钱花在建筑家具和符号上，就会出现我们做了一个理想的设计，但是并没有健康的或者舒适的体验，所以我们反过来想，找了运管、运营，给我们提了很多建议，我们就一直在问大家痛点，说如果就是要做酒店，告诉我被投诉的最多的是什么。

在鼓浪屿项目早期，我们面临的另一个问题是社区的接受度。一些居民担心改造会带来游客增加，从而破坏当地的安宁氛围。我们不得不多次召开社区会议，与居民沟通，听取他们的担忧，努力达成共识。通过展示我们的文化保护计划，逐渐赢得了他们的信任。

在这个项目中，我们提出了“零碳建筑”的理念。虽然这是一个小体量项目，但我们依然决心将生态可持续性作为核心目标。通过在屋顶安装太阳能发电设备，我们解决了25%的日常电力需求。

为了实现真正意义上的生态友好，我们还对项目周边环境进行了生态恢复。院落被设计为一个热带植物展示区，并引入了蜜蜂生态与小型作物种植。每一个设计都旨在让建筑与自然环境和谐共生。例如，院落中种植的植物不仅可以美化环境，还能为蜜蜂提供栖息地。而这些蜜蜂则成为游客和孩子们了解生态的重要媒介。我们还在建筑材料的选择上坚持可持续性原则。例如，使用了福建本地的定制砖瓦，这些材料不仅价格合理，而且符合当地的建筑风格。这种设计使得建筑既保留了传统美感，又能够实现现代化的耐久性与环保性。

一个好的文旅项目，必须与当地文化产生共鸣。因此，我们将项目定位为一个亲子与文艺结合的目的地。在规划上，我们结合鼓浪屿美院的资源，设计了一个文化体验的循环体系，包括艺术展览、音乐会以及手工艺课程。通过这些活动，游客不仅能感受到鼓浪屿的自然之美，也能深入体验其人文精神。

与此同时，我们还特别关注社区的融入。在项目建设过程中，我们优先雇佣本地居民参与施工，并与社区合作开发周边商业业态，比如宠物友好店和传统手工作坊。这些尝试不仅为项目增添了独特的吸引力，也拉近了与当地居民的距离。

在客房设计上，我们特别考虑了亲子家庭的需求。房间采用榻榻米布局，以适应不同人数的家庭入住需求。同时，我们精心挑选了高品质的床品与洗护用品，确保每位客人都能享受舒适的入住体验。为了进一步提升入住体验，我们还尝试融入一些独特的服务。我们希望每一位来到这里的游客，都能带着难忘的记忆离开。

项目效果图

旧宅改造不仅仅是物理建筑的更新，更是对经济模型与文化认知的重新思考。从最初的资金筹措到后期的运营策划，每一步都要求团队以高度的专业性与创造力应对挑战。旧宅改造的成功与否，很大程度上取决于对资源的有效整合。从社区资源到外部合作伙伴，每一个环节都需要仔细规划。

现在项目已经开始蓄客（招商），今年七月份开业之前是最困难的阶段。我们所储存的这些商业，到底跟我们期待的能不能匹配，如果对不上，那么可能就会流于平庸，对得上，那么一切言之有物，也就完成了一个完整的项目，我们从投入到长期持有这样一个重资产的经济行为模型才能成立。

近年来，我参与了多项关于老建筑与乡村空间的改造项目。在我看来，不仅是建筑设计的实践，更是对文化、记忆与人和环境关系的深刻探索。每一个改造背后，都蕴藏着时代的故事和对过去的尊重。每一次的设计都始于对场地的尊重与对历史的理解。拿苏州畅园的庭院改建项目来说，项目的要求是必须保留园子的原貌，因为它属于保护性建筑，是文化遗产的一部分。畅园本身虽小，但它承载着浓厚的历史与文化气息。其周围的一些民居也是八九十年代的建筑，这些建筑虽不具备保护性要求，但在与园子相连的布局中依然起着重要作用。

