没想到2024年底，市场还能再给我们一点小震撼
这几天朋友圈被一张海报疯狂刷屏了
大致内容就是中海2024年在上海卖了700亿，一举成了沪上一哥
尤其徐汇滨江的中海领邸，五期118套总价至少3000万以上的房子，不到30分钟清盘，比下楼买个菜都快
累计销售额282亿，也成了全国高层住宅单盘销冠
放在如今市场下，这个成绩吹上一个月都不过分
这也是2024年上海豪宅市场的一个切面
站在年底回望上海楼市，从这组数字我们刚好可以一观全局
除了载入史册的宽松调控，我们都知道2024年上海豪宅一直挺火的，但真实的市场已经火到什么程度？
有哪些意想不到的地方正在发生变化？
于是我整理了一份2024年全年数据，都是此前从没见过的
所以接下来的几个数字应该会让各位感到惊讶
01
一点不夸张
2024年全国每卖出10套千万豪宅，大概就有5套在上海
以往我们讨论全国豪宅市场主要说的就是4个一线城市，但其实上海、北京加起来能瓜分掉六成左右
但今时今日情况不一样了
我整理了下2024年前11个月的最新数据，发现有2个数字非常值得关注
一个是一线城市的新房豪宅成交中，上海独占了48%
几乎半壁江山
数据来源：中指研究院
具体来看，2024年1-11月上海千万以上一手豪宅卖了1.2万套
而全国四个一线城市加起来总共2.5万套
我算了下，这一年上海卖出了北京的2.3倍，深圳的3.5倍
当然你可能会说在上海一千万算什么豪宅？那3000万应该更有说服力了吧
好，我们把总价段拉高到3000万，再来和全国10个重点城市对比看看
先说结论也就是第二个数字，2024年全国3000万以上豪宅成交，上海占了69%
近七成
听起来好像有点夸张，却是不折不扣的事实
数据来源：CRIC
根据克而瑞数据，2024年前11个月，上海总价3000万元以上的豪宅成交了2394套
而2023年全年是941套，2.5倍级的增长，且只用了11个月就做到了
放在全国来看就更疯狂了
一城之力，几乎卖出了全国3000万以上豪宅的69%
其他9个城市，包括一线和强二线，加起来再乘以二都没能赶上这个数字
等于说进入全国3000万豪宅圈层，基本就进入了上海的绝对统治区
我还看到一个特别明显的画面
就是3000万直接成了2024年上海豪宅市场的一个价格分水岭
数据口径：兔博士，2024年数据截至12月23日
只看1000万-2000万，2024年成交量明显不如前两年
超过2000万之后近三年基本打平，成交也很稳定
但到了3000万级以上，成交量反而一下子超过往年好几倍
按2023年960套的成交，算一下也是2倍的倍差
尤其来到6000万以上，往年成交在这张表格里几乎可以忽略不计，但2024年一下子卖了500多套
这也让我忍不住好奇，到底谁在买这些更贵的房子？
之前的文章中我们统计过上海3000万以上的豪宅摇号情况，外地客群占了一半，其实和本地老钱不分上下
但到了5000万以上外地富人突然变多了
占比直接超过了65%
也就是说，全国至少有超过六成身价不止5000万的富豪，这一年都在集体买入上海这个城市
所以回到开头的问题，真实的市场火成什么样了？
还有什么比这2个数字更有说服力的么
02
但千万级别其实不算特殊，那在亿级豪宅这个赛道呢？
不夸张地说，上海更是所向披靡
其实2024年上半年市场还没此刻疯狂的时候，上海就已经显示了毋庸置疑的实力
克而瑞统计过全国总价过亿豪宅的成交情况，去年前6个月一共成交18套
其中上海就卖了14套，占77%，接近八成
数据来源：CRIC
其余三座城市一共4套，加起来卖出了上海的零头
但这其实不是最让人震惊的
一直以来全国总价能过亿的超级豪宅城市本就不多，四个一线中也就上海和广州稍微多些
而上海的吨位一直是重量级
所以拿上海的亿级豪宅和全国去比较，反而没什么稀奇
真正让人意想不到的是上海自身的亿级市场，开始大不一样了
我们把2024年下半年一直到12月下旬的数据都放进去
然后震惊了......
