文｜邓浩志
科代表万科警报不解除，房地产行业不言见底
最近，关于万科的负面传闻很多，虽然2024年全年销售额仍有2000多亿，排在所有房企的第二位，但全年预计亏损100亿以上。另一方面近期有多笔短债即将到期，额度高达数百亿。而且无论是低价出让资产套现，还是协商债务展期，亦或者洽谈新的融资，据说进展都不太令人满意。所以万科，这个房地产行业的科代表，目前仍然处于风雨飘摇之中。
这里要插一句，其实我们看到或听到很多房地产行业未来的预测，有的看好，有的看空，观点和理由也各不相同。到底应该相信哪一个呢？我认为房地产业的未来如何？其实抓住两个傻瓜指标，普通人也能判断个八九成了。
一是科代表的万科这家企业的表现，如果行业龙头都还在探底当中，都处在困境之中，那整个行业绝对不能言已经见底；因为行业龙头企业已经在管理，资源，品牌等多个维度处于行业领先水平，如果他们都不行，其他的企业会更困难。
二是民营的房企，他们代表的是市场行情，而非政策干预的结果。如果民企不复苏，整个行业不言已经企稳。民企纯粹是市场化运作的，没有政策性的融资倾斜，更没有定制式的土地出扶持。市场不行，他们自然不行，他们不复苏，也代表着所有说市场已经见底复苏的言论，都有水分。
楼市变局，大城市豪宅市场不断刷新记录
统计数据显示，2024年全国房地产市场虽然低迷，但豪宅市场却一路火爆。1000万以上，3000万以上，1亿以上一套价格的住宅成交量在很多城市都创了历史记录。
豪宅市场的火爆，有两点值得大家留意：
1、中海地产差一点成为今年全国房企的销冠。之前房地产行业高周转是生存法则，谁的周转速度最快，谁的市场份额就越大。现在高周转的企业一大半都爆雷了。而今高利润才是扩张的王道。能提高产品附加值，能提升项目利润空间。哪怕你不扩张，企业排名依然可以不断上升。因为更多企业都在下滑。
另外，能带来高附加值的房企，在房价下跌的大环境中，往往有更厚的“安全垫”，避免因亏损而进入的恶性循环。
2、去年3000万以上房子在上海卖得火热，而广州一亿以上豪宅全国成交排名第二（全国70套，广州22套）。所有大城市，情况都比较类似。豪宅市场在楼市下行三年中，居然越买越多，越卖越贵，是什么原因？这种购买力能支撑多久？这些都值得深入研究。但以往90~110平米最热销的户型，现在反而是压力最大的，原因已经找到了，就是经济下行，导致大量中产收入大幅下滑，针对这个消费端的产品和服务，消费全面下滑。
