从资产的维度来看，租金回报率是衡量房价是否高低的一个重要指标，很多成熟的市场都是用这个指标来衡量房价的高低。不知道大家是否记得去年的时候，央行在《第二季度中国货币政策执行报告》中，报告里罕见的阐述了一个观点：
租金是影响住房价值的核心变量。
我知道有很多人是不太认同国内的房价与租金有多大关系。但实际上，从资产的本质来看，租金回报才是决定房价的核心因素。那么租金回报率究竟多少算高，多少又算是低？
这个租金回报率的高低肯定不能是凭感觉的，它有参考值的，而实际上是与基准利率以及市场对某一城市或是地区房产的风险偏好相关的（可以理解为投资者给予这一地区房产的风险溢价）。流动性越好、波动性越小，风险溢价就越小，而市场一个理想的平均租金回报率可以理解为实基准利率加上该城市/地区的风险溢价。
基准利率是央行决定的，但是市场要求的风险溢价就与该城市/地区的整体发展及房地产市场紧密相关。所以在同一国家内，去评估一城市/地区的租金回报率的合理性，关键还是要看市场要求的风险溢价。
那么不同国家的房子租金回报率是否可以比较，一样可以比较。首先可以去看这个国家利率的稳定性以及利率的高低（当然还得考虑汇率问题），然后再看全球投资者对某一国家/地区要求的风险溢价，这个风险溢价一般都是要具体到一个城市层面、甚至一个城市的片区层面。
这几年国内的大多数城市的房价都出现了较大幅度的下跌，很多人关心未来还会不会继续下跌？其实这个时候是可以用租金回报率与其他国家和地区进行横向比较一下。
我在网上找到某机构发布一个租金回报率的数据，如下表：
从这个数据来看，国内房子的租金回报率是明显低于其他地区的，这个与我们的房地产市场一直处于高速发展过程中有关系，整体房价出现一定程度上的高估。但近年来，经过这轮房价的下跌调整，这种情况已经有所改变了。
目前关于各城市的住房租金回报率的数据并不太容易获取，实时更新数据有一定的难度。不过我们可以看看几个大城市的变化，以及它们目前的租金回报率水平与国际上一些大城市比较是怎样的一个水平？
我查询了一下最新的北上广深的住房租金回报率分别为2.3%、1.9%、1.7%和1.6%。同时也查询了一下，纽约、伦敦、东京市中心住房租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%。
初步来看，国内一线城市的租金回报率还是低于国际上一些大城市的。是不是就意味着国内一线城市的房价就存在高估？这个其实也不能一概而论，这个还是要综合考虑各国的利率水平、汇率情况以及全球投资者要求的风险溢价。相对于来说，纽约、伦敦、东京这几个城市的房地产市场发展更加成熟一些，而国内一线城市的房地产市场仍处于发展的过程中，投资者可能愿意给予较低的风险溢价，所以目前这些略高的租金回报率仍然是讲得通的。
在此轮房地产市场调整之前，不少城市的租金回报率普遍较低，房价确实存在高估的可能性。不过经历这波下跌后，很多城市的房价逐渐接近合理水平，所以说房价的调整是不是仍未结束，还是要因城市而异的。
另外提醒一下，那些住房市场基本上都是自住需求的城市，用租金回报率来衡量房价的合理性是没有多大意义的。
