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北京朝阳区卖地，打包上瘾了。
12月31日，2024年的最后一天，北京规自委上架了三间房区域的一宗地，由D区1205-0007和南区1202-0006、0007三个地块组成。
就在四天前，它们还是分开的，以两宗地的形式，出现在第七批次供地清单名录里。
这意味着，它们被组合成一个地块包来出让。
花姐拆细来看：
1205-0007为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，绿化率30%；
1202-0006为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；
1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万㎡，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。
合并之后，这宗地的土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米。起始价79亿元，不限价，将于2025年2月10日出竞拍结果。
为了这次卖地组合，朝阳区方面也是挖空了心思，尽可能地为买家减负，主要表现在两个方面：
1、D区1205原本由0007和0020地块组成，曾出现在2024年第四、五次供地清单里，但在第七次清单里，0020地块消失了。
它在0007地块的南面，是一块多功能用地，用地面积12426.58平 方米，容积率3.5，规划地上建筑面积4.34万平米。这种类型的地，一般是持有型，会占用开发商大量资金。
2、被合并的0007地块，也调规了。虽然用地面积未变，还是3.68万平米，但容积率从原来的2.8降为2.5，地上建面减少了1.09万平方米。如此一来，小区居住的舒适度就提高了。
3、1202-0006地块原来控高为60米，被打包后变成60米（局部80米），意味着楼增高了，空间舒适度更佳。
打包卖地，朝阳区在2024年屡试不爽。
第一次发生在2024年6月13日，中建智地联合体以底价摘得“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块，土地面积共计约15.7万平方米，规划建筑面积28.3万平方米。
在十一期间，酒仙桥北京宸园和前苇沟中建璞园PARK销售火爆，尤其是北京宸园创下了80天网签超过50亿元的纪录。
第二次发生在11月29日，中海新城以153.32亿元摘得“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，土地面积共计约14.7万平方米，规划建筑面积39.4万平方米。
赶在2024年最后一天，小红门地块出了总平面设计图，超过100%的得房率引发市场热议。
前两次地块打包，总的原则是肥瘦搭配，多业态组成。但是，这次三间房地块包，特意把非住宅的0020地块拿掉了。
当然，朝阳区也为中海新城拿下的组合地块减负了，将酒仙桥14地块的建筑高度，从60米变成局部80米；将十八里店692地块的建筑高度，从60米变成局部80米，还把5000平米养老持有物业砍去了。
三间房地块包总价不太高，而且很纯粹，两个住宅地块，一个幼儿园。
它们的位置也非常不错。1202-0006地块的东北角，紧挨地铁6号线褡裢坡站，1205-0007地块距离褡裢坡站和黄渠站的直线距离，分别是1.2公里和1公里。
但，1205-0007地块也有两个小问题：
1、地块的西北角，有座石文晟墓园。墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，这不可移动，须原地保留。
石文晟（1643-1720），瓜尔佳氏，汉军正白旗人，清朝大臣。石碑螭首龟趺，碑身高3.75米，宽1.08米，厚0.44米。龟趺高0.91米，宽1.13米，长2.76米。碑阳碑文清晰，满汉合璧，汉文七行，碑额书“诰命”。碑阴无字。
地块有文物，尤其是与墓地相关，有些人是忌讳的。中海地产110亿元拿下的丰台万泉寺24地块里，有一座明代家族墓地祭祀台，目前尚不清楚会如何保护起来。
2、一块完整的地，被一条街坊路给分割了。这条街坊路宽12米，呈南北走向，北连常营南路、南接三间房南一街。
如此以来，实际用地面积不仅缩水了，且被分成东西两块，给楼栋排布和园林打造，增加了不少难度。
不过，三间房板块是个楼市供应的空白点。
2023年开盘的保利和光煦境和玺悦朝阳都已售罄，成交均价约8.33万元/㎡。而三间房地块，其实楼面价约4.5万元/平米。
如果底价成交，缝差有3.8万元/平米，是很丰厚的。