尚壹扬设计创始人及设计师谢柯

改造时，最难的挑战之一便是如何使新旧材料、设计风格与周围的环境和谐结合。如何让园子的风貌在保留的同时，与周围建筑的现代感相辅相成，成为设计的关键。我们必须确保每一块砖瓦、每一寸空间的处理都能呼应历史的脉络，但又要符合现代人的居住需求。要做到这一点，不仅仅是保持视觉上的统一，更要兼顾功能与情感的联系。我们希望，每一位走进这个空间的人，都能感受到历史与现代的交织，同时又不失去应有的生活舒适性。

梅里·既下山

类似的改造挑战还发生在重庆的湖广会馆旁边。这里有两栋相邻的历史建筑，一栋是清末时期的建筑，另一栋则是民国时期的建筑。虽然这两栋建筑的风格各自有着不同的特点，但它们共同的历史背景让我们在改造时不得不考虑整体的协调性。每一次改造，在设计师心中都在进行一次深刻的自我检视与抉择，是否要继续表现设计的力量，展示现代设计与传统建筑的张力，还是更温和地介入，避免过度强调设计本身。我的经验告诉我，过度的表现欲反而可能带来不和谐的效果。于是，我们选择了更为温和的改造方式，让每个细节都能悄然无声地融入建筑本身。最终，这些设计手法让我更加注重感知场地的气息，体会建筑背后的人文故事。

梅里·既下山

在梅里雪山的“既下山”项目中，我们选择了一些厚重的实木材料作为门板的核心元素，正是从藏地寺庙的设计中汲取灵感。推开这些厚重门板时，它的嘎吱声和沉甸甸的手感给人一种庄严与敬畏的体验。这些细节让我们将传统的文化气息转化为实际的空间体验，让每个走进这个空间的人都能感受到某种仪式感的庄重。

我常常把自己比作导演，每一项设计就像拍一部电影，通过镜头的切换、场景的布置、氛围的渲染，一步步构建出空间的情感流动。在梅里的项目中，材料选择极其讲究。我们使用了类似牦牛绒质感的布料、简朴的石材和木材，将自然的质感与传统的工艺结合在一起。这些材料的选择与搭配，犹如构建一个有情感的空间，每一寸细节都讲述着属于这个地方的故事。

梅里·既下山

同时，设计不仅要显现出空间的美感，还要与人的感知相呼应。每一块木板、每一块石头、每一扇窗子，都在无声地向我们传递着这个地方的历史。正如藏地寺庙的门板那般厚重，它们带给人的不仅是视觉上的震撼，更多的是感知上的体验。这种感知的过程中，空间的每个细节都在为整体体验做出贡献。无论是建筑的气氛，还是空间的功能，最终都要为使用者创造出一种和谐的、符合生活节奏的环境。

梅里·既下山

我们也去过当地一个部族的人的家里，通过细节观察，会觉得他们很多建筑的开窗，比如墙体为什么那么厚，跟它的气候有关，日照有关。打个简单的比方，我们去哪度假的时候，绝对愿意最好的景观面就是有大的开窗，有海景房那种大开窗，包括能看山。但在山里的人，日照特别强，他们往往只会开一个很小的窗户，不要太晒。建筑是来源于他长期生活的感知，不仅仅是身体的感知决定，包括日常的一些行为决定。功能和身体感知是结合在一起的。

在大理青山村的项目里，我还邀请了大理的当地工匠参与改造。石墙的修复、屋顶的重建，都需要依赖他们熟练的技艺与对传统工艺的理解。这些工匠的工作虽然缓慢，但每一块石头、每一根梁柱都凝聚着他们的智慧和岁月的痕迹。我们并不追求快速的建筑完成，而是更注重感知这些细节和历史的融合。大理的改造给了我另一个重要的启示：建筑不仅仅是物理空间的重建，它更是人与环境之间深层次关系的体现。通过建筑，我们能够感受到一个地区的风土人情，感知当地人的生活方式。大理的工匠们与我们团队的共同努力，不仅仅是完成了一项建筑任务，更是将当地的文化和历史传承了下去。

