01
2024年澳洲住房建筑审批量显著下降
澳洲阿尔巴尼斯政府的一项关键住房危机政策正面临巨大阻力，原因是去年年底澳大利亚建筑审批数量出现了“令人担忧”的下降趋势。
澳洲统计局（ABS）最新的11月数据显示，全澳新批准建造的独立住宅数量净减少约160套（下降1.7%），而公寓数量则减少了560套（下降3.6%）。
总体来看，所有住宅类型的批准量下降了3.6%，11月获批的新建住宅总数不足15,000套，比专家认为缓解澳洲住房危机所需的目标少了约6000套。
截至2024年春季末的12个月内，澳洲统计局数据显示获批建造的住宅总数为164,749套，比实现“全澳住房协议”目标的每年240,000套还少了约75,000套。
根据该协议，到2029年年中，澳大利亚需要建成120万套新住房。
这一下降主要由新州和维州的显著减少引发，其中新州新建住宅批准量下降了9.9%，维州下降了12.9%，南澳下降了1.6%。
相反，昆州和西澳的情况有所改善，批准量分别增长了7.3%和18.1%。
BIS Oxford Economics的房地产和建筑预测负责人Timothy Hibbert表示，这些数字“远低于隐含目标”的月度和年度水平。
Hibbert先生说：“目前的情况是，2024年的批准量比2023年增长约4%，因此有一点势头，但远远不足以快速平衡住房市场。”
尽管他指出月度变化通常存在波动性，但连续两个月住宅批准量下降尤其令人担忧，因为这可能意味着新建住宅需求已经“见顶”。
“这让我最担忧的部分是，如果我们正在看到独立住宅失去势头，澳洲住房市场主要依赖独立住宅供应，这就使得问题更加复杂。”
虽然公寓审批量显示出更广泛的改善迹象，独立住宅和公寓的批准量都需要大幅增加才能实现政府目标。
他还预计，2025年的情况可能与2024年类似，直到2026年利率变化成为主要催化剂后，才能看到更大幅度的增长。
住房产业协会（HIA）的高级经济学家Matt King表示，与上一年相比，建筑审批量的增加显示出“复苏迹象”。
King先生指出，过去一年的总体增长可能反映了过去12个月内没有新的加息所带来的稳定性。然而，他也强调，这种改善不足以对普通澳大利亚人的住房可负担性产生实质性影响。
在联邦层面，他表示，工党政府需要利用接下来的几个月，在大选前推动这些领域的大胆改革，同时加强州和联邦政府之间的协调。
02
澳洲这些地区50万澳元以下可以买房
澳洲首府城市内找到一套低于50万澳元的房子几乎是不可能的，但在澳洲众多偏远地区城镇，这个目标依然触手可及。
根据最新的PropTrack房价指数，澳大利亚首府城市的住宅中位价接近100万澳元。
在最昂贵的首府城市悉尼，买一套房子需要近150万澳元，而即便是最便宜的首府城市达尔文，中位价也达到了58万澳元。
然而，偏远地区的情况却大不相同。在澳大利亚的众多地区性城镇和郊区，房价远低于首府城市。
根据PropTrack的数据分析，目前有41个偏远地区的城镇，其住宅中位价介于45万到50万澳元之间。
这些城镇中，许多距离首府城市仅需数小时车程，另一些则较为偏远。一些地方是沿海宝地，甚至靠近海滩。
尽管这些城镇的房价相较于首府城市仍然负担得起，但许多地方的价格在过去一年中迅猛增长，其中约一半城镇录得两位数的涨幅。
在少数城镇中，房价在五年内翻倍——这一增速是悉尼的两倍，悉尼需要10年时间才能达到中位价翻倍的水平。
其他市场则经历了增长后的平稳期或回调期，使购房相对容易一些。
根据Regional Australia Institute的最新研究，在生活成本压力持续的情况下，人们依然从城市迁往偏远地区。
研究显示，2024年9月季度，从城市迁往偏远地区的人数比反向迁移的多出约36%。
这一数据反映出一种长期趋势，其中偏远地区更高的住房可负担性是主要驱动力。
根据最新的PropTrack房价指数，从全国范围来看，偏远地区住宅的中位价比首府城市低约25%。
尽管疫情以来偏远地区的房价增长了60%，而首府城市仅增长了40%，但在偏远地区买房仍比首府城市便宜数十万澳元。
