王健林又甩卖了一座万达广场。
2024年12月30日，武威万达广场股东变更，原全资股东万达商管退出，坤华基金成为100%全资股东。
坤华基金是新华保险与中金资本于2023年年底才成立的不动产私募基金。该基金不出手则已，一出手就在一年时间内拿下9座万达广场。
除新华保险外，阳光保险、大家保险等5家险企，至少是18座万达广场的接盘方。而万达也并非独一份，北京中粮·置地广场、世茂珠海巨无霸综合体等众多地产，都曾被各大险企花数十亿元的资金相继购下。
在国内资本市场中，保险资金是一支不容忽视的金融力量，它们凭借独特的投资视角和长期的投资策略，通常能够提前下注某些资产，并在这些资产价值大幅上升后适时退出，从而获得丰厚的回报。
此次大规模集体跨界投资房产背后，保险公司是怎么想的？
01、抄底万达
坤华基金全名为“坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）”，天眼查显示，新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%。在坤华基金对外投资的总共9个项目中，全部都是分布在北京、南京、成都、银川等全国各地的万达广场，且这些投资均于2024年完成，合计认缴出资额达37.35亿元。
▲坤华基金投资万达广场情况。数据来源/天眼查
坤华基金的历史背景不简单，该基金于2023年年底成立。关于基金设立的原因，新华保险称旨在拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。
如今一年时间过去，从资金量和投资数量上，都不难看出新华保险把商业地产视为重要的投资标的。
该战略背后，与新华保险新掌门人的战略有脱不开的关系。
据公开资料，2023年8月，新华保险原董事长李全退位，杨玉成补位任新华保险党委书记、董事长。生于1971年的杨玉成，是一位券商老将，曾在申万宏源集团供职长达15年，其投研资管能力颇受肯定。
接手新华保险后，杨玉成改革的一个重要关键词就是“强投资”。杨玉成称确定了三个方向：长期投资，实现稳定收益；丰富投资品种和策略，增厚投资收益；加强投研，捕捉优质资产，实现超额收益。
2023年年底，新华保险宣布出资99.99亿元，与中金资本共同成立规模100亿元的不动产私募基金，即坤华基金。
当时，就有市场化私募股权基金人士分析，从公告看，该基金或将投向一些现金流回报较好的企业，对应的底层资产为不动产，诸如商业地产、养老地产等。原因是地产类资产便宜，属于适合加大投资的阶段。
这种猜测很快得到印证，2024年，坤华基金频繁接盘万达广场。4月接盘北京万达广场、6月接盘烟台芝罘万达广场、9月南京、10月成都，然后是晋江、赤峰、银川、淮北、武威地区的万达广场。
熟悉地产圈的都清楚，之于王健林，出售万达广场能帮助集团应对企业债务问题、迅速回笼资金。但保险公司为什么要接下这些摊子？这不仅是外界好奇的问题，也是投资者关心的问题。
2024年夏天，多位从外地赶往北京的个人股东，专门在新华保险股东会上向管理层问及此事。杨玉成十分自信地回答，“新华保险的地产投资过去没有踩过雷，没有投资过激进的地产公司项目，看到的个别公开信息涉及的都是优质地产企业”。他称地产投资的风险对新华保险整体财务影响有限，让投资者不要担心，并建议对新华保险股票“坚定持有”。
看好房地产的并非新华保险一家，其他保险巨头也在这几年不约而同加码房地产。据《财经天下》不完全统计，自2023年以来，险资共计入手18宗万达旗下资产，背后资金来自阳光保险、中国太保、大家保险、横琴人寿等险企。
万达之外，其他房地产资源也被各大险企相中。中邮人寿曾斥资近43亿元买下西单大悦城持有的中粮·置地广场项目，中国人寿以39亿元买下了世茂珠海综合体，平安人寿花20亿元收购江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区，友邦人寿自2022年下半年以来持续加仓不动产，总投资金额已超200亿元，所投项目包括上海北外滩的“友邦金融中心”、北京朝阳区CBD商办凯德·星贸、京东产发三期物流基金等。
此外，泰康人寿、建信人寿、海保人寿等公司也曾披露大额不动产投资公告，频繁加码写字楼、产业园区与养老社区等不动产。
据中国企业资本联盟副理事长柏文喜介绍，在这之前，险企的资产配置主要集中在固定收益类资产，如国债、企业债、银行存款等。根据中国银保监会公布的数据，2021年保险资金运用余额为23.23万亿元，配置保持以固定收益类资产为主，其中，利率债、信用债和银行存款占比位列前三位，合计占比约55%。
如今险企加码不动产，是什么使得险企的投资思路发生了变化？
02、寻找优质资产
国内投资环境每天都在发生新的变化。保险行业所涉及的固定收益率投资亦是如此。
典型如代表无风险的国债利率的持续走低，令人始料未及。
据《财中社》统计，2014~2018年新华保险的年均总投资收益率为5.64%，高于当时5%~5.5%的投资收益率假设，期间会产生正的利差收益。而2019~2023年的年均总投资收益率下降到了4.48%。
另据央行发布的《中国金融稳定报告（2024）》中提到，受低利率环境、权益类资产收益不及预期等多重因素影响，近几年保险公司资金运用收益率持续下行。当资金运用收益率低于有效保单合同平均预定利率时，会产生利差损。利差是保险公司的主要利润来源，利差损压顶将对保险公司形成经营压力。