在我眼里，每一个改造项目都带有浓厚的“时间感”。这些旧房和老屋承载着过往的记忆，而我们作为设计师的任务，不是简单将它们“修旧如旧”，而是赋予它们新的生命。这不是简单“复原”，而是一次充满创造力的再生。我常说，设计是对“时间”的敏感回应，如何让历史与现代相得益彰，如何让这些建筑在保留其文化气息的同时适应现代生活，这是每个改造项目最重要的挑战。

有时候我们会遇到这样的情形——有些旧建筑没有明确的历史价值，甚至它的原始功能已经不再适应现代需求。在这种情况下，我们会根据实际需求，赋予这些老建筑新的功能。这不仅仅是建筑本身的改造，更是对生活方式的改造，让这些建筑重新回到人们的生活中。

最终，任何建筑改造都不是简单的工程，它是人与人、人与物、人与环境之间的一种深刻共生。在云南怒江的项目中，我意识到，建筑的美不仅仅来自外观设计，而更来源于它与人的互动，来源于生活的流动。每一次设计，我都要问自己：这是建筑的创造，还是生活的创造？我们做的每一项改造，都应该是一个真正与当地文化、历史、生活相融合的过程。

改造不仅是设计师的创意，它需要从社区到工匠、从材料到细节的共同参与。每一个改造项目的成功，背后都凝聚着一个个细致的观察和真诚的思考。对于我来说，最终的目标是让这些建筑不再只是冷冰冰的历史遗迹，而是变成充满生命力的、与人紧密相连的空间。这样的改造，才是有意义的。

毕竟一个没有生命、没有和人产生关系和连接的“作品“，几年过后便毫无意义，变成烂房子一个了。

这些年来，“既下山”似乎和老屋、古建筑很有缘分。在我看来，选择老屋、古建（筑）改造是很自然的事情。古建古宅本身就承载了这个地方的历史文化信息，区域历史文化是旅游资源，是很多人来到这里的理由。如果能够将一座历史悠久、与当地文化息息相关的古宅或古建筑改造成一家酒店，这家酒店便具有了双重价值：一方面，它提供的是一个舒适的住宿体验；另一方面，它本身成为一个目的地，成为游客前来这片土地的理由和动力。

“既下山”品牌创始人赖国平

例如，在重庆“既下山”项目中，酒店所在的文化核心是民国历史。重庆曾是民国时期的陪都，而这座建筑曾是民国时期的美国大使馆和新华银行。住在这里，仿佛穿越时空，置身于民国时期的重庆氛围中。类似的，我们在黄山也做过类似的项目。那里的徽派建筑最具代表性，建筑的历史背景和文化价值极为重要。这些建筑本身就是典型的地域代表，承载着历史的印记。因此，选择这样的物业进行改造，我相信不仅能打造出有价值的酒店，更能真正赋予这座建筑新的生命。

重庆·既下山

当然，这种“典型性”并不意味着必须是那些已经闻名的旅游景点。像云南、西藏等地，拥有丰富的历史和文化资源，许多地方虽然未必像大同那么出名，但依然具备典型性和地域文化特色。在我看来，只要某个地方具备这样的历史和文化背景，它就值得被改造为具有地方特色的度假酒店。

寄·雾里村

然而，老建筑的改造成本通常要高于新建建筑。在运营过程中，虽然没有明显差异，但从改造角度来看，很多原因，比如资金、地理环境以及文化因素，都会影响选址和最终的决策。例如，我们曾在五台山选择了一个项目，位于佛光寺附近。虽然佛光寺在宗教和历史上非常重要，但它距离游客主要聚集地台怀镇有很远的距离，且交通不便。因此，即使佛光寺本身有着较高的文化价值，作为酒店的选址还是不可行的。项目因此未能成功推进。这是因为，当地的旅游重心和游客流量并没有覆盖到该区域，导致其潜在的市场价值无法最大化。

随着改造项目的逐渐增多，我们越来越清楚一个共识：尽可能保留和尊重地方的历史、文化和风貌是至关重要的。未来，越来越多的设计师和开发商将意识到，在改造古老建筑时，保护并传承当地的文化信息，应成为一个重要的考量。无论是通过建筑本身，还是通过服务和运营的方式，都要尽量保留地方性的信息，避免盲目地进行现代化建设，或是做一些与历史和文化无关的装修。通过这种方式，既能确保建筑与历史的紧密联系，也能让新旧元素在共存中展现出和谐美感。

