之前我们也有说过，未来上海的发展大概会围绕着
市区城市更新，郊区产城融合来打造
上海的人口在往郊区导入
上海的商场也集中在外环外爆发
到底这几年哪里才是上海郊区发展得最好的地方
这个问题一直有争论
有几年说是嘉定，因为人口引入的最多，也有说松江，新增一个高铁站还有G60走廊
青浦这两年也有奋力追赶的趋势，华为也搬过去了，甚至奉贤一直在努力加入群聊...
于是，今天来和大家讨论这个话题“上海最强郊区排行榜之2024版”
我们首先在开头直接排除金山、崇明、临港，毕竟和前几个郊区无法放在一个维度来讨论
直接将目光聚焦到这四个区
说到现在上海的最强郊区，势必就要从嘉定、松江、青浦、奉贤当中产生
在宏观数据的维度谁更强，一直以来GDP都是嘉定领先，但是有个区正在奋起直追
城市基建的维度，有个区的轨交密度、便捷度遥遥领先
包括教育上看哪个区更强，没想到三甲医院是这个区最多，商场哪里更密集...
最后的最后，当然还有房价，目前力争最强的郊区2024年房价表现又如何，二手价格哪里更抗跌....
今天这篇文章就从那些我们论过和没论过的角度，全面细致的来看看
在这场最强郊区争夺战当中，如今嘉定、松江、青浦、奉贤的排位，到底如何？
01
话不多说，直接进入正题，虽然确实是老生常谈，但还是觉得很有必要
无论郊区市区无人区，所有的发展离不开三要素
也是发展的硬实力：经济、产业和人口
所以那些大家可能觉得是明面上的、司空见惯的数字，还得再拎出来作一番比较
首先就是各区GDP
有钱没钱我们拉个数据表一看便知
数据来源：各区统计公报
嘉定不出所料，郊区四兄弟中GDP常年保持第一的位置
凭借汽车城的产业大头带动，这五年嘉定GDP基本没下过2400亿，尤其2023年突破2800亿
这个数字比当年市区的普陀还要高出一倍
所以曾经很多人说起郊区大哥就想到嘉定也不无道理
但为什么用了曾经这个词呢？
因为按近两年的增速来看，青浦似乎要开始猛蹿了
数据来源：各区统计公报
抛开特殊年份不算，2021年之前除了奉贤增速第一，其他几个郊区也都在进步
但这时的青浦要说太过突出好像也没有，不过到了2023年腰杆一下子就挺起来了
去年第三季度青浦同比增速直接来到7.3%
全市第三，仅次于虹口和长宁
只能说不愧是拥有了华为的大青浦，确实遥遥领先
除了总成绩，那各科成绩怎么样？
我对比了下几个郊区的主要产业在本区GDP中的占比
不得不说基本都存在偏科情况
数据来源：各区统计公报
尤其嘉定、青浦和奉贤就更明显
作为踩在汽车轮子上跑起来的郊区，过去五年嘉定的第二产业比重一度高达接近60%，但如今随着产业转型开始降下来了
包括奉贤第二产业GDP占比也非常高，且稳定保持在64%左右
反观存在感比较低的青浦，GDP大头则一直来自第三产业
到去年三季度占比已经超过七成，第一次看到这个数字还是蛮震惊的
以前我们说一个区域最快起飞的办法就是大工业大发展，但其实不靠工业也能走自己的花路，青浦就是最好的例子
如今青浦更是左手虹桥、右手华为，俨然天选之子
未来的产业能级上限到底有多高，也更值得期待了
我又看了下几个郊区的财政收入
各自紧抱大腿的其他郊区，财政数据都比松江要高一些
尤其嘉定，硬实力一直很强
数据来源：各区统计公报
奉贤更是一直在追赶嘉定
而且单独来看各区增速，青浦也非常的猛
数据来源：各区统计公报
综合来看，松江好像只能在中后排的站位
但这组数据并不意味着松江就真的不如其他几兄弟
作为五大新城中最先通地铁的郊区，松江一直是郊区老大哥，城市配套也已经发展得相对成熟了
只是近年开始甩脱工业制造的标签，借着G60东风尝试走科创的路子
如今刚好在转型阵痛期，GDP也比较受伤
但这其实是每个郊区、甚至一座城市的必经之路
加上最近风头正盛的松江站枢纽，直接连通长三角80%以上的城市
各位细品一下，单看这个数字，松江的站位也是稳的
包括人口上，之前我们一直说嘉定抢人最猛
但看下近几年的常住人口数据，会发现基数最多的其实也是松江
数据来源：各区统计公报
不过松江其实有不少原住民，这个数量本身就不小了
各位可能会觉得只看这个数字对其他区不公平
那我们再来看下这几年的人口增速
数据来源：各区统计公报
在吸引外来人口上，松江依然跑在了前面
所以到底谁才是最强郊区？很难有一个真正定论
但综合经济实力来看，目前嘉定还是带头大哥，而青浦正迎头赶上
02
不过除了这些宏观数字，我更想对比的其实是身边的数据
也就是那些我们看得见、用得上的城市配套，都建的怎么样了
比如打工人最关注的地铁
轨交建设也是很直观能反映一个郊区发展速度的指标，要不怎么说“地铁一响黄金万两”呢
我统计了下各区的轨交情况
