2025年的广州楼市，不缺新盘。
尤其是市区，目前已知的就有至少20个全新项目要亮相或开卖。就连号称没有地的越秀，也硬生生挤出了2个新盘。
在这种氛围烘托下，卖得好、库存少还只有一个新盘的白云区，就显得非常另类了！
01
去化率和去化周期
均是全市TOP3
要说去年市场最火爆的区域，很多人可能会提名海珠、天河、荔湾或者番禺。
但实际上，从全区的数据来说，去化率排名前三的行政区——
海珠，去化率24%；
白云，去化率18%；
荔湾，去化率14%。
再看截至2024年年末的库存情况，去化周期最短的前三名——
荔湾，10.8个月；
海珠，12.4个月；
白云，14.2个月。
可见无论前端销售，还是后端供应，白云楼市都是全市11区中相对轻松的区域，供需关系也更健康。
至于原因，也很好理解。
一方面是白云近年宅地出让，相当克制，克制得都不像是市区。
2023年，广州出让48宗宅地，其中天河7宗、番禺6宗、黄埔5宗、荔湾5宗、花都5宗、海珠4宗、南沙4宗、增城3宗、白云3宗、从化1宗。
2024年，广州出让49宗宅地，其中天河8宗、海珠8宗、南沙8宗、番禺7宗、花都6宗、黄埔3宗、白云3宗、增城2宗、荔湾2宗、从化1宗、越秀1宗。
两年了，合计才出让6宗宅地，是除越秀以外供应总数最少的市区。
另一方面，白云区人口多，区内住房需求、潜在的购房者体量庞大。
根据去年4月，广州统计局官方公众号发布2023年人口数据数据显示，2023年末广州常住人口为1882.70万人。
其中，白云区为广州“人口第一大区”，常住人口达到366.68万人。对比2022年年末，全市常住人口增量为9.29万人，白云一个区就吸纳了2.98万人。
而据“广州社会工作”和“广州白云政府网”最新数据，2024年白云常住人口已经突破400万关口，达到475.86万人，而15岁至59岁人口约占80%！
还有跟买房落户强相关的户籍数据，2023年末白云户籍人口为122.89万人，对比2022年增加3.45万人，总量和增量都是排名全市第二，稍逊于番禺。
在这样的大背景下，白云长成了不缺人、只缺新盘的楼市。
02
全新盘+旧改+豪宅上新
白云楼市看点预告
今年白云缺新盘，一点都不夸张。
去年说是拍出3宗宅地，但是1宗已经转化入市，即是前段时间开盘的越秀·云悦（《越秀·云悦下个月开卖！88平四房两卫，价格与二手倒挂！》）。
全盘仅3栋楼，约320套单位，目前已经卖了2栋，最后1栋也在认筹当中。
我特意看了后台的数据，215套拿了预售证，191套已经网签，算上待网签和还未拿到预售证的单位，只剩下大概100套。
预计今年一季度，就能清盘了。
还有1宗宅地，是江高镇的安置房用地，不是商品房的项目，普通买家直接跳过忽略。
最后1宗待转化的宅地，由中铁+国铁拿下的大朗客整所上盖地块。
该地块属于综合体项目，刨去教育用地、公共配套设施和共有产权房，可以对外销售的商品房总建筑面积仅约10万㎡，规划只有8栋楼。
图源：广州白云发布
项目在近期进行了批后公示，楼栋从21-26层高不等，一层六户，估算下来全盘仅1100多套单位。
老实讲，这点货量还不够买家塞牙缝。
按照去年全年9000多套的成交量，1000套的供应量，白云新房市场一个半月就能消耗完毕。
可见今年白云一手住宅，会很抢手，尤其是地段产品和上乘的项目，去化速度或许会比今年更快。
有计划的买家得竖起耳朵，留意市场的新动静了。
除了这全村唯一一个独苗，目前白云已知的新货还有以下这些：
首先是在售项目的待售单位，以及还未拿到预售证的楼栋。
在这不一一列举了，大家可以直接看2024年销售TOP10榜单，按需自取。
第二类，旧改的融资区，例如由中建三局×白云开发双国企联合开发的黄边城市更新项目。
项目位于设计之都，在嘉禾望岗和白云新城之间，位置不错而且城市界面很新。
展厅实拍
学铁商配套更是手到擒来，确定性颇高。
旁边是省一级黄边小学，计划升级改造为华中师范大学白云学校，还是九年一贯制的（具体入读政策以教育局当年公布为准）。
项目周边密布地铁站，包括2号线黄边站、14号线二期（在建）鹤南站和彭边站，三个站都是可以直接步行抵达的距离，非常适合通勤族。
直线距离约600米外，是占地约5.7万㎡的时光汇，距离嘉禾金铂天地和云门 NewPark 约1.5KM，2KM外还有白云首家山姆会员店。
看回项目自身，融资区可售建面约26万㎡，首开（8#地块）总建面约10.8万㎡，位置优越——
一边是黄边公园，一边是华中师范大学白云学校，同时距离黄边站和彭边站也比较近，是融资区中距离关键配套最近、环境相对舒适的地块。
产品方面，首开组团主打改善至豪宅级的面积段，使得房率最高可达110%，预计今年开盘。
第三类，压箱底的沧海遗珠。
譬如这个月月初公示的白云区岭南苑二期，其实就是白云新城豪宅盘，珠江·岭南公馆的新楼栋。
知道这个项目的人不多，如果你有听说过或者当年开盘去看过，那证明你也不是一般人了。
项目位于2号线萧岗站旁，望白云山风景，容积率低至1，楼栋是小高层的板式设计。
位置和参数就两个字，绝版！
户型是清一色的山景大平层，起步就是388㎡，2017年开盘就已经站上了9万+单价。最新一套二手成交单价，10万+！
而据公示，待入市的楼栋依然采取这种“豪”无人性的设计：
15层高，一层两户，东南向看白云山，都是200多㎡的大平层，只有约28套货量。
参考二手价格，总价门槛至少在2000万以上。
白云区的老板们，记得蹲守看好了。
第四类的补仓新房，或是来自白云今年出让宅地。
前段时间，官方举办了广州2025年重点地块吹风会，重点推介了32宗优质地块。
这一次，白云区破天荒上架了10宗地块！
-白云新城萧岗站留用地地块
-广州国际航空产业科技创新城AB2911018、 AB2909005地块
-白云区罗冲围发电厂地块（一期）
-白云衡器厂
-嘉禾望岗居住地块
-金沙洲AB3702045地块
-凤凰山地块
-白云区AB2201135地块（颐和学校）
-白云区金湖水库以南 AB3106112地块
-广东省煤炭地质局
虽然还不知道，这些地块具体什么时候出让，但是如果按照最快三个月就能转划入市的效率卷起来。
一季度拍出的地块，大概率在年中就能开卖！
若是这样计算，白云一手楼市在三四季度应该会有批量上新，止渴市场。
各位，你们对于今年的白云楼市有什么看法？最期待以上哪个新盘呢？
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