正在改造中的新的重庆项目

改造的过程中确实存在许多挑战，尤其是建筑结构的适应性问题。很多老房子的结构方式与现代建筑大相径庭，旧房的承重墙和屋顶结构决定了空间布局的固定性，尤其是传统的民居往往依靠墙体支撑屋顶。而现代住宅对空间的需求则完全不同，我们在进行空间规划时，往往需要大范围的结构性调整。有时候，动一堵墙就意味着屋顶的承重系统会受影响，导致整个建筑的结构性问题。因此，在改造过程中，如何既保留原建筑的韵味，又能满足现代居住需求，始终是设计师必须面对的难题。

寄·雾里村

我最自豪的改造之一是在云南怒江的五里村，这是一个原本属于怒族的少数民族村落。我们把一些废弃的木屋改造成了酒店，最令人惊讶的是，当你站在江对岸时，你完全无法分辨哪些是我们改造过的，哪些是原本的农民房屋。我们的设计完全融入了当地的建筑风貌，成功地将现代生活需求与传统村落的文化气息结合在一起。沙溪也是类似的例子，整个村庄都在风貌管控下进行保护，我们的改造同样注重与当地风貌的融合。我们一直坚信，在改造过程中，必须尊重并理解这个地方的文化底蕴，并尽可能使新建筑与周围的环境和谐共处。

寄·雾里村

在运营上，我们采取了“向导模式”，邀请艺术家驻留，并承担他们的生活费用，有时甚至提供材料经费支持。我们希望通过艺术家的驻留项目，将艺术创作与地方文化融合，使得游客通过艺术作品更好地了解和感知这个地方的独特魅力。艺术家们的创作往往与当地环境和文化背景息息相关，他们的作品不仅是艺术表达，也是对当地文化的深刻理解与呈现。通过这种形式，我们帮助游客更好地理解这个地方的历史与文化，进而增强他们对地方的认同感。

寄·雾里村

在我们看来，酒店的意义不仅在于提供舒适的住宿，更在于如何将目的地的文化和精神融入其中。真正好的酒店，不仅是最舒适的、最漂亮的，它更是一个具有地方精神的酒店，是一个能够让游客真正体验到这个地方独特魅力的空间。因此，我们在酒店设计的每个环节都强调文化的融合，从前期的文化调研到设计规划，再到后期的旅游线路开发和服务系统的建设，我们始终围绕地方文化展开工作。我们的目标是通过细致的调研和周到的设计，让每一位入住酒店的游客都能深切感受到这个地方的历史和文化。

梅里·既下山

对于老建筑的改造，我们始终坚持文化活化的原则。我们深知，任何一座老房子背后都承载着独特的历史与文化信息。我们需要通过合理的改造，使这些信息得以保存和传承。随着团队对地方文化的理解不断加深，我们也意识到，老屋改造和文化开发不仅仅是建筑设计的问题，更是人文关怀的问题。通过培训本地人员、与社区互动、尊重当地的传统与生活方式，最终使得改造项目能够融入到地方文化中，才是真正有价值的改造。

重庆·既下山

例如，“既下山”项目在重庆和大理的成功运作，不仅展示了我们对建筑和环境的敏感，还让我们意识到，随着市场的变化，度假酒店的需求也在不断发展。未来，旅游行业将更加注重度假体验的质量，而这一点正是我们项目的优势所在。我们希望通过对地方文化的深度挖掘，打造出既能提供舒适住宿，又能够让游客真正体验到地方文化的度假酒店。

随着文化和旅游市场的逐渐成熟，未来我们将更加注重对传统文化和建筑的保护与传承，同时，也会继续探索如何在现代生活方式与传统建筑之间找到更好的平衡点。

策划 / 悦游编辑部

编辑 / Garcia

撰文 / 小凹子

图片来源 / 受访者提供、视觉中国

版式设计 / CNT ARTROOM