即便在过去一年中，偏远地区的房价涨幅（5.12%）也超过了首府城市的综合涨幅（4.59%）。
PropTrack高级经济学家Anne Flaherty表示，尽管疫情期间掀起的“偏远地区生活热潮”已经减退，但从首府城市迁往偏远地区的州内净迁移仍在推动房价增长。
“疫情期间的区域人口流动热潮虽已过去，但从首府城市到偏远地区的净州内迁移仍在持续，这推动了偏远地区的住房需求，与此同时，许多地区的新住宅建设未能跟上需求，这导致市场竞争加剧，也推高了许多待售房屋的价格。”
在房价低于50万澳元的偏远地区城镇中，昆士兰、南澳和西澳的市场近期表现尤为强劲。
例如，昆士兰州靠近赫维湾（Hervey Bay）的霍华德镇（Howard），房价在过去五年内翻了一倍，但一套典型房屋的价格仍仅为47.8万澳元——不到布里斯班（Brisbane）房价的一半。
在昆士兰州怀特桑迪地区（Whitsunday Region）的普罗瑟派恩镇（Proserpine，人口约3600人），房价在过去一年内上涨了约28%。
Ray White Whitsunday的当地房地产经纪人Lynne Erricker表示，普罗瑟派恩的学校和房价吸引了许多年轻买家涌入，同时也吸引了当地希望缩小居住面积的年长买家。
“许多从农村地区来的老年人不再需要大片土地，想搬到镇上生活，”她说。“而年轻人则因为房价的可负担性而来到这里。”
然而，由于住房库存和可用建地的短缺，在强劲需求下房价不断攀升。
在西澳珀斯以南约140公里的哈维镇（Harvey），过去一年房价上涨了30%。当地房地产经纪人Carlo Celisano表示，这主要是因为市场上可售房屋的短缺。
他提到，许多买家因为哈维比南部的班伯里（Bunbury）或北部的曼杜拉（Mandurah）更便宜，而选择在哈维购房。
“我接待过试图在班伯里买房却发现价格太高的年轻夫妇，最终选择来哈维购房，因为这里更负担得起，”他说。
过去一年，珀斯和阿德莱德是表现最强劲的首府城市，价格的上涨促使买家进一步寻找负担得起的住房。
大多数房价低于50万澳元的偏远地区郊区位于内陆，从小型乡村城镇到主要中心城市，如格拉夫顿（Grafton）、米尔迪拉（Mildura）、谢珀顿（Shepparton）和芒特甘比尔（Mount Gambier）不等。
在这些较大的城镇和城市中，就业机会吸引了新居民，而多元化的经济结构比依赖单一产业（如采矿业）的城镇更能经受住经济的繁荣与衰退周期。
03
澳洲房产增值表现最差城区揭晓，悉尼华人区上榜！
RealEstate网站1月7日报道，澳洲一些热门地区的房地产正遭遇资本价值停滞的影 响，房产管理公司LongView列出了投资回报表现最差的城区，并发出警告。
帮助房地产投资者管理投资回报的LongView声称，悉尼、墨尔本和布里斯班一些城 区如今的房产价值增长“几乎为零”，回报率创历史新低。
该公司联合创始人Evan Thornley表示，投资回报停滞不前主要受到了资产类型和 地理位置的因素影响。
LongView的研究发现，去年在悉尼、墨尔本和布里斯班3个首府城市出售的每3套投 资房产中，就有两套（67%）的历史资本增值表现不如普通自住房。
此外，近四分之三（72.6%）价值在100万澳元以下的投资房产，其资本增长也不如 一般的自住房。
Thornley表示：“大多数人发现，他们在家庭自住房上获得的回报，比他们出于赚 钱目的而购买的投资房产要好。”
受影响最严重的是墨尔本的Essendon North，该区投资房产的资本价值下跌了 0.56%，其次是Abbotsford和悉尼的Olympic Park，这两个地区的增长率为0%。
在墨尔本表现不佳的10大地区中，没有一个的资本增长率超过1.2%，其中包括位列 第三的Travancore，增幅仅为0.11%。
其他上榜的城区包括墨尔本西部（0.54%）、Maribyrnong（0.56%）、South Yarra （0.59%）、墨尔本南部（0.74%）、St Kilda（0.91%）、Collingwood（1.11%） 和Docklands（1.2%）。
