如果要问如今市面上最为瞩目的新盘名单， 位于广纸板块的越秀·熙悦江湾肯定上榜。
它是越秀地产全新广府系项目，推出产品均为建面约88-123㎡新规三至四房。
关键是超高使用率，堪称今年海珠最值得关注的新盘。
1月2日，派队应邀参观了越秀·熙悦江湾广府美学示范区和样板房。
这一期，PAI MEDIA 地产派【PAI见】就来锐察这个“新势力”。
越秀·熙悦江湾指标一览
总体来看，越秀·熙悦江湾算是一个较为全能的六边形战士。
位于后航道的广纸板块，拥有双地铁便利交通，配套成熟，家门口就有广纸天地荟商业，稍远一点则有华新方圆购物广场。
还有约3.6万㎡的广纸公园、滨江公园（规划中），步行约700m可达海珠免费的庄头公园，9所学校环绕，教育资源优质。
超高使用率，使得它在整个海珠显得鹤立鸡群，颇为吸睛。
双地铁+广府产品+超高使用率
越秀·熙悦江湾卖点不少，派队梳理了一下，主要有以下几点：
1）区位优越，位于蕴藏着无限潜力的后航道。
2024年3月，《海珠区后航道服务型制造创新带产业发展策划》提出，在全市率先提出要打造“后航道服务型制造创新带”，着力构建后航道“4+6”服务型制造产业体系，建设“一心两翼四组团”的产业空间格局。
四组团包括广纸产城融合运营组团、石溪智能制造价值组团、沥滘专业服务门户组团和小洲生态创芯制造组团。
其中，广纸产城融合运营组团打造为“产城融合示范·数字服务枢纽”，而越秀·熙悦江湾就位于该组团内，前景看好。
2）通勤方便！家门口双地铁加持。
离广州大环线11号线棣园站约250米，距离燕岗站（11号线/广佛线）约400米。
2024年7月，海珠环岛路（沙渡路-石岗路段）的工程建议书已正式获批。未来将和环岛路（石岗路-南洲路）贯通，从沙渡路出发，到南洲路将畅通无阻。
越秀·熙悦江湾开车约25分钟可达珠江新城，开车约20-25分钟可达琶洲，畅联广州塔、太古仓、黄埔古港、琶醍等片区景点，一路尽享滨江、美食、景点及人文精粹。
3）广府系产品。融入了不少广府元素，打造全新广府系五感社区，设置了一环、一街、八大生活场景，提供N种不同的生活方式。
越秀·熙悦江湾效果图
这种广府元素包括广府园林，代表就有清晖园、余荫山房、可园、梁园、潘家花园、伍家花园、海山仙馆等，而越秀·熙悦江湾就借鉴了清晖园、余荫山房、海山仙馆的元素，还取材满洲窗元素，进行再演绎，既有广府韵味又不乏现代审美。
园林虽小，但兼顾了休憩、社交、互动，实用性强，设置了四水归堂，露天泳池、玲珑水榭和别院会客。
值得一提的是，将在地文化融入园林，设置醒狮主题的全龄活动区，有梅花桩、木凳桩、平衡桩......小朋友玩耍同时，还能学习醒狮文化。
此外，打造的六重归家礼序和广府九迹，最能代表广府文化。细节方面也很讲究，骑楼、醒狮、窗花、绿琉璃、大榕树、木棉花元素的地砖都透露出浓浓的广府元素。
功能方面，架空层设置了禅意休憩区、青年健身区以及吧台和休闲座椅。
广府美学示范区内部实拍
4）新规户型，有超高使用率，比如面积约88㎡三房，尺度接近110㎡。
南向布局，大采光大通风，LDK大通厅设计、跑道式大阳台、景观主卧式套房，细节非常贴合生活习惯。
这样的产品，一亮相就引发了市场极大关注。
最大杀手锏
如果要问越秀·熙悦江湾的最大杀手锏，无疑是新规产品，有着超高的使用率。
新规产品相比市面上约100%-110%产品，就是使用率高，这种天然的产品优势，是以往的产品所不能比的。
样板房实拍，以实际交付为准
比如熙悦江湾建面约88的户型，就相当于110㎡尺度的产品，四开间朝南，居住舒适度高。