从国外保险公司应对利差损的经验来看，日本保险业通过扩大海外投资比重、借助海外高息资产弥补本土高收益资产的匮乏。欧洲保险公司则会通过增加长期股权投资、地产投资、集合投资计划等另类资产来获取超额收益。
在我国，保险行业同样需要不停寻找新的投资渠道和收益来源，因此地产投资被提上议程。
柏文喜对《财经天下》表示，在当前投资环境下，优质不动产项目的配置价值逐渐体现。不动产投资具有较低的风险和较高的收益稳定性，符合险企的投资需求。与此同时，房地产市场经历了一段时间的调整，一些房企面临资金压力，出售资产的意愿较强，险企可以从中获取更多的投资标的。
萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊补充称，保险公司纷纷购买商业地产，主要是看中了其长期稳定的租金收入，这对于保险公司的现金流管理非常有益。而商业地产通常具有较好的增值潜力，尤其是在具有品牌影响力和运营经验的企业手中。此外，保险公司也可能通过收购房地产项目来获取开发经验，为其未来的房地产开发业务奠定基础。
事实上，随着 “保本无波动”的资产在变少，为提高保险公司的风险管理能力，近年来，国家层面也在不停呼吁保险公司“长钱长投”，监管陆续出台文件，鼓励保险业增持上市公司股票、允许保险资金投资公募基础设施证券投资基金等。
这一点还体现在险资举牌上市公司上，据《证券日报》统计，2024年全年，共有8家险企合计举牌20次。被举牌的A股、H股上市公司合计达18家，涉及能源、基建、环保、银行等多个领域，举牌次数和被举牌上市公司数量均创下近四年新高。
综合各方信息可以看到，各险企发挥保险资金耐心资本优势、提升长期收益的趋势已经越发明显了。多管齐下的情况下，保险公司取得的效果如何呢？
03、靠房租拉利润
险企投资房地产所获收益方式，无非几种：商业体运营收益、出租房地产收益、与房企合作获取投资分成收益等。
据新华保险公司2024年半年报，2024年上半年营业收入555.91亿元，净利润110.83亿元，皆实现同比双位数增长，告别连续多个季度的下滑，使得公司在8月30日盘中涨停，市值重返千亿元。其中，投资性房地产租金收入为1.67亿元，较2023年同期增长4.4%，同期其投资性房地产余额为92.46亿元，占整体投资组合的0.6%。
▲新华保险财报截图
新华保险在财报中称，公司保险资金运用始终遵循稳健投资、长期投资、价值投资的基本理念，战略资产配置层面以久期长、现金流稳定的固定收益类资产为压舱石，满足资产负债匹配要求，同时辅以均衡的权益类资产配置，以提高长期投资回报 。
到了2024年第三季度，关于房地产的直观租金收入和投资余额未在财报中体现，但前9个月，新华保险营收同比大增72.9%，净利润大增116.7%，公司坦言，业绩变动的直接原因，是受资本市场上涨的影响，前三季度投资业绩同比增加。截至2024年9月末，公司投资资产为 16067.06 亿元，前三季度年化总投资收益率为 6.8%；年化综合投资收益率为8.1%，上年同期为3.0%。
中国平安的房产投资走势同样十分乐观。2024年上半年，中国平安净利润746.19亿元，同比增长6.8%。其中，投资性房地产租金收入达37.04亿元，同比增长15.39%。
公司表示，截至2024年6月末，保险资金投资组合中不动产投资余额为2074.25亿元，在总投资资产中占比4.0%。该类投资以物权投资为主(包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业)，在不动产投资中占比79.1%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。
在中期业绩发布会上，中国平安总经理助理兼首席投资官邓斌表示，不动产最坏的时候已经过去，处于调整期，筑底的情况已经形成。
2024年第三季度，中国平安净利润再增长151.3%。公司提到，保险资金投资业绩优良。2024年前三季度，面对复杂多变的市场环境，平安保险资金投资组合实现年化综合投资收益率5.0%，同比上升1.3个百分点。
此外，从目前已披露的数据来看，2024年上半年，中国太保投资性房地产租金收入3.46亿元，中国人寿上半年投资性房地产净投资收益为0.57亿元。
多位金融人士认为，未来保险公司购买商业地产的现象很可能会继续增加，他们亦表达出“房产虽好，不要贪杯”的观点。
2023年12月，国家金融监督管理总局印发《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》，要求保险公司开展不动产投资，至少要关注资产负债错配风险、市场风险、流动性风险、法律合规风险及操作风险等，细节包括拟投资的不动产项目的产权状况、区位状况、管理权状况以及土地使用年限等方方面面。
柏文喜强调，险企需要对拟投资的地产项目进行全面的风险评估，包括项目的财务状况、运营能力、市场前景等，确保投资的安全性和收益性。另外也要关注国家和地方的房地产政策变化，确保投资行为符合相关政策规定。
作者 |陈大壮
编辑 |朗明
图片来源 |视觉中国