而在悉尼，排名前10的投资房产资本增长率均未超过1.75%，排行第二差的是 Rosehill，增幅仅为0.21%。
其它城区包括Mortlake（0.72%）、Asquith（1.18%）、Parramatta（1.57%）、 Chippendale（1.68%）、Harris Park（1.69%）、Westmead（1.74%）、华人区 Wentworth Point（1.75%）和Warwick Farm（1.75%）。
布里斯班投资房产的资本增长率虽然相对较好，但仍远不及昆州其他地区。
表现最糟糕的城区主要位于市中心，其中Fortitude Valley的投资房产增值率为 1.55%，Brisbane City增幅为2.19%，布里斯班南部为2.26%，Bowen Hills为 2.43%，Woolloongabba为2.93%。
Thornley表示，分析显示资本增值表现最差的5个城区有一个共同点。
在2024年出售的投资房产中，近80%是公寓或单元房，而不是独栋屋。
这验证了 LongView的黄金法则——土地会升值，建筑物会贬值。
他预测，投资者将开始关注老房产的土地价值。
Thornley还表示，为了最大限度地降低风险和成本，投资者不应忽视“房产底下土 地的重要价值”。
他相信，随着投资者寻求从平均资本回报率约为7%的房屋中获得更好的回报，共同 投资计划（如LongView的共享产权基金）将变得更加受欢迎。
“目前的低资本增长率，清楚地表明了澳洲需要住房基金行业的原因。”
LongView的分析基于2024年1月1日至9月30日期间出售的投资房产的历史销售和资 本增值数据，不包括销售量少于20套房产的城区。
04
2025年悉尼房价跌幅预计高达5%
由于购房负担性问题以及预期降息推迟，悉尼的房价预计将在明年下跌大约2万至8万澳元。当前悉尼房价已处于极高水平，独立房中位价约为165万澳元，未来房产平均价可能会减少8万澳元。
根据澳洲房地产数据分析机构SQM研究所发布的最新《房地产繁荣与萧条报告》，2025年悉尼房价预计将下跌1%至5%。该报告以准确预测价格走势而闻名。
SQM研究所的预测基于以下因素：通胀放缓、经济增长低于趋势以及降息幅度在0.25至0.5个百分点之间。
不久前澳洲国民银行和西太平洋银行将其对澳洲储备银行首次降息时间的预期从2月推迟至5月。
国民银行和西太平洋银行预计储备银行将在5月和6月连续两次下调现金利率，西太平洋银行预测到2025年12月，现金利率将从目前的4.35%下降至3.35%。
澳新银行和联邦银行尚未调整其对首次降息时间为2月的预测。
SQM研究所所长Louis Christopher表示，尽管人口增长强劲且住房短缺，但在银行降低贷款利率之前，悉尼的住房需求仍将低迷。
今年春季的售房季，悉尼房产市场的表现已经疲软，部分区域出现价格下跌，如内西区和东区部分地区。据PropTrack报告，在截至10月的三个月中，悉尼约50%的区房价下降。
Christopher称，房价下跌的部分原因是房产供应增加，但经济疲软和买家观望情绪增强也是关键因素，2024年的经济增长乏力，澳洲的经济增速低于人口增长速度。
此外，生活成本的快速上升导致许多家庭经济状况恶化，无法进一步投入房产市场。
Christopher表示，如果不是因为人口的爆炸性增长和建筑行业问题导致住房短缺，今年的房价跌幅会更大。
“悉尼、墨尔本以及堪培拉和霍巴特这四大城市将以‘赤字’状态进入2025年。实际上，我们目前在这些城市都看到了住宅价格下跌。”他说，“目前的利率水平对这些城市的社区影响更大，因为我们的分析显示，这些城市的房价被高估或经济增长较慢。”
Christopher认为，一旦降息，买家的借贷能力将提升，需求将迅速反弹。
“一旦降息发生，我们预计悉尼的需求会迅速回升。这可能意味着买家现在有一个不错的窗口期。如果2025年不降息，悉尼和墨尔本的市场可能全年都不会复苏。”
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