说实话拿到这份数据第一时间我甚至怀疑，是不是统计错误导致数据失真了？
但仔细核对过后发现，2024年上海豪宅市场已经出现了一道新的景观
也是最让我意外的，一个几何式爆发的过亿顶豪宇宙
数据口径：兔博士，2024年数据截至12月23日
各位可以看下2022年，上海过亿顶豪的成交量还在个位数
即使去年一二手加起来也只有31套
但2024年直接成交了136套超过一亿的新房，加上二手市场，一共150套
这件事不仅在2024年，甚至近几年也是难得遇见的一道奇景
让人忍不住好奇，为什么突然爆发了这么多亿级豪宅？
一个是众所周知的顶复大平层
比如我们盘过的香港置地启元，一期80套房子，50套都在5000万+的总价段
而其中4套顶复都是价值过亿的
除此之外，2024年上海顶豪市场还杀出了一个超级物种：风貌别墅
之前替大家统计过，这两年有将近40个风貌别墅项目准备供应
我粗略整理了下，目前已入市的体量就已经不小了
比如刚刚成为上海销冠、总额破700亿记录的中海，很大一部分成交就来自风貌别墅
两次悄悄开盘140套房源据说都已经卖完了，整个项目也接近尾声
还有新湖中宝开发的天潼198，起步价高达1.8亿，首开就推出了15套
包括老城厢的露香园，面积段410㎡起步，也推出了12套
这些风貌别墅的出现也直接引发了2024年全国亿万富豪都扎堆上海疯狂扫货
可见这一年的亿级顶豪有多抢手
03
但最后我也很好奇，这些全国富豪们都买在了上海哪些板块
也就是千万、亿万身价的富人们，从心底里最看好上海的哪些地段？
我们还是从3000万来看成交分布
2024年上海豪宅成交地图依然被黄浦江分割成了2个市场
一个是我统计的一手成交，覆盖全市53个板块，成交最多的大部分都在浦西
第二个就是二手成交覆盖全市80个板块，成交最多的大部分都在浦东
当然，如果我们只按照地段论，这几十个板块肯定会有新天地、陆家嘴、徐汇滨江这样的意料之中
比如一手成交TOP15板块中，就有6个在黄浦区
数据口径：兔博士，2024年12月数据截至当月23日
最大头的成交来自黄浦滨江、新天地和豫园
全是市中心顶格地段，往年就算有钱都不一定能买到
但2024年都放开了大量供应
尤其排名第一的黄浦滨江，就有6个3000万级豪宅入市
而绿城外滩兰庭和融创外滩壹号院2个大盘，撑起了板块90%的成交量
包括二手成交分布的TOP15，其实大部分也都是老牌豪宅地段
比如陆家嘴、联洋、张江、新天地、世博滨江等等
但整体看下来，还有一些板块也是真的意料之外
尤其二手豪宅市场上，青浦徐泾直接异军突起
数据口径：兔博士，12月数据截至当月23日
纯靠卖3000万以上的别墅把自己干到了TOP2，仅次于陆家嘴
而且并没有什么集中成交，都是两套、三套这样卖
硬是把量堆了上去
数据口径：兔博士，12月数据截至23日
最终甚至超过了联洋、新天地这些老牌顶豪热土
包括最没想到的一手豪宅板块，来自普陀长风
这个之前存在感不高的内中环板块，2024年挤进了一手板块前15名
不过和徐泾的多盘堆量不同，长风的崛起靠的是一个单盘：
宸嘉100嘉佰道
一共成交36套，甚至超过了杨浦滨江南段的周家嘴路
这也印证了2024年新房市场和二手的明显不同，就是一手单盘是可以带飞一个板块的
和我们团队一直强调的单盘主义不谋而合
通过这些具体数据各位可以看到，不仅仅是核心板块的高热情绪，一些我们意想不到的板块也开始崭露头角了
也更加说明2024年上海豪宅市场的全面开花
04
所以各位有没有想过，为什么上海豪宅市场这么牛？
首先一个共识，就是上海楼市的基本面良好
之前我们说上海豪宅市场就是全国的豪宅市场，这话结合今天的数据来看其实很精准
因为经济基础足够扎实，上海有来自全国最丰富的不同圈层、总价段的购房者
只要他们还在，楼市需求就一直存在
刚好去年12月初国家统计局也公布了上海二手房价已经连续2个月止跌上涨
而二手价格其实是最能反映楼市基本面的
第二个也是核心支撑力，来自上海楼市土地供给侧的绝对健康
这么多年上海一直在严控容积率，在全国甚至其他一线城市，容积率3.0都默认还算不错的好项目了
而土地如此稀缺的上海，却坚持把纯住宅容积率控制在2.5以下
对开发商来说意味着不能建超高层住宅，收益空间缩小了很多
但其实权衡过后你会发现这样的土地盖出来的房子，其实更能打出品质差异化，也保证了一个产品最后能不能长线发展
所以上海不仅仅是亿万富豪最爱的城市
还是很多外地房企挤破头也想拿下的必争之地
而看完了2024年的数据，我们依然会对2025年上海楼市的高端市场，保持更大的期待
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5792篇原创文章