数据来源：各区政府官网及网络公开数据
目前领先的依然是嘉定
其他几个区手里现有的轨交都还只有一条
最早通地铁的郊区新城就是松江，但这么多年过去了，还是只有9号线
奉贤唯一一条5号线2018年才开通，包括青浦也只能靠17号线接入市区
这几个区甚至加上在建的延伸段也还是打不过嘉定
而嘉定轻轻松松已经坐拥3条在运营轨交了
区域内经过的站点共有20个，地铁密度是青浦和松江的2倍、奉贤的4倍
图源：《嘉定区综合交通发展 “十四五”规划》
这还不包括远期研究的22号线
如果这条线也确定，那嘉定就是第一个四轨交的郊区新城了
当然了，如果只有地铁也没什么真正的吸引力
所以我们再来看下生活配套
首先是教育
不得不说，松江的教育氛围一直比较成熟
数据来源：网络公开信息，仅供参考
全区公办学校就超过100座，是青浦的1.6倍
尤其大学城建起来后，松江就成了郊区的一个教育高地
但前面也说了，这个区人很多，所以整个区竞争压力非常大，中考卷得最厉害
而另一边，青浦虽然数量不是很多，公办也不占优势
但胜在有不少名牌学校收获了一波家长的好感
图源：网络
最近几年市重率也上来了，每年夏天都会圈一波关注度
至于嘉定和奉贤都属于中规中矩，还有很大的提升空间
其次就是医疗资源
为了更突出体现各区差距，我们直接拿二、三级医院数量来对比
数据来源：上海卫健委官网
三级医院上奉贤、嘉定和青浦其实差不多
但再加上二级医院，就是奉贤比较领先了，共有17家
也是仅有的能和市区同级对比的郊区了，非常适合养老的一个郊区
而且这几年，其他郊区也在扩大自己的配套和资源
比如青浦2022年我们就统计过一次医疗数据
当时青浦三级医院只有1家，二级医院4家，如今三年不到整体增加到了11家
看得出想进步的心还是很明显的
有了学校、医院，当然不能少了商场
无论怎么看，青浦商业崛起已经是显而易见的事实了
数据来源：解放日报
而且不只排在郊区新城的前面，甚至可以和市区较量一番
3万方以上的商业体，青浦拥有27家，什么概念？
这个数字等于静安的水平，直接超过徐汇
之前我们统计过仅仅沿着17号线的商业加起来就有快近150万平方米了
这也成了青浦手里的一张王牌
按照这几个维度，我们似乎又可以说嘉定适合奋斗，青浦适合购物，养老当选奉贤
而松江还在考场上当卷王
03
不过既然要拿郊区对比，说到底还有一个绕不过去的最重要维度，房价
去年上海郊区的楼市体感大家也应该都有感受
嘉定、松江、青浦、奉贤还能从什么维度去比较呢
我想把数据总结为，房价健康程度
因为上海郊区新房供应和价格是有调控的，这里新房价格就不太适合作为参考维度了
所以，直接来看看近年来四个郊区的二手成交价格数据
有两个数字值得我们关注
数据来源：兔博士
可以看到，回到2020年的时候，上海这几个重点发展郊区的房价
除了奉贤外，几乎是站在同一起跑线的，都是大约3.5万/平
后面几年二手成交价格逐步上涨
所以第一个关键数字来了：44157元/平
青浦在2023年站上了四个郊区房价的最高峰值
而2024年，上海郊区房价遭到外部环境影响，开始下滑
于是第二个数字值得我们关注的是，-7.7%
松江二手房价在2024年跌的最厉害
而相应的我们发现，青浦只下跌了2.6%
数据来源：兔博士
所以，从二手房价的增值和保值角度来看，青浦在近几年的表现，是最好的
结合二手挂牌价格来看，依旧能够作证青浦在几个郊区中最为健康的房价表现
数据来源：兔博士
青浦在2023年的二手挂牌均价达到了最高的52623元/平
除了奉贤，2024年的挂牌价格跌幅也同样保持在低位
而比四个郊区来看最高的二手挂牌跌幅依旧是松江，7.8%
因此，可以肯定的判断出，近年来的二手房价表现，青浦最为坚挺，松江最为动荡
04
今天这篇文章是站在此时此刻的横向对比
论硬实力，每年的数据统计中嘉定就差把有钱写脸上了
但从增速数据上，这几年经济疲态也看得出来
尤其今天这几个维度来看，青浦势头正猛，可圈可点的地方还是很多的
这两个区早晚要决战紫禁之巅
而松江虽然江湖地位仍在，但优势数据并不算多，奉贤有自己的长板但整体存在感还是比较低
不过上海郊区的变化也是日新月异的
这些郊区几乎是大部分外地人来到上海的第一站，未来还会有更多新上海人不断落地生根
它们在竞争发展的过程中最后兑现的，不是单纯的孰强孰弱，而是上海这座城市的另一种生活范本
所以，你是否在这几个郊区中的其中一个生活？
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以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5803篇原创文章
