2025.01.08
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导读：上海楼市进入近十年政策最宽松的时期。
作者 |第一财经 郑娜
在一系列政策利好之下，上海楼市在2024年迎来了近十年政策最宽松的时期，市场逐步呈现出企稳回稳势头。
二手房市场火爆收官，在最后一个月网签成交达到2.97万套，创下了近四年来的最高水平；新房则由豪宅引领，走出独立行情，多个楼盘开盘即罄，总价3000万元以上一手高端住宅成交量在全国范围内占比超6成。
克而瑞统计显示，2024年，上海新房成交金额约5400亿元、二手房成交金额近7500亿元，位列百城之首。业内认为，受利好政策影响以及购买力充足，2024年四季度上海已显示出强劲的市场复苏力，“止跌回稳”的信号愈加清晰。
二手房成交量连创新高
“最近每个周末门店里都没人了，大家都在外面带看。”1月初，某大型连锁中介在上海普陀区一门店的店长告诉记者，“每个门店有20多个人，一到周末就忙不过来。”
这是近期上海二手房市场的一个缩影。上海链家提供的数据显示，2024年该机构的带看客户量达到了历史新高，甚至比2020年的带看量还增长了近50%。
2024年以来，上海楼市先后迎来了5月末的“527新政”，以及9月底的“沪七条”，释放了包括放宽限购、下调首付比例和贷款利率、取消普宅和非普标准等一系列利好，上海楼市迎来了近十年政策最宽松的时期。
政策“组合拳”对二手房的成交起到了显著的催化作用。
在“527新政”后，外地户籍单身人士可在上海外环内购买二手房，这促使2024年6月单月的二手房成交量大幅飙高，达到2.6万套，环比上涨超4成，同比更是翻番，当时创下了自2021年6月以来最高单月成交纪录。
这一纪录在四季度再被刷新。随着“沪七条”政策进一步降低社保缴纳年限要求等，二手房在12月份的成交量达到了2.97万套的高位。这不仅是2024年全年的单月成交新高，也创下了近四年来单月新高。
上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，去年12月份的二手房成交非常活跃，尤其是单日的网签数据，共有10天的单日网签量超过1000套，最高超1400套。整个四季度来看，成交量逐月攀升，11月、12月连续创出自调控以来的单月新高。
全年来看，上海链家的监测数据显示，2024年全年共成交二手房21.6万套，同比增长21%，二手房的关注度持续回升，成交套数更是达到新房的3.7倍，是自2020年以来再次接近四倍。
成交量的持续走高，也带动价格逐步企稳。卢文曦分析，此前二手房挂牌量多，抛压大，想要促成交易势必要在价格上进行让步，信心上的失衡使得房价下行明显，大部分房源的议价幅度在8.5折左右；而在“沪七条”后，议价空间明显收窄，主流来到了9.4折、9.5折附近。
上述中介门店店长告诉记者，此前不少小区里曾经有过一波着急出手的房东，比如着急套现炒股，会选择低价出手，但“目前这些低价的房子已经卖得差不多了”，当前很多房东对后续行情有不少信心，给出的谈价空间也明显缩小。
克而瑞的监测显示，自2022年以来，上海二手房价格平均每个月下降约1%；而自2024年10月起，上海二手房市场持续升温，成交价格跌幅逐步收窄，加之交易规模的放大，呈现出一定的筑底积极信号。
上述机构预计，随着2024年一系列的房地产财税政策的效用显现，新房与二手房的价差也日趋合理，二手房的交易规模逐步恢复，并有望在2025年得以保持，全年成交规模有望上行至25万套左右。
高端住宅的“独立行情”
“沪七条”不仅催化了二手房市场的表现，也推动新房在2024年末逐步走强。上海中原地产数据显示，2024年12月，上海新房成交建面超过82万平方米，创年内新高，翘尾收官。
全年来看，上海新房市场也亮点频现。据不完全统计，2024年上海共有约60个“日光盘”，涵盖豪宅、改善类项目和刚需盘，多点开花。
位于上海奉贤新城的龙湖观萃项目就在2024年9月的首次开盘实现“日光”，一个月后的二次开盘，认筹率超200%，触发积分。
不过，“日光盘”中的主力是豪宅项目，全年共有30余个，占据半数以上，多个豪宅的热销引发市场广泛关注。2024年12月初开启认购的杨浦滨江的保利外滩序项目，共74套房源吸引了超530组客户，认购率达到727%，创下上海2024年度最高纪录；同年9月末开盘的翠湖天地六期，单价高达21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元，这样的顶豪项目也实现“日光”，收金119.79亿元。
不止于此，中海更是凭借旗下两个豪宅项目在上海拿下了超600亿元销售额，实现断层式领先。据克而瑞统计，中海顺昌玖里实现销售额370亿元，中海领邸创造销售额约282亿元，两个项目均价分别为21.4万元/平方米、14.2万元/平方米。
上海豪宅市场的火爆在全国范围内亦是“一枝独秀”。据克而瑞统计，2024年，上海总价3000万元以上一手高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%。2024年前11个月，在全国单价15万元以上高端住宅成交金额TOP10项目中，上海独占9席。
受豪宅项目成交放量的影响，尽管2024年上海新房成交量同比减少约2成，但成交均价出现明显上涨，全年成交均价突破7万元大关，达到76522元/平方米，上涨15.16%。
卢文曦表示，总价3千万以上的房源共成交超2500套，同比增加169.71%，在全市新建商品住宅成交总量缩水的背后，这类产品走出独立行情，其背后既有供应增加的因素，也有产品本身的独特性，比如翠湖天地六期、中海顺昌玖里等项目都是核心地段的高品质产品，而且没有替代性。此外，2024年信贷政策相当友好，给部分想买豪宅的客户创造了很低的入市门槛。
业内认为，上海的楼市政策还有腾挪宽松的空间，例如限购的结构性优化、房贷利率的进一步调整，以及利用城中村改造释放更多需求等。
“在既定的政策框架下，上海还有‘安全垫’给楼市缓冲。”卢文曦认为，在政策的呵护下，包括上海在内的一线城市预计会进一步夯实底部，先于其他城市实现回稳。
克而瑞指出，虽然新房整体成交量在缩减，但2024年得益于一系列政策的调整红利，上海土拍热度迅速攀升，出现了多幅高热度地块，比如徐汇滨江小米地块、新杨思地块、徐汇龙华地块等，这些反映了房企对上海市场的坚定信心，预计这些优质地块在2025年入市后，也将为市场注入强劲动力。
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