部分高层单位可望广州塔，部分也能看到后航道江景。
独立玄关入户，既保证了私密性，归家仪式感拉满；超大赠送，打造L型收纳柜，收纳效果拉满。
LDKG大通厅，景观主卧套房，大尺度舒适次卧，空间都很阔绰，没有玄关+1房改卧室等鸡肋设计。
这样的户型势必在市场上十分能打。
建面约110㎡，约等于130㎡空间尺度，高层单位可望后航道江景，LDKG一体化设计，空间阔绰；主卧约270°观景，且能做到南北对流，舒适度大增；景观阳台能做到5.8米，视野开阔。
建面约123㎡，约等于150㎡空间尺度，南向六面宽，主卧带步入式衣帽间，南北通透；7.15米双面宽阳台，高层单位可望广州塔。
最近也有消息称，户型“超新规”即将收紧，阳台占比将强控不超过20%。
可以说，以后这种高使用率的户型非常稀缺，买少见少。
样板房实拍，以实际交付为准
竞争力大，杀出重围不难
越秀·熙悦江湾的竞争压力并不小。
Q：项目的竞争情况如何，压力来自哪里？
A：压力有两大方面，往大来说，海珠在售盘就不下15个，市场非常卷。往小来说，它的竞争对手其中有两个：保利燕语堂悦和中建天钰。
越秀·熙悦江湾效果图，内部过程稿，以实际交付为准
保利燕语堂悦也是一个六边形战士，关键配建一所24班的小学，已经确定保利燕语堂悦的学校将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办。在售户型建面90-125㎡三四房，售价6.1万/㎡。
而中建天钰会相对差点，也靠近城市主干道，面临着噪声隐患，也没有配建学校，产品主要是89-130㎡三四房，开盘价大概5、6字头。
Q：对比来看，项目的优势在哪？
A：越秀·熙悦江湾贵在超高使用率，比这两个盘的使用率（接近110%）要高，没有明显的短板，在价格上有惊喜的话，杀出重围并不难。
加上广纸板块流通性比较强，交投还是较为活跃的，11号线已开通，板块热度会有望再上一个台阶。
此外，相对而言，越秀·熙悦江湾会相对安静许多。
Q：价格上，有什么期待吗？
A：项目周边楼龄较新的二手房售价5.5-6万/㎡左右，新房大概6万/㎡左右，据说售价会参考周边一二手定价，预计单价6万/m²左右。
购买建议
越秀·熙悦江湾值不值得购买呢？
派队的建议是：值得。
越秀·熙悦江湾无论是区位、交通、开发商品牌、周边生活配套还是产品设计，都不存在什么短板。
越秀·熙悦江湾效果图
购房者可能纠结就这几小点：
1）项目体量不大，只有4栋楼，意味着在园林、活动空间打造上，会追求小而精。
双层立体园林，一层规划了内院水庭、玲珑水榭等景观，并种植防虫类和疗愈绿植，二层架空层抬高10米，联动露天泳池，打造酒店式泳池大厅，在家即可畅享度假感，以及儿童乐园、茶室、健身等不同主题的功能区，让友邻生活更温馨。
2）楼栋比较高，由于在成熟的老城区，抗性不会太大。很多人担心楼层太高，坐电梯成问题，其实也不用忧虑，项目配置的梯户比为4梯5户，居住舒适度有保证。
3）毕竟是小盘，项目本身没有配建学校，还得依靠周边的教育配套，项目销售中心对面即广州市第四十一中学（东校区）和笑笑美育幼儿园，距宝玉直实验星悦小学约500米。
所以，起关键作用的还是价格，如果有惊喜，相信出货不成问题。
据派队了解，越秀·熙悦江湾首推2栋，四梯五户，货量约260套，建面约88-123㎡三四房。其中，建面约88㎡产品，三条梯腿，约156套；建面约110㎡产品，一条梯腿，约52套；建面约123㎡产品，一条梯腿，约52套。
越秀·熙悦江湾目前已经开放了示范区和样板房，预计春节后开盘，有兴趣的朋友，可以莅临现场体验。
